Fordham 大学林肯中心校区周边房价与租金市场指南

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摘要

◆Fordham大学林肯中心校区房价与租金市场情况解析。
◆Fordham大学林肯中心校区周边社区介绍。
◆Fordham大学校区周边曼哈顿中城与上西区房产大数据分析。
◆上西区2021年7月一居室公寓租金，有门卫服务4047美元，无门卫2630美元。中城一居室有门卫公寓3850-3894美元，无门卫公寓2338-2453美元。
◆2021年condo公寓价格中位数，中城区120万美元，上西区114万美元。

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福特汉姆大学（Fordham University）创立于1841年，隶属于耶稣会（Societas Iesu），是美国东北部最古老的基督教大学之一，同时也是纽约市唯一一所耶稣会大学。福特汉姆大学在纽约有三个校区，分别在布朗克斯的玫瑰山、曼哈顿的林肯中心，以及西彻斯特郡的哈里森。其中以曼哈顿中城的林肯中心校区最为知名，法学院、商学院、教育学院及社会服务学院在此。

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福特汉姆大学法学院大楼
图片来源：Fordham University

福特汉姆大学林肯中心校区与中央公园及时代华纳中心仅有一个街区的距离，若对现代表演艺术有兴趣，过个街即是著名的百老汇，走路就能到达ABC、CBC以及NBC的总部，可说是艺术与传播媒体的中心地带。

图片来源：Fordham University

位于哥伦布圆环边的福特汉姆大学，交通可说是非常便利，步行即能抵达各大购物中心、中央公园，地铁更是十分方便，A、B、C、D以及1号线坐到59街/哥伦布圆环站下车，校区即在西侧。若想搭公车前往，M5、M7、M10、M11、M31、M57以及M104都能抵达林肯中心校区，所有的公车站都十分靠近哥伦布圆环或校区。学校也有安排接驳巴士往来林肯中心与布朗克斯的玫瑰山校区。

图片来源：Metropolitan Transportation Authority

1. 福特汉姆大学（Fordham大学）林肯中心校区周边社区介绍

福特汉姆大学林肯中心校区，位处于曼哈顿中城及上西区之间，可说是位于曼哈顿的心脏地带，以下就让我们来看看林肯中心以及曼哈顿中城的地区特色吧。

亚洲超市分布　图片来源：Google Map

◆1-1 纽约林肯中心（广场）Lincoln Center社区介绍

林肯中心，或称做林肯广场，早期曾为贫民窟，也是美国非裔聚集的地区之一。20世纪中期后，在纽约市政府与洛克斐勒家族重新对纽约市区的重建计画中，逐渐成为今日世人所见的样貌。而这个地区的名称即来自于重建计画中一个重要的部分－林肯表演艺术中心（Lincoln Center for the Performing Arts），包含纽约州立剧院、大都会歌剧院以及大卫格芬厅。附近与表演艺术相关的建筑还有纽约表演艺术公共图书馆及世界著名的茱丽叶艺术学院（Juilliard School）。

林肯表演艺术中心，大都会歌剧院

Photo by Enric Domas on Unsplash

◆1-2 曼哈顿中城社区介绍

一提起纽约，所有人脑海中浮现的，肯定都是高楼林立，车水马龙，一片繁华的景象吧。曼哈顿中城恰好就浓缩了全部的纽约特点。在这里，行色匆匆、西装革履的职场人士，穿梭在这些地标性的摩天大厦之间，中心地带的洛克菲勒中心、时代广场，东边的中央车站、克莱斯勒大厦，南边的帝国大厦，西边新兴的哈德逊广场。这种种标志性的纽约形象，就这样定格在每一个游客及居民的眼中。

中央火车站

Photo by Nicolai Berntsen on Unslash

以下我们从人口普查局的数据来观察曼哈顿中城的居民人口特性。中城居民人口数大约有12万8千人，年龄中位数39.5岁，高于曼哈顿整体年龄中位数37.6岁。未满20岁的人口不足10%，20-39岁的人口约占40%。与全国及曼哈顿比较，中城的居民多以中壮年人口为主。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

