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购房指南: 简单四步
带你轻松美国置业

美国住宅地产的类型十分多样。在全美范围内独立屋的数量最多,但在人口密集的大城市,比如纽约,公寓比例更高。 投资房产要从资产增值和租赁收入获利,因此地理位置,交通情况,学区质量,周边设置等因素都将直接影响房价走势与出租情况。

适宜投资 特点
联排别墅 单位区域永久产权多个家庭单位居住一个多户住宅
独立产权公寓(Condo) 拥有单户产权
出租型公寓 仅用于对外出租, 不对外出售。在租赁这类住宅时,
租户一般会与公寓专门的出租办公室(Leasing office)签约。
适宜自住 特点
合作公寓(CO-OP) 拥有合作公寓股份以及居住单位使用权而非单位的产权.
因此须经管委会的规范或同意,
不能随便买卖或出租自己的公寓。
独栋别墅 管理修缮的问题较为复杂,影响房屋周转的时间。
别墅区域永久产权
私密性强,适合一个家庭居住

学区房 度假房
利于资产增值型投资 利于租赁收入获利型投资
  • 需缴约1%至2%的房产税
  • 只要居住在这一学区,
    凭缴纳的水电单
    房产缴税单或者租房合同,
    便可以让孩子免费入学
  • 上私立无需考虑学区房
  • 通常为别墅或联排别墅
  • 沙滩和湖畔是度假选择的大热
现金
优点 缺点
卖方更青睐,因为减少了风险,
更容易砍价过户费用可以有所优惠,节省成本。
美国也加大了反洗钱力度,
房屋产权保险有权查证 购置高端房产的自然人的真实身份。
非美国居民贷款
贷款的申请材料
  • 收入证明
  • 银行推荐信
  • 身份证明
  • 足以支付首付的资金证明
科普
  • 无需社会安全号以及信用记录
  • 贷款首付金最低40%
  • 贷款额度一般在30万-1500万美元之间
  • 利率一般在4.25%-5.125%之间
    (随着央行基准利率调整)
  • 无需抵押金
美国居民贷款
(美国公民,持有绿卡,持有工卡并有信用记录)
贷款的申请材料
  • 驾照或绿卡
  • 近一个月的工资单
  • 近两年的报税单/W2
  • 如持有公司,公司的两年税单
  • 如名下有其它房产,
    准备房产的地税,保险,管理费账单,
    近两个月银行账单
科普
  • 首付基本情况是20%
  • 最低为3%,20%以下将要每月支付贷款保险 100-200美元。
贷款基本流程
1. 贷款预算 贷款经纪会根据各人情况
估算出贷款金额
并开出贷款合格信。
(此信件可用于递交报价)
2. 贷款申请 报价提交后即可开始申请贷款。
银行审批员将审批
所有提交的资料
如信息不足将会提醒补交。
3. 估价报告 同时银行也将对房子进行估价。
所有流程约至要30天。
美国主要的房屋贷款类型一般分为固定利率和可调整利率。固定利率房贷年限通常有30年、20年或者15年等。可调整利率贷款一般有5/1 ARM和7/1 ARM,同样可以选择不同年限。比如,5/1 ARM还款期30年就是:前5年利率不变,后25年利率随市场变化情况进行调整。
确认了买房目的,房产类型,考量预算后,便可开始寻找经纪人着手找房看房,同时准备申请贷款。找到适合的房源之后和卖家洽谈,然后聘请律师协商合约。最后完成过户手续。在签署贷款文件之后,买房可以把银行放贷的票据提交给公证公司,银行便可放贷,然后通过产权公司转让产权。产权转让之后,便可以取得钥匙,完成过户。在3-6个月之后,可以收到房产证。
房产经纪人主要通过三点帮助购房者完成交易。
虽然美国的房产经纪人和国内的房屋中介听起来相似,实际却很不同。 房产经纪人作为交易顾问,更深入参与了购房流程。

  • 帮助购房者根据购房目的了解本地的学校,社区特点,市政规划等;
  • 美国的房产大部分为独栋别墅,每个房子都不一样另外社区法规也不尽相同,当地的经纪人较为熟悉,所以要求经纪人了解房屋结构,可以给用户提供建议;
  • 好的有经验的房产经纪人是房屋价格谈判的专家,可以计算房子的市场价值,与对方经纪人进行价格谈判,撮合交易。
房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)前 (各州规定不一),买主要请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子,验屋的結果可以放在合约中,双方就此对于已受损的屋況作为合约的谈判,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,一般几百元,房价越高检查费越贵。

