在美国购买房产后,每年的养房成本主要在房产税、房屋保险、庭院维护以及社区费用。其中美国家庭每年平均缴纳2,149美元房产税、780美元房屋保险和150美元的社区费用。
在这里托管房屋的意思为房东不自主管理物业交由物业或房屋管理公司托管 物业或房屋管理公司的主要责任:

出租前刊登房屋广告,找到租客
出租中
  • 起草租房协议,确认房租及各方职责。
  • 对租客进行信用调查,租房历史调查,
    工作收入确认,犯罪记录调查,以确保房东利益。
  • 出租后
  • 每月收取房租,并转入房东账户
  • 代收代付租金/水,电,煤气,电话,有线电视/物业管理费
  • 定期进行房屋检查,向海外的房东通过邮件或电话汇报
  • 如有需要,对房屋进行周期性维修和保养
  • 代理房东进行年度报税
  • 协助处理与租房有关的法律纠纷,如未支付房租
  • 房租合同结束后,结账退房
  • 驱赶房客,帮助委托律师进行“驱逐房客的法律程序”

  • 委托房屋托管公司的流程是:
    • 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。
    • 经纪人帮助寻找合适的房客,通常经过MLS房源共享系统,发布租赁信息,加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。
    • 在所有租客提出的申请书中,选择最适合的签订租房合约,并完善租赁的细部内容。

    收费标准:
    • 寻找到房客,租约签订后,委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%〜8%(按实际情况而定),房屋管理的费用一般为月租金的6%〜 10%
    • 管理公司会要求房客房租每月一付,押金交纳1 - 3个月。
    • 需注意的是:房屋(内外)修复费用,驱逐所需律师费等需业主自付,管理公司只负责执行。一律由管理公司报价,由屋主定后,才开始进行修缮或法律程序。
    纽约州为例,NEWYORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW规定在大多数住宅公寓楼中,如果屋主出租房子的时间少于30天都属非法,除非房客入住期间屋主也居住在内。也就是说如果屋主不在家,搬出去住,那么短租少于30天的都属非法,是纽约州明令禁止的.
    • 短租低于14天可以不用交税!
      如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话(每年自己居住使用超过14天),那么如果一年内你出租少于14天的话,就可以无需申报这笔租金收入。如Airbnb。
    • 到底应该报出租(Schedule E)还是主动营业(Schedule C)?
      首先,要看您是否有为房客提供客房服务(SubstantialServices)。如果您有接待房客(门房服务),提供食物,整理房间,和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话,那其实就已经算是客房服务(SubstantialServices)了。那么您就需要将出租行为报成自营业(ScheduleC)。
    • 那么报成出租还是自营业区别在哪里呢?
      最大的差别是,有提供服务(Substantial Services)报税需要用自营业的税表(ScheduleC)的话,您这部分的盈利需要额外交一份自雇税(Self-EmploymentTax); 若沒有,只是當作资产的紅利(Dividen).算作投资收入出现在您的税表上。
    美国50个州都征收房产税,房产税收是地方政府的主要收入来源。房产税税率一般在1%-3%。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。点击阅读买房后如何拿来减税。