接着我们来观察中城居民的收入，平均家庭收入为180,945美元，５万收入以下的人口数占27%，这个数值与全国（38.4%）以及曼哈顿（31.4%）相比要低。10-20万收入人口占26.4%、20万以上收入占27.7%，高于曼哈顿及全国比例。相对来说是收入较高的社区。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

下图可以看到中城的居民多为商管与艺术科学的职业，约占71%的工作人口，另外有18%从事销售与办公室的职业，7%从事服务性质的工作，从事建设、生产、交通皆仅有2%。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

◆1-3 曼哈顿上西区社区介绍

上西区（Upper West Side）为曼哈顿最宜居的社区。紧邻中央公园与哈德逊河，拥有林肯中心这样的艺术会场，并且与哥伦比亚大学及茱丽亚音乐学院比邻，可说是结合了生活与艺术人文在一起。同时，上西区内也坐拥特色餐馆及酒吧，让居民置身于上西区中，能忘却喧闹忙碌，而享受闲适的生活。

中央公园

Photo by Alex Simpson on Unsplash

以下我们从人口普查局的数据来观察上西区的居民人口特性。上西区目前居民有21万3千人，年龄中位数42.8岁，高于曼哈顿整体年龄中位数36.7岁。40岁以上人口约占57%，整体来说，上西区的居民以家庭、上班族和学生为主，是一个稳定的社区。

数据来源：2019 American Community Survey

我们从以下的一组数据中可以看到上西区的居民素质较高：在上西区的工作人口中，超过70%的人都从事与商业管理与科学艺术相关的职业，16%从事销售与办公室的职业，9%从事服务性质的工作，从事建设、生产、交通仅占3%。

数据来源：2019 American Community Survey

相应的，上西区居民的平均家庭收入为205,755美元，即使是在曼哈顿，也是相对较高的。家庭收入在20万美元及以上的人口比例占32%。和曼哈顿的整体收入相比，20万以上收入比例高出9%，而五万以下的比例则低了7%，若与全国相比则差距更大。

数据来源：2019 American Community Survey

◆1-4 安全性－曼哈顿中城＆上西区

下图是纽约市政府提供的犯罪地图，我们撷取2021年6月，以林肯中心往外直到上西区及曼哈顿中城的区域资料来说明。以这个区域来说，往北边的上西区，相对于纽约其他地区，其犯罪热点是相当稀疏的，表示上西区的安全性，相较于纽约或是曼哈顿的其他地区都来得高。这与社区内的人口组成有关，上西区居民多为家庭及条件较好的上班族所构成，因此，上西区与晨边高地区域是曼哈顿地区，治安相对优秀的地区。

而林肯中心往南的曼哈顿中城区，则由于人口较为稠密，加上本身是商业区的缘故，愈往南边，犯罪数发生的频率较高。不过林肯中心及中央公园南侧这段区域，治安仍是相对较好的地方。

数据来源：NYC Crime Map

2. 福特汉姆大学（Fordham大学）林肯中心校区周边社区介绍：曼哈顿中城＆上西区房产大数据解析

◆2-1 曼哈顿中城租房市场介绍

我们先来看曼哈顿中城的租金行情，以下将分为中城东区与中城西区来介绍。

曼哈顿中城东区2021年7月的租金行情在一居室的部分，有门卫服务公寓的租金为3850美元，与去年同期相比，上升约2%。同时，每月租金从2020年12月开始连七个月上升，较前月上升5.2%。无门卫服务公寓租金为2453美元，与去年同期相比，下降5.7%。同样也是从2020年12月开始连七个月上升，较前月上升0.7%。

过去一年二居室部分，有门卫服务公寓租金为6122美元，自2021年4月开始，连三个月上升，较前月上升0.5%，与去年同期相比，则上升11.6%。无门卫服务公寓平均租金为3035美元，较前月上升13.5%，与2020年7月相比，则下降9.9%左右。

