全美租房市场回顾_大城市租金下降，租客涌向郊区

摘要：

2020年美国大城市整体租金下跌，环比正在恢复中；

2020年租房旺季缩短，租房旺季推迟两个月；

“Z世代”租客占比增加；

租客逃离大城市，郊区房产租金上涨。

动荡的2020年改变了人们传统印象中的租房方式。尽管过去一年租房活动的活跃度下降、租房旺季变得短暂，但人们却逐渐发展出了新一套租房办法以适应新冠疫情。如今，在看房方面，虚拟看房和自助看房已经变得司空见惯，从寻找公寓到签订租约，租房者都能通过各种零面对面的互动技术来实现最终租房需求。

租客的人群结构也在发生重大变化。一个新的租客群体“Z世代“（指在1997-2010年间出生的人）首次超过了“X世代”（指出生于20世纪60年代中期至70年代末的一代人），成为第二活跃的租客群体，与此同时，一直遥遥领先的千禧一代租客群体数量正在减少。在租客流动方面，在2020年决定搬出底特律、纽约和西雅图等一些大城市的租客数量有所增加。这些租客的搬出也导致大城市房租下降，2020年是全美十大租金最贵大城市租房价格下跌的一年，旧金山、纽约、波士顿和西雅图的房价跌幅居前。

1、纽约、旧金山与波士顿：美国大城市租金下跌，下半年租金跌幅减小

美国各大城市是在2020年租金下降幅度最大的地区。旧金山年平均租金同比降幅最大（17.3%），目前已跌至至3055美元。纽约市曼哈顿以10.8%的租金降幅位居第二，其平均租金多年来首次达到4000美元大关以下，目前为3761美元。西雅图房价下跌幅度位居第三，降幅为8.5%。目前波士顿取代了旧金山成为全美第二贵的租房城市，租金位居纽约市曼哈顿之后。

在进入下半年以后，许多大城市的租金同比跌幅开始减小，从下图可以看出，在进入冬季以后全美五大城市月租金环比跌幅正在减小，说明即使大城市月租金在2020年整体下降，但是环比跌幅减小说明了市场正在恢复中。

但一些城市的租金水平在2020年不降反升，凤凰城在全美三十大城市中租金涨幅最大，为5.5%（平均租金1182美元）。孟菲斯的房租上涨了5.4%，平均租金涨到了863美元。

2、2020年租房旺季缩短，租房旺季比往年推迟了两个月

租房季是指租客搬入租住公寓的活跃时段，通常情况下，最繁忙的租房季一般是从3月份开始，一直持续到8月份。然而，2020年的租房季比往年推迟了两个月，一直到5月份才开始。与此同时，搬家时间也缩短了，到7月就结束了，只持续了两个月左右的时间。

相比之下，在前两年，租房活动在3月份加快（增幅约为23%），在5个月后的8月份开始放缓，平均降幅为9%。这些趋势都表明，在2020年，不仅搬家季被推迟和缩短，而且租客流动集中在5月和6月，5月初进行搬家的租客数量急剧上升，在6月底突然下降。

新冠疫情对2020年的租房活动产生了另一个影响——更多的人决定继续住在他们现在的公寓里。2020年申请新公寓的租客减少了10%，打破了多年来的增长趋势。

3、租客人群结构变化：“Z世代”崛起

Z世代的租房活跃度在2020年超过了X世代，成为继千禧一代之后第二活跃的租客。在2020年的租客人群中，Z世代占比23%，高于两年前的12%，而X世代目前占租客人群的18%，低于2018年的20%。

在过去的三年里，Z世代租房者是唯一一个人群占比出现上升趋势的群体，所有其他世代的租房申请所占份额一直在下降。千禧一代是租房人数最多的一代，在过去两年占租房人群的一半以上，今年占比为47%。

4、逃离大城市，郊区房产租金上涨

租客活动可以从三个维度进行分析：搬出一座城市、搬进一座城市、在同一座城市里搬家。2020年与2019年相比，美国30座大城市中有18个城市的租客搬出人数大于搬入人数。

底特律的租客搬出人数增长最快，自去年以来，租客迁出的人数增加了35.7%，租客迁入的人数减少了13%。俄克拉荷马市紧随其后，到2020年，有34.2%的租客离开了俄克拉荷马市，搬进来的人减少了3.5%。与此同时，纽约市以25.1%的租客搬出人数增长率排名第三。其他大城市，譬如西雅图和旧金山，在2020年与往年相比也有更多的租客选择迁出。

搬出大城市的租客是导致郊区住房租金上涨的原因之一。在郊区城市，房租不降反增，2020年末比年初上涨了0.5%。与此同时，主要大城市的租金稳步下降，2020年末比2020年1月份下降了9.3%。