美国房市火爆“踩踏“延续?2021年房市推测

摘要

  1. 2021年以来的房市变化
  2. 从供需的角度来看房屋供给的变化会怎样影响房价
  3. 未来6个月内买家买房的意向开始下降,但是根据贷款利率和房价的变动可以看出当下买房投资得利的最好组合区间。请看到最后投资组合区间,会给你2021年一个新的投资房产的风标

图片来源:Photo by Tessa Wilson on Unsplash

正文:

房地产市场在经历了2020年疫情爆发初期的低迷之后,迎来了火爆的场面。许多卖家甚至在一天之内能收到几十个报价。2020年房地产的火爆得益于房贷利息的降低,加之受疫情影响的主要为低收入群体,这样一来,中产阶级反而在疫情期间找到了买房的最好时机。

随着2020年的过去,疫苗开始普及,2021年房地产市场是会继续火爆:成交量再创新高呢,还是其会恢复到疫情之前的水平?我们会根据现有的实证进行合理的推测,并且我们还在文章第三部分计算出了最佳的投资房产的组合区间,不要走开请看到最后。接下来优投房UTOFUN就带你了解一下2021年的房市。

1. 2021年的房市变化

2020年的疫情以来,或许你看到了房产的成交量达到了近些年的最高点,但是房市的其他方面也在悄悄的变化着。其实房市在成交量走高的同时,其需求指数和供给指数都会随着变化,除此之外,房价也在这几个月期间与疫情之前大不相同。接下来,我们先介绍一下2021年以来房市有哪些变化。

1-1 房屋需求和供给

20205月份开始,房屋的需求就有迅速上升的趋势,但是房屋的供给却没有如房屋的需求一样直线增加。这是因为在疫情期间,由于经济形式的不确定,有些家庭没有办法在当下做出卖房的决定。

数据来源:Realtor 图片来源:优投房utofun.com
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注:该数据更新截止日期到2021116日。房市需求指数是指相对于20201月份房市的需求,当下房产需求量的情况。100的数值代表房产需求量和20201月份持平,数值越高代表对房产的需求就越高

从图中可以看出在20204月份房地产市场的需求指数一度降到了最低点,但是随着美联储降息政策的实施,在疫情期间未受到影响的经济条件比较好的家庭纷纷踏入买房的行列,这样一来房屋的需求指数开始增加。

202012月份开始,房屋的需求指数一度下降了20个指数,但是却在2021年的1月的中旬开始慢慢回弹。这说明了买家买房的季节性,因为部分买家在每年的12月份很少买房,因此在2020年底对房屋的需求有下降的趋势,但是会在每年的开年有上升趋势。

数据来源:Realtor 图片来源:优投房utofun.com
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注:该数据更新截止日期到202012月。房屋库存量是指在市面上的房屋的数量

根据数据可以看出20204月份房屋供给量有缓慢上升的趋势,这是由于房地产市场在最初受到疫情的影响使得房屋的需求量下降,相比于整个市场上对房屋的需求,房屋的供给就相对增加了。

但是从20205月份开始,随着房地产市场的火爆,房屋的供给量逐渐下降,并且在202012月份降到了两年以来的最低点,并且远远低于去年同期。结合房屋的需求量来看,在20205月份之后,房屋的需求大大增加,但是房屋的供给却逐渐减少。

经济学上讲需求和供给决定价格,在后疫情时代,房屋的需求逐渐增加,房屋的供给逐渐减少,那么房屋的成交价格也会持续上涨。

1-2 买家在未来6个月内的买房需求

我们在前文中分析过随着买房需求的增加,供给减少,那么房价也就会随之上升。如果价格过高,对于有些中产家庭来说,如果房贷,保险以及其他费用超过家庭月收入的33%,那么这时候这些家庭可能就要考虑现在买房是否能承受房价上涨带来的负担了。

数据来源:NAHB/Wells Fargo 图片来源:优投房utofun.com
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注:该问卷访问了人们在未来6个月内买房意向的指数,指数越高就证明人们在未来6个月内倾向于买房。买房指数的百分比变动是指相比于去年同月,买房变动的百分比。百分比为0 则表示没有变动,变动百分比为上升趋势则表示为正向增加。