资料来源：MNS.com

中城西区过去一年的租金行情。一居室有门卫服务公寓的租金为3894美元，与去年同期相比，上升约6%。同时，每月租金从2021年1月开始连六个月上升，较前月上升5.2%。无门卫服务公寓租金为2338美元，与去年同期相比，下降10%，从2021年3月开始连四个月上升，较前月上升2.8%。

2021年7月二居室部分，有门卫服务公寓租金为6044美元，较前月上升7%，与去年同期相比，则上升16.5%。无门卫服务公寓平均租金为3025美元，较前月上升8.9%，与去年同时期相比，则下降6.4%左右。

资料来源：MNS.com

◆2-2 曼哈顿上西区租房市场介绍

上西区2021年7月的租金行情。一居室的部分，有门卫服务公寓的租金为4047美元，与去年同期相比，上升约7.1%。同时，每月租金从2021年1月开始连六个月上升，较前月上升5.9%。无门卫服务公寓租金为2630美元，与去年同期相比，下降4.7%。同样也是从2021年1月开始连六个月上升，较前月上升0.7%。

过去一年二居室部分，有门卫服务公寓租金为6478美元，自2021年2月开始，连五个月上升，较前月上升4.7%，与去年同期相比，则上升7.3%。无门卫服务公寓平均租金为3860美元，自2021年1月开始连六个月租金上升，较前月上升5.2%，与2020年7月相比，则下降2.6%左右。

资料来源：MNS.com

接下来带领各位运用数据库内的房产资料，观察福特汉姆大学周遭的曼哈顿中城及上西区的房产资料，看看从2017年开始，过去四年多至今，这个地区的二手房产以及新建案的交易价量是怎样的样貌。

◆2-3 曼哈顿中城房价与交易量分析

曼哈顿中城作为纽约最繁华的地段之一，既有高楼大厦林立的中央公园南侧，却也有东西两侧具有历史意义及蕴含纽约未来潜在发展的地段，就让我们看看整个大中城地区的房产资料吧。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

我们先来看中城的独立产权公寓(condo)二手房产数据。交易量在2017年时约有660笔，2018-2019年些微下滑至550笔左右，2020年受到疫情影响，滑落至350笔左右。而交易价格中位数的部分则相对稳定，2019年是近四年高点，中位数在130万美元，而2020年则是相对低点，约115万左右。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

接着我们来观察最近四年半的二手房产交易价量分布。2019年condo公寓的高价交易较多，约有四分之一的交易案在200万美元以上，中低价位的交易案则相对稳定，过去这段时期，皆有四分之一的交易在80万以下、二分之一的交易在120万左右。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

◆2-4 曼哈顿上西区房价与交易量分析

上西区作为曼哈顿老牌的富人区，与晨边高地相比，价格自然不便宜，但上西区虽有许多豪华住宅，房产选择范围却很广泛，因此普通中产阶级家庭也能在这里找到满意的价位。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

在独立产权公寓（condo）公寓的部分，2017年以来，每年的交易量约在200-250笔左右，2020年受到新冠疫情影响，交易量与前一年相比约萎缩三成，仅167笔。交易价格中位数则约在130万美元至140万美元之间，2020年反而是近五年来，交易价格最高的时间点，与前一年相比约上升6%。

今年（2021年）的数据统计至6月为止，目前的交易笔数约120笔，价格中位数约在114万美元，与前一年相比约下降19%。考虑房市旺季即将到来，交易数量有机会达到疫情前的水平，且价格中位数有机会再爬升。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房　　

我们接着分析交易价量的分布。condo公寓二手房的交易分布随着时间的推进，有越来越集中的趋势。2017年，约有四分之一的交易案仍在300万美元以上，到了2019、2020年，四分之一的交易案则是分布在200万美元以上。不过，在相对低价的分布则显得稳定，2017至2020年，皆约有一半左右的交易案分布在150万美元。2021年统计至6月的数据仍是分布得更集中且相对较低，下半年可观察疫情后是否有攀升的情形。

