摘要
◆蔡崇信入手220 CENTRAL PARK SOUTH，全美第三高价交易
◆曼哈顿第57街-Billionaire’s row房产数据简介
◆布鲁克林篮网队主场，巴克莱中心十年来引领周边地价上涨，condo二手公寓价格翻倍
近日根据财经新闻网站CNBC的报导，中国阿里巴巴共同创办人，同时也是NBA布鲁克林篮网队的老板，蔡崇信以约1.5亿美元入主了高级公寓－中央公园南220号（220 CENTRAL PARK SOUTH, 220 CPS）的60楼及61楼。中央公园南220号座落于被称“亿万富豪街”（Billionaire’srow）的曼哈顿57街上，从2014年左右开始，由于优异的地理位置及纽约市场因素的优势，加上建筑工程技术的快速发展，地产开发商开始在此建立起一栋栋，笔直高耸的摩天高楼群，这条街在近年快速地成为全球名列前茅的超奢华房产地段。
Photo by Hiroko Masuike on The New York Times
蔡崇信早年看出阿里巴巴在互联网发展及电子商务的潜能，辞去年薪七十万美元的工作而押注于阿里的互联网发展，成就阿里巴巴在全球取得的巨大成功，同时也成就自身的百亿身价。如今，蔡再次重压在纽约房市枢纽：影响豪宅市场走向的亿万富豪街，以及中产阶级与新兴市场的枢纽：影响布鲁克林与中产阶级市场走向的巴克莱中心。
《Forbes》在2021年6月所公布的全球十大职业球队估值中，纽约的球队就占三支（纽约洋基（MLB）、纽约尼克（NBA）、纽约巨人（NHL）），由此可见纽约在全球运动经济上的占有举足轻重的地位。篮网队虽然从1976年加入NBA以来，未曾进入A段班的队列，然而，蔡崇信看上纽约大市场的动能，加上近年来海外市场（尤其是中国）的潜力，虽然花费超过33亿美元收购篮网队及巴克莱中心，不过光是篮网队在20-21年赛季前的估值，就已超越34亿美元，成为NBA估值排名第四的球队（前三名为尼克、勇士及湖人）。
蔡崇信成为篮网队的老板，重点在于将纽约的运动市场看做一项有效益及前景的投资。近年来，他将资金投入到运动市场，前后取得NBA布鲁克林篮网队、WNBA纽约自由人以及主场馆巴克莱中心的完全经营权，蔡崇信的名字一次次跃上媒体版面，他独到且毒辣的投资目光可见一斑。
图片来源：Vornado Realty Trust
1. 中央公园南端的天际线－Billionaire’s row
曼哈顿的57街，近年来由于接近中城商业区和百老汇剧院区的地理位置，以及哈德逊河沿岸河滨公园近10年的不断开发，加上中央公园南侧的优质视野，遂成为曼哈顿岛上的黄金地段，吸引了开发商的前仆后继的持续投入。
除了哥伦布圆环上有着吸引仕绅雅痞的时代华纳中心与百老汇外，会让地产商对57街如此热衷的原因，当然就是靠近中央公园的地段，以及纽约市政规划中，对58街以南的地区未设有建筑楼层高度限制的缘故，也造就了57街成为园景第一排的绝佳地点，而成为被昵称为”Billionaire’s row”的绝佳地段。
以下我们先从蔡崇信入手的中央公园南220号这栋公寓开始，列举57街上有哪些豪宅，顺着这条天际线，来看看在曼哈顿被称作“Billionaire’s row”的57街，还有哪些令人惊叹的高价公寓。
◆220 CENTRAL PARK SOUTH
图片来源：Vornado Realty Trust
220 CENTRAL PARK SOUTH（220 CPS），70层楼，209米高，占地超过十万坪的高价公寓。位于中央公园南侧，拥有鸟瞰中央公园与曼哈顿中城的绝佳景观，由Vornado Realty Trust于2015年开始兴建，2019年完工，设计团队受到纽约历史建筑的启发而精心设计出兼容传统与现代性的建筑，外观以阿拉巴马银灰石灰岩建成，为纽约天际线增添一抹壮丽。
图片来源：https://www.cityrealty.com/
◆One 57(157 West 57th Street)
由Extell Development Company开发，2009年4月开始动工，于2014年建成，高306米，共90层楼。
图片来源：One 57 official website
◆432 Park Avenue
由CIM Group以及Harry B. Macklowe共同开发，2011年9月开始动工，于2015年圣诞节建成，高426米，共90层楼。
图片来源：432 Park Avenue official website
◆252 East 57th Street
由World Wide Group以及Rose Associates, Inc.共同开发，于2013年开始兴建、2016年完工，高217米。
◆53W53
由Pontiac Land Group以及Hines共同开发，兴建于2014年，2019年完工，高320米。
