购买产权公寓（Condominium）, 我需要注意哪些法律问题？

大家在挑选房屋时，除需考虑户型、大楼设施等因素外，还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房，于是产生了第一个需要了解的法律问题：抵押贷款保护条款（Mortgage Contingency）。

在贷款买房时，买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信（pre-approval letter），但此预批准信上的金额，往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额，甚至有的客户会基于各种原因，无法获得贷款批准信  (loan commitment letter) 。

基于此，我们建议大家提前预估可贷款金额，并在资金上给自己多留一些空间，从而较少交易中的损失。

当买家选定心仪的公寓后，下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房，买卖双方都需要律师代理，交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段，买家律师的主要工作包括：1）前期尽职调查；2）审阅合同并谈判/修改；3）协助买家签订合同。

在双方对合同内容达成合意后，便进入合同签署阶段，其步骤为：

在买方通过银行贷款的情况下，已生效的合同（Fully Executed Contract）会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后，买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter)。

如果买方无法获得贷款批准，或者已获得的贷款批准不符合合同的规定，且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下，买方可取消合同，并收回首付款。

房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司（Title Company）订购产权调查报告（Title Report），对房产所有权记录等进行彻底检查，从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。

如果房产产权存在瑕疵，则需要卖家在此阶段清理瑕疵，从而保障买家过户后的财产权益。

当产权确认无瑕疵(title clear)、银行贷款准备好后，还有大楼批准同意后，律师便可安排过户。此时买家最为关心的便是过户中可能产生的费用问题，具体主要包括四个部分：

• 小知识：关于交易转让税和豪宅税，不同的全新公寓（一手房）有不同的优惠政策。在一些情况下，买家可以跟开发商协商，由开发商来支付全部或部分交易转让税或豪宅税。

• 剩余房款 

• 过户调整费用（即：卖家已提前支付的相关费用，需要买家在过户时补给卖家）：

             ▫ 地产税差额

             ▫ 公共管理费差额

             ▫ 水费、电费等账单差额

• 全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）的额外费用： 

              ▫ 大楼律师费用

              ▫ 大楼运行管理基金贡献费

             （Working Capital Contribution）

              ▫ 大楼驻店经理公寓分摊

             （Super/Resident Manager Unit Cost）

              ▫ 大楼规定的其他费用

• 贷款房屋估价费（Appraisal Fee）

• 贷款信用调查费用（Credit Report）

• 贷款申请费 （Mortgage Application Fee）

•  银行律师费 (bank attorney fee)

• 银行贷款可能涉及的其他费用

• 产权调查费

• 产权保险费

• 贷款保险费 (如果有贷款买房)

•  产权登记政府费用

• 过户人员（Title Closer）服务费

• 产权可能涉及的其他费用

纽约买房的流程比较复杂。希望本篇文章能帮助大家清晰地了解房产交易的各个环节，明确各阶段的权利和义务，保障房产交易的安全进行，从而避免交易中不必要的损失和风险，将买房成本降到最低。