纽约楼盘建设情况如何？未来房产项目在哪？

摘要：
纽约市现有活跃许可(active permit)数量为6327；
自3月下旬以来，纽约仅允许“重要项目”(essential projects)建设，但许多开发商寻求豁免以使他们的项目继续进行

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走在纽约街头，时常能看到因建筑施工而搭建的临时行人通道。和美国大部分城市鲜有新大楼落地不同的是，曼哈顿看似已经无地可建的街道，却总能看到推陈出新的大楼。无论是扩建还是新建，这些建设中的未来房源，用来满足纽约众多本土买家和国际买家的购房需求。如今纽约是美国遭受疫情严重冲击的城市之一。在疫情之下，纽约市的房产项目的建设是否停滞不前呢？纽约市的新建房产项目又分布在哪里？优投房为大家深度解析。

◆众多工地施工被叫停，开发商左右为难

在最初认为所有建筑工人都是必不可少的雇员之后，纽约州于3月27日改变了路线，命令在大多数建筑工地停止工作，至少到4月底结束，其中包括几个重要的例外。根据州长安德鲁·库莫（Andrew M. Cuomo）的行政命令，仅允许“必要”项目(essential projects)（如医院和无家可归者收容所）继续进行。然而停工却充满了困惑和阻力。 上周五，负责执行州长指令的纽约市建筑局(DOB)发布了一张互动地图，显示了该市所有正在进行的必要项目，以帮助区分必要和非必要项目，并警告违规将处以最高10,000美元的罚款。

纽约市部分正在进行的必要项目

然而，即使开发商公开表示承包商的健康和遏制病毒的传播是当务之急，一些人还是私下里抱怨说，新规则是一团糟。许多人都在忙于向官员们证明他们的项目，无论是公寓还是出租房，都至关重要，应该免于停工。发言人说，命令生效后一天，建筑部门就收到了900多次此类申请。

必要项目清单中包括的一种建筑类型是经济适用房/可负担公寓（affordable housing），其类别比看起来要广泛得多。由于减税优惠，许多大型楼盘项目提供一些低于市场价格的单位用作经济适用房，因此许多不是单纯的经济适用房的新楼盘项目，甚至一些豪华住宅开发项目也获得了批准。据纽约建筑部门，现有可以继续施工的可负担公寓大楼项目有300多个。

在过去的一两周中，许多楼盘施工场所的工人一直在绑扎木材并检查水泵，以准备长时间关闭。许多被迫关闭的项目停止则进展缓慢。尽管可能引发对公共卫生的担心，但开发商坦言，控制停工速度可以在一定程度上缓和项目中止带来的损害，开放商将不得不在商业利益、住房需求和公共卫生之间取得平衡。 根据律师的消息，停止的项目现在还允许对建筑工地进行定期巡逻，以防止火灾和其他安全隐患。但是，如果是非必要项目的开发人员进行施工，将面临罚款和强制停工命令。

◆全美营建许可增速放缓

美国房屋开工建设或者进行扩建改建之前，承建商都要从政府部门获得建筑许可，许可的数量直接决定了未来房屋的供给数量。

从全美来看，房屋供给紧张有所缓和，但仍供不应求。从供给上看，2012年2月营建许可数量为145万单位，比1月的155万单位有所下降，但高于去年同期的129万单位。此外，2019年平均每月可售房屋与已售房屋比例为5.8，也就是说，假设没有其他房屋进入市场，现存市场上的可售房屋存量在5.8个月内就会销售一空，这一数字相比2018年(6.2)稍有增加，说明市场上需求旺盛，美国房地产市场仍然供不应求。房屋供不应求是推高美国房价的主要因素。

在已批准的住宅营建许可中，大部分是用来建造一单元的单身公寓或者是5单元以上的家庭房。

营建许可数量(K)

◆纽约市许可签发和更新数量增长稳定

那么纽约市的情况是怎样的呢？纽约市的建筑许可数量早在2014年就已经恢复到了金融危机前的水平，现在处于稳定增长的阶段。下图中蓝色部分为新房的建筑许可签发数量，虽然还没有达到金融危机前的水平，但也处于稳步增长中。可以预见，未来几年，纽约市的房屋供给数量将会稳步增加。

建筑许可类型

2019Q3纽约市新建项目许可分布

◆布鲁克林建筑许可多，曼哈顿建筑面积大

截止到2020年4月13日，纽约市活跃的许可数(Active Permit)有6327个，其中布鲁克林是许可数量排名第一的区，有2370个。曼哈顿的活跃许可数量虽然不多，有634个，但建筑面积却在几个行政区中排名之一，这说明了曼哈顿的在建项目中有很多是大型或是综合项目。皇后区的活跃许可数量也很多，有2306个，与布鲁克林相似的是，一半以上的许可都是新建项目许可。

纽约市现有在建项目(截止到4/13/2020)

数据来源：DOB-NYC

◆曼哈顿在建项目集中在哈德逊城市广场、中城和中央公园以南

曼哈顿在建项目的平均面积是7万平方英尺，位于曼哈顿中城西的哈德逊城市广场(Hudson Yard)的在建项目尤为集中。曼哈顿的新建项目在中城和下城比较集中。

曼哈顿的活跃许可

◆布鲁克林在建项目集中在威廉斯堡、布鲁克林城中心和日落公园
布鲁克林在建项目的平均面积是1.9万平方英尺，在与曼哈顿一河之隔的威廉斯堡、布鲁克林城中心，在建项目和新建项目都尤为集中。布鲁克林中国城所在的日落公园新建项目也比较集中。除了威廉斯堡和布鲁克林城中心，布鲁克林南端的布莱顿海滩有很多大型项目在建，其中有很多是用于度假的酒店和养老公寓。

布鲁克林的活跃许可

◆皇后区在建项目集中在长岛市和法拉盛皇后区在建项目的平均面积是1.6万平方英尺，在曼哈顿对岸的长岛市和法拉盛中国城附近尤为集中。在皇后区牙买加地区、华人聚集的艾姆赫斯特，同样有比较多的项目在建。总体来说，皇后区的大型新建案都集中在长岛市和法拉盛。

最后我们来看纽约2019年第3季度投资规模top20的在建项目的分布，其中排名第一的是正在为谷歌公司新办公室而准备的改建项目，这个项目将原来的St. John’s Terminal改建用作办公室。

2019Q3纽约投资规模top20项目

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