图片来源：53W53 official website
◆520 Park Avenue
由Zeckendorf Development开发，2015年动工兴建，2018年完工，54层楼，238米高。
图片来源：520 Park Avenue official website
◆111 West 57th Street
由JDS Development Group与Property Markets Group共同开发，高约438米，2014年开始兴建，预计2021年会完工，建成后会是纽约市第三高的建筑物。
图片来源：111 West 57th Street official website
◆Central Park Tower (225 West 57th Street)
由One 57相同的开发商Extell Development Company以及上海城投(Shanghai Municipal Investment Group)共同开发，高约470米，自2014年开始兴建，预计2021年建成后会是纽约市第二高建筑物，仅次于世贸中心。
图片来源：Central Park Tower official website
亿万富豪街 Billionaire’srow在57街上的楼盘交易状况
在大略看过这些高级公寓的基本资料后，我们接着借由优投房的大数据库来初略分析，带领各位看看近年来在57街上的楼盘交易状况。
从上图我们会发现从2019年起算至2021年6月，以楼盘面积与交易价格来观察，有少数432 Park Ave.的面积落在8000平方英尺左右，大多的室内面积还是集中在4000平方英尺左右，近三年的价格则在1000万至3000万之间。520 Park Ave. 的面积约在4500平方英尺左右，价格约在1000万至3000万之间。
220 CENTRAL PARK SOUTH的面积多是约在4800平方英尺左右的空间，另外还有一部分在3000平方英尺左右。交易价格则分布在3000万元至7000万元之间。值得注意的是，虽然同为4800平方英尺的房型，不过由于楼层不同，往往会有着不同的价差。以这部分为例子，3千万至4千万美元的交易案，皆分布在十楼以下的低楼层，而超过5千万美元的交易案，则是在44至48层楼。
其他两间公寓的楼盘面积，One57分布多在1000至5000平方英尺内，近三年的交易价格多在2000万以内，53W53的使用空间要再更小一些，皆在4000平方英尺以下。交易价格大约落在1300万以内。
接着我们来观察各公寓过去三年的每平方英尺交易均价。
220 CPS的均价最高，且三年价格皆在9000美元左右。432 Park Ave.、520 Park Ave. 以及One 57均价相对较低，且逐年下降。而53W53仅有近两年有资料、252 East 57 St. 则是仅有2019-2020有资料，且这两间的每平方英尺均价是这六间公寓中相对较低的。
其中，根据《The New York Times》的报导，432 Park Ave.自2016年完工后，这几年陆续有漏水、噪音以及电梯停运等事故发生，住户与开发商以及住户之间不断有争执，而持续的公共设备维修也增加了住户的支出。加上一直以来富豪买家不愿亲自出面，多以公司或代理人买卖，而导致空壳公司纠纷等，都是影响高价公寓买气的因素。
这个阶段的最后，我们来关心57街上的公寓最近一年的交易量状况。
从图上可得知，220 CPS的交易量在过去一年还是最多，超过30笔，53W53次之，One57排第三，而其他三家公寓在过去一年内，交易量皆在5笔以下。
从数据角度了解Billionaire’s row的概况后，我们持续跟着蔡崇信的脚步前往纽约的布鲁克林区，从他买下的NBA布鲁克林篮网队主场－巴克莱中心出发，看看那周遭的环境又是怎么样的。
Photo by Jerome on Unsplash & newyork liberty official website
2. 带领街区飞上天－巴克莱中心（Barclay Center）
Photo by Fort Greene Focus on Flickr
蔡崇信除了是阿里巴巴的共同创办人之外，另一个众所皆知的身份，是2019年拿下完全股份后，成为布鲁克林篮网（Brooklyn Nets）的老板。篮网队最早也并非在布鲁克林区，而在哈德逊河另一侧的新泽西。也因此，巴克莱中心计画，或是说布鲁克林区的面貌，并非最初就如我们现在看到的一般。
接着，我们就从过去的历史纪录及房产数据来看，巴克莱中心是如何带领着周遭的地区逐渐繁荣发展的。
2004年，既为地产开发商，当时也甫买下仍在新泽西的篮网队老板布鲁斯·瑞纳（Bruce Ratner）想为球队在纽约建立一个新的主场球馆，因此，巴克莱中心球场便成为大西洋园（Atlantic Yards）计划的一个重要组成部分。
