纽约上西区（Upper West Side): 文艺圣地、知识摇篮，这里是曼哈顿最适合养家的社区

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摘要

• 上西区(Upper West Side)是曼哈顿中心最适合家庭居住的社区
• 居民多从事商管科艺类工作，20万以上收入相对曼哈顿高出9%
• 2021年Condo公寓二手房平均价格下降19%，近五年最低
• 2019年以来condo公寓新建案平均房价最低

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如果要在曼哈顿(Manhattan)选择一个最适合家庭生活的社区，既贴近都市生活，又能自得其乐，十个纽约客起码有六个会告诉你：选择上西区(Upper West Side)。在热闹喧嚣的纽约，上西区算是一个安静又温馨的存在。西边有哈德逊河(HudsonRiver)粼粼的波光，东边有中央公园(Central Park)盎然的绿意，街区弥漫着浓浓的家的惬意与安定的气息。

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制图：优投房

这里是艺术的栖息地–位于上西区的林肯中心(Lincoln Center)是全世界最大的艺术会场。生活在上西区的人，白天还在华尔街证券交易所为股票焦头烂额，晚上却在大都会歌剧院中欣赏天籁之音。在无限繁华中寻找属于自己的艺术圣地，是上西区人特有的生活方式。这里还有众多知名学府–著名的哥伦比亚大学和茱莉亚音乐学院都附近。上西区作为曼哈顿的住宅区，已经成为诗人、画家、作家、高级知识分子们的后花园。在这里，艺术和生活气息同在，财富与享乐同在。那么这里房价如何？住在这里又是一种怎样的体验呢？优投房就用独家大数据库，带大家探寻上西区。

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• 居民大数据－七成以上居民从事商管科艺类工作，20万以上收入相对曼哈顿高出9%

以下我们从人口普查局的数据来观察上西区的居民人口特性。上西区目前居民有21万3千人，人口以白人为主，约占65%，年龄中位数41.4岁，高于曼哈顿整体年龄中位数36.7岁。40岁以上人口约占57%，整体来说，上西区的居民以家庭、上班族和学生为主，是一个稳定的社区。

数据来源：2019 American Community Survey

数据来源：2019 American Community Survey

我们从以下的一组数据中可以看到上西区的居民素质较高：在上西区的工作人口中，超过70%的人都从事与商业管理与科学艺术相关的职业，16%从事销售与办公室的职业，9%从事服务性质的工作，从事建设、生产、交通仅占3%。

数据来源：2019 American Community Survey

相应的，上西区居民的收入即使是在曼哈顿，也是相对较高的。家庭收入在20万美元及以上的人口比例是最高的，有32%。和曼哈顿的整体收入相比，20万以上收入比例高出9%，而五万以下的比例则低了7%。

数据来源：2019 American Community Survey

• 上西区的生活体验

上西区是曼哈顿中央公园以西，哈德逊河以东的部分，在110街之南，59街之北，位于纽约最著名的两个公园——河滨公园（RiversidePark）和中央公园（Central Park）之间。尽管坐落在纽约曼哈顿的中心，上西区的住宅却奇迹般地拥有着城郊的闲适气息。上西区式的生活方式，是结束了一天的工作之后与家人一起享受时光；是周末带着狗狗到街角的咖啡店坐着看报纸晒太阳；是闲暇时去中央公园骑单车或看着孩子们打棒球。

中央公园 Central Park

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河滨公园 Riverside Park

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上西区是纽约市内最有人文气息的区域之一。政坛领先、金融精英、文人墨客都纷纷择上西而居。享誉全球的摇滚乐队The Beatles （甲壳虫）的核心人物约翰·列侬和日本先锋派女艺术家小野洋子这对夫妇就曾定居于此。

大量保留完好的赤褐色砂石建筑，砖墙的小楼，古朴的装饰、道路两旁的绿植，是上西区的特色，置身于上西区仿佛要忘记这里竟还是繁华喧嚣大都会纽约。这里大大小小的特色餐馆和酒吧超过5000家，然而这里的喧闹和曼哈顿下城不同。家家户户打理的精致整齐的花圃草坪，路上偶遇的穿戴得体舒适的一家人，一景景一幕幕都让这里的精致更有人情味。上西区的故事是温馨浪漫，亦或是平淡动人的。因为这里无关忙碌，只关惬意。

• 房价大数据－2021年Condo公寓价格下降19%，近五年最低

我们来看大家关心的房价。上西区作为曼哈顿老牌的富人区，价格自然不便宜，但是上西区虽然有很多豪华住宅，房产选择范围也很广泛，普通中产阶级家庭也能在这里找到满意的价位。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

