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美国房贷可以降低利率与抵税的秘笈:购买点数(Pointfee)

美国房贷可以降低利率与抵税的秘笈:购买点数(Pointfee)

摘要

美国申请房贷流程;

长期持有房产买点更划算;

买点可以抵税


美国购房指南: 

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费


你可能已经知道,就算是没有美国身份的外国人,在美国买房也可以贷款。但是很多人不了解,在美国贷款,还可以提前支付一笔钱,来降低还款时的利率,被称为“买点”。买点时支付的费用还可以用来抵税。今天优投房就带大家回顾一下中国人在美国买房时的贷款流程,以及怎样判断贷款的时候买点是否划算?

我们先用一张图来看在美国如何贷款?

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申请贷款需要准备哪些材料?

一般来说,需要先填写贷款申请表,包括贷款种类、期限、房产信息、贷款目的、贷款人信息、月收入和支出、资产与负债以及房产交易明细;另外还要准备个人信用报告、近两年的报税单、近1个月的工资单、近期银行账单以及其他要求的补充材料。

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申请贷款有哪些实际费用?

美国房贷可以降低利率与抵税的秘笈:购买点数(Pointfee)

下面我们就为大家介绍买点具体是怎样操作的:

什么是点数?

1个点数其实就是房屋的贷款额的1%。比如向银行贷款20万美元,那么1个点数(1 Point)就是20万美元的1%,也就是2000美元; 2个点数(2 Points)就是4000美元。

什么是买点?

可以把买点想像成购买折扣券,买了这个折扣券之后的还款利率会打折。一般来说,购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息,但具体利率降低的幅度要根据具体市场来定。 贷款机构通常会随着贷款利率公布可以购买的点数。根据房地美(Freddie Mac)的数据,上周全美贷款中平均可购买0.4点。如果向银行贷款20万美元,正常的贷款利率是4.5%的话,购买一个“点数”(花费2000美元)可以使得贷款利率降低到4.25%,0.5个“点数”(花费1000美元)可以使贷款利率降低到4.375%。

买点对我来说划算吗?

买点虽然听起来像是打折,但毕竟是羊毛出在羊身上,那什么样的情况下买点比较划算?我们还是来看一个具体的例子。

假设贷款20万美元,

0点

1点

2点

买点费用

0

$2,000

$4,000

利率

4.5%

4.25%

4%

月供

$1,013

$984

$955

每月节省费用

$29

$59

持平时间

68个月

68个月

总共节省费用

$10,616

$21,074

注:此处不考虑税务和保险费用,具体结果可根据市场情况变化。

我们可以看到,如果花费2000美元买一个点,还款利率从4.5%降低至4.25%,每月可以节省29美元。如果不考虑时间成本,买点时候花费的2000美元在68个月之后就可以收回。

那如果不选择买点,而是直接把买点的钱去付首付呢?还是假设贷款20万美元,如果买点的2000美元支付首付,贷款变成了19.8万美元,虽然还款利率不变,但是因为贷款数量减少,每个月也节省了10美元,但与花费同样的钱买点节省29美元相比较,买点还是比多支付首付来的划算。

贷款20万美元

贷款19.8万美元

买1点

利率

4.5%

4.5%

4.25%

月供

$1,013

$1,003

$984

每月节省费用

$10

$29

持平时间

200月

68个月

所以说,如果打算长期持有房产或者在近期内不会选择重新贷款的情况下,买点还是划算的。

点数可以扣税吗?

如果贷款是用于购买自住房或用于自住房改扩建,那么点数可在支付的当年全额抵税,其他情况下要根据贷款的年限分期摊销抵扣。比如,再融资抵押贷款(Refinance)时买点花费了2000美元,年限为10年,那么在这10年中,每年可以将200(2000/10)美元用于抵税。

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资料来源:优投房utofun.com、网络

图片来源:优投房utofun.com、网络

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