图片来源：Metropolitan Transportation Authority
巴克莱中心也融入了许多高科技元素。球场入口处有一个360度的LED屏幕，球场中心也有四周环绕的LED屏幕，还提供与馆内设施互联的App，观众可以随时定位。作为多功能影音场馆，巴克莱中心还举行众多演唱会和盛典活动。开幕后的第一场大型活动，即为说唱天王Jay-Z的个人演唱会。2015年开始，巴克莱中心除了是布鲁克林篮网队的主场外，同时也是也是美国国家冰球联盟下纽约岛人队（New York Islanders）的主场。
图片来源：https://www.rollingstone.com
3. 房产大数据－Condo公寓十年间二手房交易价格翻倍
我们接着来看看，巴克莱中心落成之后，对布鲁克林区其周边的展望高地（Prospect Height）、公园坡（Park Slope）、波恩兰姆小丘（Boerum Hill）等地区，在过去十年间的房产数据有怎样的影响。从Conde公寓的二手房交易地理分布图可以发现，公园坡靠近巴克莱中心的交易较热络集中，南侧地区则较少。
注：统计时间自2012年至2021年6月，未含新建案
接下来，我们就从数据库中观察，2012年巴克莱中心落成开放后，周边地区的房价有怎样的变化吧。
过去的十年间，condo公寓的部分，交易价格中位数从2012年的68万美元一路上升至2020年的最高峰，141万美元，2020年的价格与2012年相比，已经超过两倍的价格。最大的单年涨幅同时也出现在2020年，与前一年相比，2020年的交易价格涨幅达到22.6%。而2021年统计到6月的数据，则是暂时回到2019年的价格水平。交易量的部分在过去十年间，前七年没有太多变化，多在200至240笔之间。2019年交易笔数开始逐年下滑，每年大约缩减两成左右，不过价格面倒是没有同步的影响。
注：统计时间自2012年至2021年6月，未含新建案
观察condo公寓过去十年的交易价量区间分布，同样也是呈现逐年上升的趋势，从2012年仅有四分之一的交易案在100万美元以上，逐年成长至2020年为高峰，约有四分之三的交易皆在100万美元以上，四分之一的交易案价格在175万美元以上。
注：统计时间自2012年至2021年6月，未含新建案
4. 新建案带动巴克莱中心周遭房产交易，6年间成长100万美元
看过二手房产的交易状况，我们接着来观察巴克莱中心周边过去十年间，新建案的状况。从数据库资料及下图的地区分布看来，condo公寓约有240笔交易。而从分布情形去观察交易价格，我们也能看出来．较靠近巴克莱中心的公寓建案项目价格较高，而距离巴克莱中心较远的地区则相对便宜。
我们接着更进一步来分析新建案的交易价格中位数与交易量。从2012年开始，交易价格从原先的59万元，即有明显的成长，至2017年已达到99万元，成长了67.8%。2018年的condo公寓价格更是又跳跃一个层级，达到154万美元，再次成长了55.6%。
在新建案交易量的部分，2012年至2016年都在150笔至190笔左右，直到2017年迎来井喷式的成长，当年度来到542笔交易、2018年336笔交易，到了2019年后，则是恢复到前几年差不多的交易量水平。
究其原因则是巴克莱中心落成后，包含前段提及的太平洋公园建设计画以及其他的地产开发商多在2017、2018两年建成新建案，因此无论是交易价格或是交易量，都在这两年有爆炸式的发展。
从新建案的交易价量分布看来，2012年几乎多数的condo公寓交易案价格皆未达100万美元。2013年开始则有明显的成长，至2017年为止，约有一半的新建案交易价格有机会达到100万美元或更高的价格。2018年开始，更是另一阶段的成长，一半以上的新建案能达到150万美元、四分之一的交易价格约在200万美元以上。
本篇我们跟着阿里巴巴共同创办人，同时也是NBA布鲁克林篮网队的老板，蔡崇信的脚步，从中央公园南侧、曼哈顿中城的57街，一路往布鲁克林的巴克莱中心、周边的公园坡、展望高地，观察房产的发展状况及周遭环境的变化。透过他的投资眼光，搭配上优投房的数据资料库，期盼各位也能体会让蔡崇信认为“第二个家”在纽约的魅力所在。
原创文章，作者：优投房，如若转载，请注明出处：https://utofun.com/blog/%e7%be%8e%e5%9b%bd%e6%88%bf%e4%bb%b7/%e9%98%bf%e9%87%8c%e8%94%a1%e5%b4%87%e4%bf%a1%e9%87%8d%e4%bb%93%e7%ba%bd%e7%ba%a6%e6%88%bf%e5%b8%82%e6%8f%ad%e7%a7%98%e4%ba%bf%e4%b8%87%e5%af%8c%e8%b1%aa%e8%a1%97%ef%bc%8bbarclay%e4%b8%ad%e5%bf%83/