在独立产权公寓（condo）公寓的部分，2017年以来，每年的交易量约在200-250笔左右，2020年受到新冠疫情影响，交易量与前一年相比约萎缩三成，仅167笔。交易价格中位数则约在130万美元至140万美元之间，2020年反而是近五年来，交易价格最高的时间点，与前一年相比约上升6%。

今年（2021年）的数据统计至6月为止，目前的交易笔数约120笔，价格中位数约在114万美元，与前一年相比约下降19%。考量房市旺季即将到来，交易数量有机会达到疫情前的水平，且价格中位数有机会再爬升。

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注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

上西区的合作公寓（coop）交易量则比condo要高出许多，2017至2019年，三年间的交易数量约在750到820笔之间。2020年同样受到疫情影响，而减少至530笔左右，同样也是消退三成左右的数量。交易价格中位数近五年来维持在100至110万美元左右，价格相对稳定许多。2021年至6月的coop公寓交易数据同样显示房市正在复苏，交易数量有机会回到2019年之前的水平。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

我们接著分析交易价量的分布。condo公寓二手房的交易分布随著时间的推进，有越来越集中的趋势。2017年，约有四分之一的交易案仍在300万美元以上，到了2019、2020年，四分之一的交易案则是分布在200万美元以上。不过，在相对低价的分布则显得稳定，2017至2020年，皆约有一半左右的交易案分布在150万美元。2021年统计至6月的数据仍是分布得更集中且相对较低，下半年可观察疫情后是否有攀升的情形。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
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• 租金价格比较－整体连四个月上升，二居室无门卫公寓与去年同期相比下降11%

这个部份来关心上西区过去一年的租金行情。一居室的部分，有门卫服务公寓的租金为3823美元，与去年同期相比，上升约1.4%。同时，每月租金从2021年1月开始连五个月上升，较前月上升2.6%。无门卫服务公寓租金为2611美元，与去年同期相比，下降7.1%。同样也是从2021年1月开始连五个月上升，较前月上升1.7%。

二居室部分，2021年6月有门卫服务公寓租金为6201美元，自2021年2月开始，连四个月上升，较前月上升3.4%，与去年同期相比，则上升2.7%。无门卫服务公寓平均租金为3669美元，自2021年1月开始连五个月租金上升，较前月上升7.6%，与2020年6月相比，则下降11%左右。

资料来源：MNS

• 新建案数据分析－河岸与公园两侧房价较高，2019年以来condo公寓房价最低

纽约上西区（Upper West Side）的新建案分布情形如下图。过去五年的新建案项目约130案左右，其中condo公寓稍多一些，约有70案，coop公寓约有60案。从成交价格观察，靠近中央公园及哈德逊河、河滨公园两侧的建案价格较高。

注：统计时间自2017年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

下面我们则继续分析上西区，condo公寓的交易价格中位数及交易数量。

2017至2019年的新建案交易数量约在180至210笔左右，与这三年相比，2020年交易量下降约二至三成。2019年的交易价格中位数为200万美元左右，是最近五年的峰值。

统计至2021年6月的新建案数据显示，上西区的交易价格中位数为111万美元，交易数量为60笔左右，皆是最近五年最低，自2019年峰值以来，几乎仅一半的价格。夏天迎来房市旺季的数据后，应会再有上升的趋势。

注：统计时间自2017年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

从下图观察上西区交易价量的分布，2019年的确是最近五年来，交易价格最高的一年，约有一半以上的交易价格在200万美元以上、四分之一的价格在450万美元以上。2021年6月的交易价格分布显示为近五年最集中且相对低的趋势。约有四分之三的交易在200万元以下。

注：统计时间自2017年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

• 結語

上西区不仅结合公园与河景，更有博物馆及大学殿堂，集人文殿堂与自然风光于上西区，透过分析居民特性及房产数据，我们也看到上西区有著优于曼哈顿平均的居民收入及职业特性，加上目前低于前些年的房产价格，想享受河岸园景第一排的景观住居，现在是不错的好时机。

最后我们就来看下上西区近年来有哪些大型的建案。

#1 One West End

地址：1 West End Avenue, New York, NY, 10023

建于2017年，共42层，提供246单位住宅

#2 The Encore 

地址：175 West 60th Street, New York, NY, 10023

建于2016年，共48层，提供258单位住宅

#3 21 West End Avenue

建于2016年，共5栋楼，43层，提供616单位住宅

#4 170 Amsterdam

地址：170 Amsterdam Avenue, New York, NY, 10023

建于2014年，共20层，提供236单位住宅

#5 222 w80

地址：222 West 80th Street, New York, NY, 10024

建于2018年，共20层，提供72单位住宅

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