注：统计时间自2017年至2021年6月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

◆2-5 曼哈顿中城新建案房价与交易量分析

我们从下图可以发现，中城的condo公寓新建案较多，约有135笔，且多分布在54街至59街之间，且交易价格也较高。而coop公寓的新建案约有50笔，多分布在中城东区。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

接着来看condo公寓新建案的相关交易数据，价格中位数的部分，近年最高点同样出现在2017年，约在161万左右。来年也许受到川普税改的影响，仅有139万美元，下降了13.7%，后面两年逐步上涨，2020年甚至回到155万美元，不过统计至2021年6月时，价格中位数暂时下滑至127万美元。交易量则是从2017年时的778笔，逐年下滑至2020年仅有378笔，甚至不到2017年的一半。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

condo公寓新建案的交易价量分布，2017年约有四分之一的交易在280万美元以上，2018-2019年的分布则偏低一些，约有四分之一的交易在210万美元以上。2020年从数据上来看，高价分布的部分似乎不受疫情所影响，约有四分之一在300万美元以上，是近五年最高的，可能是高价公寓的交易数量较多所影响。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

◆2-6 曼哈顿上西区新建案房价与交易量分析

纽约上西区（Upper West Side）的新建案分布情形如下图。过去五年的新建案项目约130案左右，其中condo公寓稍多一些，约有70案，coop公寓约有60案。从成交价格观察，靠近中央公园及哈德逊河、河滨公园两侧的建案价格较高。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

下面我们则继续分析上西区，condo公寓新建案的交易价格中位数及交易数量。

2017至2019年的新建案交易数量约在180至210笔左右，与这三年相比，2020年交易量下降约二至三成。2019年的交易价格中位数为200万美元左右，是最近五年的峰值。

统计至2021年6月的新建案数据显示，上西区的交易价格中位数为111万美元，交易数量为60笔左右，皆是最近五年最低，自2019年峰值以来，几乎仅一半的价格。夏天迎来房市旺季的数据后，应会再有上升的趋势。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

从下图观察上西区交易价量的分布，2019年的确是最近五年来，交易价格最高的一年，约有一半以上的交易价格在200万美元以上、四分之一的价格在450万美元以上。2021年6月的交易价格分布显示为近五年最集中且相对低的趋势。约有四分之三的交易在200万元以下。

注：统计时间自2017年至2021年6月

数据来源：优投房

制图：优投房

结语

本篇带着各位看了福特汉姆大学的林肯中心校区，曼哈顿中城以及周遭的上西区社区。帮大家分析了这个地区整体环境以及房地产市场的情况，包括了租金和房价的最新数据和近几年的变化趋势，希望今天的分析可以帮助大家更了解福特汉姆大学及周遭生活区域。

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摘要

福特汉姆大学法学院大楼 图片来源：Fordham University

1. 福特汉姆大学（Fordham大学）林肯中心校区周边社区介绍

◆1-1 纽约林肯中心（广场）Lincoln Center社区介绍

林肯表演艺术中心，大都会歌剧院

◆1-2 曼哈顿中城社区介绍

中央火车站

◆1-3 曼哈顿上西区社区介绍

中央公园

◆1-4 安全性－曼哈顿中城＆上西区

2. 福特汉姆大学（Fordham大学）林肯中心校区周边社区介绍：曼哈顿中城＆上西区房产大数据解析

◆2-1 曼哈顿中城租房市场介绍

◆2-2 曼哈顿上西区租房市场介绍

◆2-3 曼哈顿中城房价与交易量分析

◆2-4 曼哈顿上西区房价与交易量分析

◆2-5 曼哈顿中城新建案房价与交易量分析

◆2-6 曼哈顿上西区新建案房价与交易量分析

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