申请美国房贷的完整步骤和准备资料手册| 美国购房指南

美国购房指南-申请美国房贷前的准备手册
美国购房指南-申请美国房贷前的准备手册

摘要

华人买家选择贷款的方式购置房产。不过在美购房申请贷款需要什么资料?面对着眼花缭乱的房屋贷款文件和繁琐申请步骤,的确是让人感到头大。在了解完买房流程和购房成本之后,本篇美国购房指南系列的第三期将为您详细解说“申请房贷前要做好哪些准备”。由信用分数/贷款预批准信/房贷类型/申请步骤带一步步你了解美国房屋贷款需要准备与留意什么。


美国购房指南:

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美国贷款申请流程

信用分数

在美国,直接影响您的房屋贷款利率高低的重要因素之一就是信用分数(Credit Score)。信用分数越低,房贷利率就越高,甚至无法通过贷款申请。

美国常见的信用评估模型为FICO,主要评估的内容有支付历史、欠款数量、信用历史长度、新开信用、信用类型等。FICO分数最低为300分,最高为850分。一般来说,700分以上算是很好的信用分数,600分以下则属于差的信用分数,而500分以下,贷款申请通常会被拒。

常见的信用模型FICO和30年固定房贷利率21.6万贷款金额为例,FICO分数760及以上和720的月供就相差了289美元,30年相差就超过10万美元。(详情请见往期文章:你知道吗?在美国信用好坏,可以差距数10万美元)

美国房贷利率
美国购房的信用分数越与房贷利率之间的关系 (数据来源:FICO)

所以,良好的信用记录对于申请低利率的房贷十分有利,节省不必要的开支。

·        申请房屋贷款前,保持一个良好的信用分数记录。

在申请房贷前,及时缴交各项账单、减少欠款、减少开办新信用卡等都可以改善和提升信用分数

·        申请过程中,关注任何会影响信用报告的因素,与房屋贷款公司保持有效良好的沟通。

比如只是小小4美元的欠款都可能会让信用分数减少100分。如果您打算清还信用卡,也请提前咨询贷款公司,因为您信用报告上的任何变动都会影响申请进程。

·        最好不要增加新的贷款。

增加新的负债将直接影响您的负债收入比(Debt-to-Income Ratio),负债收入比也是申请过程中贷款公司考察的重要指标。比如贷款为新家添置家具电器等都会增加您的负债,这些可以等贷款审批后再进行更利于申请。

·        申请贷款预批准信时,应该选择Soft Pull;

只有确定选择申请贷款时才选择Hard Pull,因为Hard Pull会降低信用分数。

·       报税时,不要为了节税刻意减少收入。

部分购房者在美国报税时为了减少税费支出,用其他费用来抵销收入,降低应纳税收入(TaxableIncome),因为贷款银行或机构是根据应纳税收入来评估您的收入能力。

 

房屋贷款预批准信

美国购房贷款预批准信
美国购房贷款预批准信|Photo by Tumisu on pixabay

房屋贷款预批准信(Pre-approval)

是贷款银行或贷款机构会根据申请人的收入、信用记录、负债和工作情况等各项证明给出可购买房产价值和贷款额度,预批准书的有效期一般为60天-90天。

美国购房贷款预批准信
美国购房贷款预批准信示例

贷款预批准信有两个作用:确定自己有能力支付的房产价值和贷款额度;也向卖家和双方经纪人表示了您是诚心而且有能力买房,而不是随便看看、互相浪费时间。但是,预批信并不能保证一定能申请到贷款。

那么,要怎么获得贷款预批准信?申请人可以向有意向的贷款银行或机构(可以不止一家)申请预批准信,一般需要提交的材料有:信用报告、银行账户记录、收入、负债和工作情况等。

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美国房屋贷款类型

美国买房贷款需要什么资料
Photo by nattanan23 on pixabay

美国主要的房屋贷款类型有两种:固定利率和可调整利率(浮动利率)。

固定利率房贷

(Fixed-rateMortgage,FRM)是指在借款期限内不论市场利率如何变动,借款人以约定利率支付利息的房屋贷款。这类贷款的主要优点就是可以避免未来受到通货膨胀的影响;即使市场利率上涨,您的利率也仍保持不变。当然,相反地,如果市场利率下降,您的利率也不会变化。不过,如果利率下降过低,您还可以选择Refinance。这就意味着,当利率处于历史低位时,固定利率房贷对申请者更为有利。

借款期限一般有10、15、20、30年不等,期限越长,虽然每月还款越少,但是总支出利息越多。

可调整利率房贷

(Adjustable-rateMortgage,ARM)是指在借款期限内前几年的利率固定不变,随后每年利率随市场利率变动。比如,以30年期限为例,

10/1 ARM: 前10年利率不变,剩余20年每年利率随市场调整变化。

7/1 ARM: 前7年利率不变,剩余23年每年利率随市场调整变化。

5/1 ARM: 前5年利率不变,剩余25年每年利率随市场调整变化。

3/1 ARM: 前3年利率不变,剩余27年每年利率随市场调整变化。

一般情况下,可调整利率房贷的初始利率会低于固定利率房贷。所以,如果您不打算长期拥有这处房产,那么可调整房贷利率可能更适合。

具体的房贷利率高低由贷款银行或机构决定,主要的影响因素有:贷款金额、贷款类型、贷款期限、借款人的信用和收入等各项记录。

美国联邦房屋管理(Federal Housing Administration)和各州相关部门还针对不同的群体提供特殊的贷款项目,相应地也对申请者提出不同的要求。比如有针对第一次买房的FHA Loan、纽约州的针对军人的Homes for Veterans Program等,申请者根据自身需求选择。

申请美国房屋贷款步骤

申请房屋贷款一般有以下几个步骤:

申请房屋贷款
美国申请房屋贷款步骤一览

·        选择贷款银行或者贷款机构;

·        递交贷款申请表;

·        收到贷款费用预估表;

·        贷款银行或机构审核申请,房屋估价,锁定利率;

·        贷款审核通过;再次核对所有条款、费用明细等文件;

·        房屋贷款完成。

美国贷款申请表例子

(贷款申请表示例)

申请房贷一般包含以下费用,具体费用种类和金额根据实际情况变动。不同贷款银行或公司会有不同费用金额,选择贷款时记得货比三家。

申请美国房贷一般包含费用
申请美国房贷一般包含费用

*抵押税仅适用于以下八个州:纽约州,华盛顿特区,佛罗里达州,弗吉尼亚州,堪萨斯州,阿拉巴马州,田纳西州,俄克拉荷马州。

图片来源:优投方原创、网络

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