检验内容包括
房屋基本结构(Structure) 地基(Foundation) 屋顶(Roof)
烟雾报警器(Smoke Detector) 门窗(Doors and Windows) 地板(Floor)
冷暖设备(Heating and A/C System) 供电系统(Electrical System) 墙壁(Wall)
地下室(Basement) 供排⽔管(Plumbing)
买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(7-17天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人
过户是执行房地产交易的最后一步。过户日期是在谈判阶段设定的,通常是在双方确认交易条款后的几周内。在过户日,财产的所有权转移给买方。在大多数司法管辖区,当卖方的契约交付给买方时,所有权正式转移。提供抵押贷款的贷方通常需要所有权服务,包括所有权调查和产权保险,评估,土地调查和律师参与。
过户期间会发生一些事情
  • 买方和/或其贷方提供支票(通常在美国,收银员支票或电汇)以支付购买价格所欠的余额。
  • 卖方签署契约给买方并将其交给买方。记录契约的部门通常要求卖方的签名进行公证。如果需要,还将记录抵押贷款。
  • 通常,卖方通常通过向买方提供任何建筑物或公寓的钥匙来向买方提供占有权。
  • 产权公司,律师,公证人或买方需要向当地土地登记处或记录员部门登记新契约。买方或卖方关于购买价格的声明必须向政府提交。通常必须支付转让税和记录员的费用,这是结算费用的一部分。
  • 过户成本中可能包括预付房地产税和保险费,或者其他方收取的费用,例如房地产经纪人/代理商,产权公司,律师等。
买完房子之后,第一件事就是要购买 房屋保险(若有貸款 貸款公司會要求 必须有房屋保险才能完成貸款)。房屋保险主要是保房子的意外险,比如火灾险、风灾险,如果房子有出租,还要买一份出租险(Rental Insurance)。买出租险是因为要把房子租给租客,如果租客在房子里摔倒或者卫生间里有霉菌,房客有可能不付房租甚至还可能要起诉房东。如果拥有一份责任保险,就会有保险公司专门的律师处理这方面的问题。
在美国购买房产后,每年的 养房成本主要在房产税、房屋保险、庭院维护以及社区费用。其中美国家庭每年平均缴纳2,149美元房产税、780美元房屋保险和150美元的社区费用。
在这里托管房屋的意思为房东不自主管理物业交由物业或房屋管理公司托管 物业或房屋管理公司的主要责任:

出租前 刊登房屋广告,找到租客
出租中
  • 起草租房协议,确认房租及各方职责。
  • 对租客进行信用调查,租房历史调查,
    工作收入确认,犯罪记录调查,以确保房东利益。
  • 出租后
  • 每月收取房租,并转入房东账户
  • 代收代付租金/水,电,煤气,电话,有线电视/物业管理费
  • 定期进行房屋检查,向海外的房东通过邮件或电话汇报
  • 如有需要,对房屋进行周期性维修和保养
  • 代理房东进行年度报税
  • 协助处理与租房有关的法律纠纷,如未支付房租
  • 房租合同结束后,结账退房
  • 驱赶房客,帮助委托律师进行“驱逐房客的法律程序”

  • 委托房屋托管公司的流程是:
    • 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。
    • 经纪人帮助寻找合适的房客,通常经过MLS房源共享系统,发布租赁信息,加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。
    • 在所有租客提出的申请书中,选择最适合的签订租房合约,并完善租赁的细部内容。

    收费标准:
    • 寻找到房客,租约签订后,委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%〜8%(按实际情况而定),房屋管理的费用一般为月租金的6%〜 10%
    • 管理公司会要求房客房租每月一付,押金交纳1 - 3个月。
    • 需注意的是:房屋(内外)修复费用,驱逐所需律师费等需业主自付,管理公司只负责执行。一律由管理公司报价,由屋主定后,才开始进行修缮或法律程序。
    纽约州为例,NEWYORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW规定在大多数住宅公寓楼中,如果屋主出租房子的时间少于30天都属非法,除非房客入住期间屋主也居住在内。也就是说如果屋主不在家,搬出去住,那么短租少于30天的都属非法,是纽约州明令禁止的.
    • 短租低于14天可以不用交税!
      如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话(每年自己居住使用超过14天),那么如果一年内你出租少于14天的话,就可以无需申报这笔租金收入。 如Airbnb。
    • 到底应该报出租(Schedule E)还是主动营业(Schedule C)?
      首先,要看您是否有为房客提供客房服务(SubstantialServices)。如果您有接待房客(门房服务),提供食物,整理房间,和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话,那其实就已经算是客房服务(SubstantialServices)了。那么您就需要将出租行为报成自营业(ScheduleC)。
    • 那么报成出租还是自营业区别在哪里呢?
      最大的差别是,有提供服务(Substantial Services)报税需要用自营业的税表(ScheduleC)的话,您这部分的盈利需要额外交一份自雇税(Self-EmploymentTax); 若沒有,只是當作资产的紅利(Dividen).算作投资收入出现在您的税表上。
    美国50个州都征收 房产税,房产税收是地方政府的主要收入来源。房产税税率一般在1%-3%。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。 点击阅读买房后如何拿来减税。