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「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

摘要
纽约两个商住混合住宅经典案例,一个代表了所在社区的转型,一个干脆自己建了一个新社区


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一个房产项目的落成在很多人眼里可能就是:哇,又有一栋新楼。但是在专业的房产工作者眼里,一栋楼可能不仅仅是一栋楼。它背后可能代表着一个社区的转型,人们居住方式的转变,甚至是一个城市发展的新转点。(点击查看往期文章“天朝子民改变老美居住方式-商住混合房在美国遍地开花”)

「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

(皇后区的天景豪苑和曼哈顿的哈德逊城市广场)

「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

(两个项目的地理位置)

 

社区转型的代表-天景豪苑

天景豪苑占地约5万7千平方米,总开发面积约为31万平方米,是纽约大型的商住混合开发项目之一。项目的底部是天景购物中心,而上方是豪华住宅。天景豪苑位于纽约最大的华人聚集地-法拉盛的中心,也见证着法拉盛的社区转型。

(点击查看往期文章“原创干货 海外中国城—纽约法拉盛房产投资导航”)

「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

法拉盛是广大中国留学生和华人的天堂,很多新移民到美国的第一站,中国餐馆、小吃、KTV……只要你想的到的,这里都有。但是对于很多老纽约客来说,法拉盛的印象则是乱,社区缺少规划,街道也不够整洁。但随着新移民钱包逐渐鼓起来,法拉盛也出现了大型的商场和有一定规模的中高端房产项目,开始转型。天景豪苑就是一个典型代表。

「地产教学」你投资的不只是一项房产,而是整个社区

(Photo by Cami Talpone on Unsplash,法拉盛市场)

我们从房产市场的角度来看,法拉盛交易的房产类型大多是独立产权公寓,走的是中低端的路线,价格多在50万美元一下,几乎没有豪华公寓。但是这一情况在悄然发生变化,在天景豪苑落成后的2011年到2015年间,中高端的住宅交易占比增大,单位价格低于30万美元的房产也在逐渐被挤出市场。2015年的低端独立产权公寓的交易量仅为2011年的40%。同时,其周边也建起了走中高端市场路线的新建案。(点击查看往期文章“中美房产类型大不同-美国房产类型知多少”)

法拉盛独立产权公寓交易数量分布

(低端:30万美元以下  中端: 30-50万美元  高端50万美元以上)

天景豪苑落成后周边的新建案分布

(天景豪苑落成后周边的新建案分布)

一个看似单一的房产项目,背后是一个社区的转型,如今,在天景豪苑所在的大学点大道(College Point Blvd)成为法拉盛发展最快的地区之一,其一街之隔的缅街(Main st),是法拉盛最大的主街道,今夏迎来了20多年来的首次改造,另外,同样位于缅街的长岛火车站也开始改造,我们也期待在很多中国人眼里有家的感觉的法拉盛,能够越来越好。

 

一个项目就是一个社区-哈德逊城市广场

接下来的这个项目就霸气了,硬是在曼哈顿中城这个寸土寸金的地方建了一个设施和功能都完备的社区:哈德逊城市广场不仅有商业用的写字楼、商场,生活用的住宅,更有酒店、公园、学校和文化中心等等。这个项目的顺利开发,中国人功不可没,除了开发商自己出资和融资,千名中国投资者通过EB-5投资移民项目投资哈德逊城市广场,并借此获得美国绿卡。

哈德逊城市广场特点

我们还是回归到房产市场来看,哈德逊城市广场周边区域的房产交易价格在项目动工之后一直维持稳定的增长趋势。从开始动工的2013年到2015年末,哈德逊城市广场周边房价的增长率高达51%。(点击查看往期文章“纽约市铁轨上建高楼-哈德逊城市广场复制地产神话”)

哈德逊城市广场周边区域的房产交易价格

我们具体来看交易的分布,从下图可以清楚地看到,新增的点都有较深的颜色,也就是说,每年新增的交易更多的是价格较高的高端住宅。

哈德逊城市广场周边高端住宅交易分布

(哈德逊城市广场周边高端住宅交易分布)

如今哈德逊城市广场项目正在顺利施工中,预计会在2023年完工。对于一个规模之大的项目,它的影响力就不仅限于周边的社区,哈德逊城市广场被看做是纽约经济发展的新引擎,被称为“纽约的陆家嘴”。(点击查看往期文章“美国哈德逊城市广场开发项目贡献超过冰岛的GDP”)

 

商住混合房优缺点都有,投资者要学会扬长避短

商住混合房在美国渐渐流行起来,在美国的房地产市场中有了立足之地。但是商住混合项目并不是毫无缺点,不管是自己居住还是投资都要注意学会根据自己的需求扬长避短。

商住混合房优缺点

整体来说,商住混合房大多处于较好的地理位置,生活非常方便,并且通常都配备有健身房,大楼管理员等,设施齐全,很适合学生和上班族自己居住,用作投资也是一个不错的选择,因为这类房产需求很高,通常不缺租客。缺点也很明显-不论是房产本身还是相应的管理费用都要高出普通的住宅房产。所以大家不论是自己居住还是买来投资,对于商住混合房,都要比较其优缺点后再决策。

资料来源:优投房原创、网络

图片来源:优投房原创、网络

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