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美国购房指南-申请房贷前的准备手册

美国购房指南-申请房贷前的准备手册

美国购房指南-申请房贷前的准备手册

摘要

信用分数;贷款预批准信;房贷类型;申请步骤。


美国购房指南:

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

华人买房的一大特点就是“现金买房”,由于文化和消费习惯,大多数华人购房者都会在买房前有相对充足的财力准备,现金支付全款。但随着大家合理规划投资理财的意识加强,越来越多的买家选择贷款的方式购置房产。

购房流程

在了解完买房流程和购房成本之后,优投房(Utofun.com)美国购房指南系列的第三期将为您详细解说申请房贷前要做好哪些准备。

贷款申请流程

信用分数

在美国,直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一就是信用分数(Credit Score)。信用分数越低,房贷利率就越高,甚至无法通过贷款申请。

美国常见的信用评估模型为FICO,主要评估的内容有支付历史、欠款数量、信用历史长度、新开信用、信用类型等。FICO分数最低为300分,最高为850分。一般来说,700分以上算是很好的信用分数,600分以下则属于差的信用分数,而500分以下,贷款申请通常会被拒。

常见的信用模型FICO和30年固定房贷利率21.6万贷款金额为例,FICO分数760及以上和720的月供就相差了289美元,30年相差就超过10万美元。(详情请见往期文章:你知道吗?在美国信用好坏,可以差距数10万美元)

美国房贷利率

(数据来源:FICO)

所以,良好的信用记录对于申请低利率的房贷十分有利,节省不必要的开支。

·        申请房屋贷款前,保持一个良好的信用记录。在申请房贷前,及时缴交各项账单、减少欠款、减少开办新信用卡等都可以改善和提升信用分数

·        申请过程中,关注任何会影响信用报告的因素,与房屋贷款公司保持有效良好的沟通。比如只是小小4美元的欠款都可能会让信用分数减少100分。如果您打算清还信用卡,也请提前咨询贷款公司,因为您信用报告上的任何变动都会影响申请进程。

·        最好不要增加新的贷款。增加新的负债将直接影响您的负债收入比(Debt-to-Income Ratio),负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债,这些可以等贷款审批后再进行更利于申请。

·        申请贷款预批准信时,应该选择Soft Pull;只有确定选择申请贷款时才选择Hard Pull,因为Hard Pull会降低信用分数。

·       报税时,不要为了节税刻意减少收入。部分购房者在美国报税时为了减少税费支出,用其他费用来抵销收入,降低应纳税收入(TaxableIncome),因为贷款银行或机构是根据应纳税收入来评估您的收入能力。

 

贷款预批准信

美国购房指南-申请房贷前的准备手册

(Photo by Tumisu on pixabay)

房屋贷款预批准信(Pre-approval)是贷款银行或贷款机构会根据申请人的收入、信用记录、负债和工作情况等各项证明给出可购买房产价值和贷款额度,预批准书的有效期一般为60天-90天。

美国购房指南-申请房贷前的准备手册

(贷款预批准信示例)

贷款预批准信有两个作用:确定自己有能力支付的房产价值和贷款额度;也向卖家和双方经纪人表示了您是诚心而且有能力买房,而不是随便看看、互相浪费时间。但是,预批信并不能保证一定能申请到贷款。

那么,要怎么获得贷款预批准信?申请人可以向有意向的贷款银行或机构(可以不止一家)申请预批准信,一般需要提交的材料有:信用报告、银行账户记录、收入、负债和工作情况等。

点击: 查看更多房源

 

房屋贷款类型

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(Photo by nattanan23 on pixabay)

美国主要的房屋贷款类型有两种:固定利率和可调整利率(浮动利率)。

固定利率房贷(Fixed-rateMortgage,FRM)是指在借款期限内不论市场利率如何变动,借款人以约定利率支付利息的房屋贷款。这类贷款的主要优点就是可以避免未来受到通货膨胀的影响;即使市场利率上涨,您的利率也仍保持不变。当然,相反地,如果市场利率下降,您的利率也不会变化。不过,如果利率下降过低,您还可以选择Refinance。这就意味着,当利率处于历史低位时,固定利率房贷对申请者更为有利。

借款期限一般有10、15、20、30年不等,期限越长,虽然每月还款越少,但是总支出利息越多。

可调整利率房贷(Adjustable-rateMortgage,ARM)是指在借款期限内前几年的利率固定不变,随后每年利率随市场利率变动。比如,以30年期限为例,

10/1 ARM: 前10年利率不变,剩余20年每年利率随市场调整变化。

7/1 ARM: 前7年利率不变,剩余23年每年利率随市场调整变化。

5/1 ARM: 前5年利率不变,剩余25年每年利率随市场调整变化。

3/1 ARM: 前3年利率不变,剩余27年每年利率随市场调整变化。

一般情况下,可调整利率房贷的初始利率会低于固定利率房贷。所以,如果您不打算长期拥有这处房产,那么可调整房贷利率可能更适合。

具体的房贷利率高低由贷款银行或机构决定,主要的影响因素有:贷款金额、贷款类型、贷款期限、借款人的信用和收入等各项记录。

美国联邦房屋管理(Federal Housing Administration)和各州相关部门还针对不同的群体提供特殊的贷款项目,相应地也对申请者提出不同的要求。比如有针对第一次买房的FHA Loan、纽约州的针对军人的Homes for Veterans Program等,申请者根据自身需求选择。

申请房屋贷款步骤

申请房屋贷款一般有以下几个步骤:

申请房屋贷款

·        选择贷款银行或者贷款机构;

·        递交贷款申请表;

·        收到贷款费用预估表;

·        贷款银行或机构审核申请,房屋估价,锁定利率;

·        贷款审核通过;再次核对所有条款、费用明细等文件;

·        房屋贷款完成。

贷款申请表

(贷款申请表示例)

申请房贷一般包含以下费用,具体费用种类和金额根据实际情况变动。不同贷款银行或公司会有不同费用金额,选择贷款时记得货比三家。

美国房贷费用

*抵押税仅适用于以下八个州:纽约州,华盛顿特区,佛罗里达州,弗吉尼亚州,堪萨斯州,阿拉巴马州,田纳西州,俄克拉荷马州。

 

图片来源:优投方原创、网络

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