美国购房指南：
摘要：
◆ 尽管纽约联排别墅市场最近达成了一笔价值7700万美元的巨额交易，但整个市场却出现了下滑。
联排别墅之于纽约，就像老洋房之于上海：联排别墅在纽约住宅存量中所占的比例极小，且很难复制和再建。所以一幢保存完好、维护得当且经过翻新的联排别墅，堪称住宅中的奢侈品。2018年曼哈顿的Condo和Co-Op销售超过10000手，但其中只有232手是联排别墅交易。最近几个月，纽约的联排别墅却引起了人们极大的关注。
图片来源：archdaily.com
今年夏天，位于东67街的一座48英尺宽的石灰石豪宅以7700万美元的价格，卖给了对冲基金大亨约翰·格里芬(John Griffin)，这是纽约市住宅联排别墅迄今为止的最高卖价。
联排别墅内部 图片来源：ny.curbed.com
尽管这笔巨额交易设定了新的基准，但很多纽约房产经纪人称，这并不能反映出目前纽约联排别墅市场的情况。像纽约其他豪华市场一样，纽约的联排别墅市场也陷入困境。由于即将实施的豪宅税，今年春季联排别墅销售激增，但销售在第三季度大幅下滑。根据住宅经纪公司Core的数据，第三季度曼哈顿和布鲁克林西北部的单户联排别墅销量为37笔，比去年同期的67笔大幅下降了45％。我们今天就来了解下纽约的联排别墅市场现在有何特点吧！
◆ 充满折扣的市场
虽然联排别墅的市场价格远远高于其他市场，但这并不意味着折扣会减少。2019年第3季度曼哈顿和布鲁克林地区的联排别墅平均售价为346万美元，比一年前的702万美元下降了约51％。
折扣在纽约联排别墅市场上并不难找到，且折扣的力度有时超乎想象。9月，意大利时装设计师卢卡·奥兰迪(Luca Orlandi)以2700万美元的价格出售了他的上东区联排别墅，而他在两年之前就以4000万美元的价格挂牌出售。6月，一座面向中央公园的历史悠久的联排别墅在去年以2900万美元的价格进入市场后，以1625万美元的价格售出。6月下旬，翠贝卡的北摩尔街2号以2700万美元的价格成交，低于2014年最初的4800万美元要价。
同时，联排别墅在市场上的挂牌时间也大大增加。私募股权执行官马克·齐特曼(Mark Zittman)和他的妻子花了五年时间才卖出他们的一幢11300平方英尺的联排别墅，该房子有一个三车位的车库、一个艺术工作室和一个50英尺长的温水游泳池。
图片来源：mansionglobal.com
◆ 与高层豪华Condo的竞争
除了普遍的经济不确定性外，联排别墅市场的一个问题是与豪华高层住宅大楼的竞争加剧。纽约著名的豪华Condo大楼，像是432 Park Avenue、220 Central ParkSouth和520 Park Avenue等建筑正在出售庞大的多层顶层公寓，复制联排别墅的居住体验，并且能够享受曼哈顿无尽的天际线。
但是也有人对联排别墅市场保持乐观。一家研究纽约房产市场的经纪公司负责人说：“联排别墅的没落被大大夸大了，经济形势对市场有一定影响，但是客户的兴趣和流量现在都很好。” 他对市场下跌并不完全感到惊讶。他说，在联排别墅买家人群中，包括投资银行家和对冲基金的人，受到市场的冲击，购房预算有所减少。德意志银行就在今年夏天宣布，到2022年将裁员18,000名员工。
◆ 场外交易
现在很难评估联排别墅市场的真实情况，是因为许多交易都是“隐秘”交易，并不在平常的房产网站上挂出房源，而是通过房产经纪人或公司的人际网络。这些联排别墅吸引了更多的私人购买者，无论他们是名人、显要人物还是亿万富翁企业高管。不公开挂牌意味着没有列出的照片供购房者上网浏览，也没有公共开放日，一切都在仅限预约的基础上完成。2018年，在纽约售价超过2,000万美元的住宅物业中，有近一半属于这种低调上市的情况。
图片来源：robbreport.com
◆ 豪宅税
尽管当今的联排别墅市场已经进入了一个艰难的时期，但今年的销量在上半年有激增，这是因为买家在7月1日开始将被征收新的豪宅税，所以很多买家急于在这之前锁定交易。
2019年1月至9月，曼哈顿的单户联排别墅销量达到71套，高于去年同期的61套。但是那种疯狂的购买现在已经结束，这不是联排别墅市场独有的。
新的豪宅税从0.25％到2.9％不等，适用于价格超过200万美元的住宅物业。这些费用是对现有的100万美元或以上的住宅交易征收1％税的基础上加收的。此外，纽约州将超过300万美元的住宅物业的转让税提高了0.25个百分点。经纪人称，为锁定低税率的交易使交易量增加了约15％至20％。
这些新的税收负担并不是影响联排别墅市场除价格外的唯一因素。购买联排别墅与购买公寓有很大的不同，评估联排别墅一个重要的指标是宽度。联排别墅越宽，越有价值。纽约市联排别墅的平均宽度为18至20英尺。低于这个宽度都被认为是狭窄的并且难以转售，宽度超过25英尺的被称为豪宅。房屋越宽，空气和光线越多，房间之间的空气流动越好。宽短的房型比长窄的房型更容易配备家具。
另一个重要评估指标就是位置。有价值的联排别墅位于街道两旁有成排联排别墅的街区。如果周围有消防局、警察局或学校，因为会有更多的噪音，价值一般会减低。另外一个影响联排别墅价格的因素是当前是否租住有租金管制性租客。因为当房产转让到新业主名下，就会受到租金管制的影响。
◆ 联排别墅市场正发生什么？
位于东71街9号的七层楼联排别墅拥有悠久的历史。这是金融家杰弗里·埃博斯坦的家。经纪人说，出售他的房产(面积为21,000平方英尺，是曼哈顿最大的私人住宅之一)，可能会成为下一个破纪录的记录。据估计，该物业的价值至少为6300万美元，或高达9000万美元，因为它是由Horace Trumbauer设计的，该建筑师还设计了东64街19号(位于一个商业区，中国海航集团于2018年以9000万美元的价格出售)。
东64街19号 图片来源：维基百科
最后，我们来看看纽约在售的联排别墅是什么样子的吧！
$7,150,000/约¥5026万 3024平方英尺/约281平方米
联排别墅 高中10分/小学9分
$5,500,000/约¥3866万 2906平方英尺/约270平方米
联排别墅 高中10分/小学9分
$19,750,000/约¥1亿 6717平方英尺/约624平方米
联排别墅 高中10分/初中10分/小学10分
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