从数据中我们可以看到,相比于202011月份,12月份买房指数下降了5%。因此就整个北美来讲,在202012月份倾向于买房的人越来越少,虽然其指数远高于以前之前的指数,但是随着房价的进一步上涨,其指数也会慢慢下降。除此之外,仍然有其他因素会造成房产需求的短期波动,比如贷款利率,税率优惠,产业结构的调整或者人口大规模移动。

贷款利率的进一步降低会使得人们购买房屋更加便宜,这样一来即使房价上涨,贷款利率下降的部分仍然会高于房价上涨的部分。税收优惠政策的实施也会变相的降低房价,以此来抵消房价上涨的金额。除此之外,由于疫情人口移动到其他城市以及部分产业调整其策略都会带来房产的短期波动增加。

此外,我们也需要考虑到季节性因素的影响,冬季是大家买房的淡季,也不能排除其季节给买房需求指数下降带来的影响,因此我们在这里只是依据供需理论做出合理的推测,同时我们也会关注后续的数据,到时为您带来最新解读房屋指数下降是季节性因素影响还是受到了房价增加的影响。

2. 2021年房屋供给的走向决定房价水平

总体来讲,房屋的供给与需求决定房价,从经济学上来讲,我们分析问题都会从短期和长期来看,房地产市场也是如此。由于美联储利息的降低,在短期内对房屋的需求是增加的,但是短期内供给是变动的,供给的变动分为供给不变,供给增加以及供给减少三种情况。在长期内由供给变化带来的房价变化会影响需求。因此短期内看供给水平,长期内看需求水平,供给和需求一起决定未来的房价,我们可以用一张图来表示这个关系。

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根据上文我们分析过房屋的供给自从疫情爆发以来是一直持续走低的,但是随着经济的恢复,房屋供给在2021年可能保持不变,持续下降或者反弹增加。因此,对于2021年房价的分析我们将分为三种情况。

2-1 房屋供给不变

总体来讲,短期内房屋需求增加,房价增加,房屋售出量也会增加。但是从长期看来,房价过高会导致房屋需求下降,房价下降,售出量也会下降。

数据来源:Realtor 图片来源:优投房utofun.com
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注:该数据更新截止日期到202012月。202012月以后的数据为预测数据。房屋库存量是指在市面上的房屋的数量

首先假设在其他条件不变,即理想的条件下,房屋供给保持不变对未来长期房价的影响。

由于美联储利率比较低,那些未受到影响的家庭在短期内对房屋的需求增加,在房屋供给不变的情况下,需求的增加会带来房屋售出量和房价的增加。

(图1: 房屋需求增加,供给不变)
(图1: 房屋需求增加,供给不变)

但是从长期来看,房价的增加(图1)会使得部分家庭承受不了高额的首付以及利息,即使现在的利息相对疫情之前降低了,但是如果房价增加的幅度超过了利息降低的幅度,每个月偿还的各项费用也同样会增加。在这种情况下,人们会开始减少对房屋的需求。

从长期来看社会整体对房屋的需求降低,房屋的售出量和价格都会有所下降。如果房屋供给在未来六个月内保持不变,最先影响到的就是近期需要买房的人,因为价格不可能会一直增加,当价格增加到一个极值点时,房屋的需求会有下降的趋势。房屋需求下降,其售出量和价格也会下降,回归到疫情之前的水平。

2-2 房屋供给下降

总体来讲,房屋供给下降对房价的和售出量的影响在短期内取决于房屋供给下降的程度,房屋供给下降的幅度越大,售出量减少的幅度就越大。从长期看,无论供给下降多少,房价永远都在增加,因此消费者对房屋的需求还是会减少。

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注:该数据更新截止日期到202012月。202012月以后的数据为预测数据。房屋库存量是指在市面上的房屋的数量

在其他条件不变的情况下,房贷利率下降,在短期内人们对房屋的需求会增加,如果我们假设房屋供给是减少的状态,那么房价和售出量的变化如下。

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  (2: 房屋供给下降的幅度比较小)                               

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  (3: 房屋供给下降的幅度中等)

根据供需图表可以看出来供给下降幅度的不同所带来的售出量的变化是不同的。从图1到图3分别显示了房屋供给下降的幅度比较小,中等和比较大的情况。

美国房市火爆“踩踏“延续?2021年房市推测

当房屋供给的下降程度比较小时(图2),房屋售出量是增加的。这是因为房屋的供给仍然可以满足社会上对房屋的需求。当房屋供给的下降程度为中等时(图3),房屋售出量没有变化,这是由于房屋供给下降,需求增加的同时房价也在增加,这会使得部分民众放弃购房房屋的想法,因此这个社会供需还是平衡的。

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(图4:房屋供给下降的幅度比较大)

而当房屋供给的下降幅度比较大时(图4),房屋售出量是减少的,这是因为房屋供给的数量并不能够满足房屋的需求,因此只有部分人可以抢到房屋,就像在疫情当下,房子异常火爆,部分人为了抢到房子就会加价以购得房产,这就使得部分人因为加价过高,抢不到房屋,因此整个社会房屋的售出量是减少的。

除此之外,无论房屋供给下降的幅度是大还是小,房价都是上升的,且房屋供给下降的程度越高,房价上升的幅度的越大。举个例子来说,社会上的房屋供给比较小,但是需求增加的情况下,使得房屋一屋难求,因此只有不断加大砝码才能拿到房屋,这也使得房价越来越高。

从长期来看,房价的上升可能会导致部分人的消费能力下降,当价格上升的部分抵消了贷款利率下降的部分,那么消费者的对房屋的购买能力其实也是下降的,因此会有部分人放弃购买房屋的想法,房屋的需求开始下降。

当房屋的需求下降,供给还保持在一个较低的水平,那么房价就会下降,房屋的销售量也会下降并且达到一个新的平衡点。

2-3 房屋供给上升

总体来讲,从短期来看,房屋需求增加,房屋售出量增加,房价的变化取决于房屋供给上升的程度,房屋供给上升的幅度越大,房价下降的越多。从长期来看,房价下降的幅度不同,人们对于房屋的需求也就不同。

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注:该数据更新截止日期到202012月。202012月以后的数据为预测数据。房屋库存量是指在市面上的房屋的数量

在其他条件不变的情况下,房贷利率下降,人们对房屋的需求会增加,如果我们假设房屋供给是增加的状态,那么房价和售出量的变化如下。

在短期内,由于房贷利率的降低,使得购买房屋的价格相比之前有所减少,在这时候如果房屋需求量增加的话,那么房价可能会上升,不变或者下降,这取决于房屋供给增加的幅度。

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(5: 供给增加的幅度较小)          

房屋供给增加的幅度比较小(图5),在需求增加的情况下,房屋的数量还是不能满足人们所需要的房屋,这就会有许多人以高于市场的价格拿到房屋,这时候房屋的售出量虽然增加,但是房价也是上升的。

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(6: 供给增加的幅度中等)

如果房屋供给增加的幅度中等(图6),房屋供给的数量正好满足人们对房屋增加的需求,这时候房市就达到了短期的平衡,即使需求增加但是房价依旧保持着需求增加前的水平。房屋售出量也会增加,且增加的幅度要高于房屋供给增加幅度较小的情况。

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(7: 供给增加的幅度较大)

如果房屋供给增加的幅度较大(图7),这时候整个社会上房屋的供给是大于房屋的需求的,即使需求大量增加,房屋的供给也依然能满足较大的需求并且还有剩余。因此人们不需要去哄抢房屋,反而由于供给过剩,会出现许多房屋卖不出去的情况。屋主为了卖出房屋,有时候会选择降低房价,整个社会的房价也会降低,并且房屋售出量增加的幅度远高于前面两种情况。

从长期来看,如果房屋供给下降的幅度的较大时,房价会有下降的趋势,这时候购买房产所需要的价格是减少的,因此整个社会对房屋的需求会增加。随着房屋的需求不断增加,供给在保持稳定的状态下,越来越多的人就会有购买房产的能力,所以其房屋售出量是增加的。除此之外,随着房屋需求的上升,房屋的价格也会在未来也会有慢慢增加的趋势。

反之,如果房价上升并且房价上升的幅度抵消了贷款利率降低的幅度时,购买房屋的价格就会比以前更加高,因此部分人群对房屋的需求下降。房屋需求下降,在供给维持在原定水平的情况下,售出量会下降。

3. 未来6个月北美各地区对房屋的需求

我们在上一段分析了短期和长期内供给需求的走势以及其如何影响房价。但是现实情况是,由于贷款利率的降低,以及这次疫情影响的主要是低收入人群,中产及以上对于房屋的需求增加,供给自疫情以来却是下降的趋势,因此房价在5月之后也逐渐上升。

由于房价的不断上升以至于部分消费者对购买房屋的需求在逐渐减少,总体来说,无论是整个北美还是各个地区,自202012月份起在未来6个月内买房的需求都是下降的。其中东部对房屋的需求下降的最多,西部下降的程度最少。

数据来源:NAHB/Wells Fargo 图片来源:优投房utofun.com
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注:该问卷访问了人们在未来6个月内买房意向的指数,指数越高就证明人们在未来6个月内倾向于买房。买房指数的百分比变动是指相比于去年同月,买房变动的百分比。百分比为0 则表示没有变动,变动百分比为上升趋势则表示为正向增加。

我们可以看到在疫情爆发的初期,东西南北四个地区的消费者买房的意向都有明显的下降,但是随着美联储降息的政策,在疫情中并未受到影响的中产以上的家庭开始纷纷购买房屋。在疫情的当下,房屋的供给在慢慢减少,在需求大量增加的情况下,房价也就会开始慢慢增加。

房价的增加会慢慢抵消房贷利率下降的影响,我们可以举个例子来说明。假设我们有一套房产在疫情之前价值30万美元,并且在疫情前后购买该房产所需要付的每个月贷款利息是不同的。

重要的投资组合区间

注:图中的横向绿色区域代表在固定的房价利率下房价的涨幅所需要付的贷款,纵向绿色区域代表在固定的房价涨幅下,贷款利率的变化所需要付的贷款。粉色区域代表,贷款利率下降到哪个区间可以抵消房价增长的程度,换句话说就是买房所需要付的贷款比房价利率变动之前要少,这个区域为购房可以得利的区域。
注:图中的横向绿色区域代表在固定的房价利率下房价的涨幅所需要付的贷款,纵向绿色区域代表在固定的房价涨幅下,贷款利率的变化所需要付的贷款。粉色区域代表,贷款利率下降到哪个区间可以抵消房价增长的程度,换句话说就是买房所需要付的贷款比房价利率变动之前要少,这个区域为购房可以得利的区域。

疫情之前我们的贷款利率要高于疫情之后,因此在最开始贷款利率下降之后,我们以15年固定贷款利率为例,购买该房产每月所付的利息都是下降的。但是随着需求的增加,房屋库存量在慢慢减少,房价也随之上升,那么同样的房产在疫情之后价格可能会有不同幅度的增加,如果房价上涨了8%,那么每个月所付的贷款金额比疫情之前(贷款利率最高时)还要多,这完全抵消了由贷款利率下降带来每月贷款金额减少的幅度。因此随着房价的增加,人们的对房屋的购买能力下降。

202012月以来,东西南北四个地区的消费者对房屋的需求都有慢慢减少的趋势,这也侧面佐证了房价的升高使得消费者对房屋需求的减少。其中东部地区消费者对房屋的需求下降了3个百分点,西部下降的最少,只下降了2个百分点,但是西部地区消费者对房屋的总体需求还是要高于其他三个地区的。

但是值得注意的是,房屋的需求是有季节性变动的。举个例子来说,北部在冬天会有大雪,天气的变化使得消费者不会在冬季购买房屋。虽然我们看到12月份,1月份的房屋购买指数下降,但是可能也是有季节性因素在里面,因此我们需要关注后续几个月购房指数的变化。

可以想见到,随着房价的持续增加,消费者对房屋的需求也会慢慢减少,那么房市是否会就此冷却呢?其实也不一定,因为房市与社会经济,政府政策息息相关,因此我们看房市是火爆与否还需要看其他的指标。但是就单纯的供需角度来看,在2021年人们对房屋的需求会逐渐减少,房价会慢慢回归到疫情之前的水平。

所以最近新政府计划要提出【首次购房者税收优惠】政策(美新政府放绝招:$1.5万购房税收优惠,从历史看对房市的冲击),或许就是看到未来房价增幅导致的需求减少而为房市提早准备,添柴加火。

4. 总结

在这篇文章我们从经济学的角度分析了房屋供给的变化在长期内会给房价带来哪些变化,房价的变化同时也会影响着房屋需求的变化,房屋需求的变化又会影响着房价的变化。房屋需求,房屋供给和房价是紧密联系在一起的。

看到这里,你认为2021年房地产市场是持续火爆还是会降温呢?欢迎你在下方留言告诉我们你的想法,如果你想了解更多房产咨询,欢迎添加我们的微信公众号优投房utofun。如果你想在疫情期间了解买房的信息,欢迎添加我们的微信小助手utofunhelp

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