什麼情況下要重新房貸?

 

摘要

  • 重新房貸的目的
  • 我是否適合重新房貸
  • 如何重新房貸

為抵押貸款需要重新房貸時,選擇合適的貸方非常重要。 您選擇的貸方將確定可用的產品,您的利率等等。 但是哪個貸方適合您?當您知道要問哪些問題時,便可以輕鬆選擇最適合您需求的貸款人。 以下提供幾個常見的重新房貸問題,幫助您在重新房貸先做足功課。

 

什麼情況下要重新房貸?
photo by Jonathan Roger on unsplash

 

1. 重新房貸的目的

  • 降低利率
  • 减少每月还款额
  • 利用房屋净值
  • 加快还清贷款
  • 摆脱FHA抵押保险
  • 可调整利率贷款转换为固定利率贷款

重新房贷是为您的房屋获得新贷款的过程,重新房贷指的是修改和替换现有信贷协议的条款的过程,通常涉及贷款或抵押。当企业或个人决定对信贷义务进行再融资时,他们有效地寻求对其利率,付款时间表和/或合同中概述的其他条款做出有利的更改。如果获得批准,借款人将获得一份代替原始协议的新合同。

重新房贷时,新的抵押贷款可以偿还旧的贷款,因此您只剩下一笔贷款和每月还款。人们通常会进行重新房贷以降低利率,减少每月还款额或利用房屋净值。有些人透过重新房贷来加快还清贷款,摆脱FHA抵押保险或从可调整利率贷款转换为固定利率贷款。

 

什麼情況下要重新房貸?
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  1. 我是否適合重新房貸

進行重新房貸可以使借款人獲得更好的利率和利率。當您的第一筆貸款還清了,就可以創建第二筆貸款,而不是簡單地進行新的抵押並扔掉原始抵押。對於具有良好信用記錄的借款人,重新房貸可以是將可調整利率貸款轉換為固定利率貸款並獲得較低利率的好方法。但當借款人的信用狀況不佳、甚至不良或者債務過多,可能會有風險!因此在開始重新房貸前,請先考慮為什麼要為重新房貸!以下我們提供幾個問題來評估您是否適合重新房貸。

2-1 我是否有足夠的資產?

您擁有的房屋淨值是房屋價值與抵押貸款餘額之間的差額。因此,當您想要重新房貸時,房主需要擁有至少20%的房屋股份才能獲得新貸款,且無需支付私人抵押貸款保險(PMI),因為 在新貸款的成本中增加PMI可能會重新房貸的好處。

2-2 我是否有足夠好的信用

您對自己的信用分數有一個大概的了解嗎?在申請重新房貸之前,請先了解您的確切信用分數是個很重要的。在確定您將支付的利息金額以及您有資格獲得哪種貸款類型時,您的信用評分非常重要,您可以通過查看信用報告來找到信用評分。

 

查看信用報告時,總共有三個主要的機構會發布信用報告和評分:Experian®,TransUnion®和EquifaxTM。您擁有貸款或信用卡的公司可能不會向所有三個局報告,這都可能會影響您的分數。在申請重新房貸之前,請檢查您的每份信用報告,並確保沒有錯誤。錯誤會降低您的分數並損害您獲得重新房貸的機會,因此請先確保您的信用分數是否無誤,若有錯誤請立即向每個徵信機構報告任何錯誤。

 

您需要專注於提高信用評分,然後再進重新房貸,尤其是在信用等級較低的情況下,準時付清所有賬單、控制開支,並努力減少債務,這些都可以讓您的信用評分隨著時間的推移而增加。

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2-3 我的財務目標是什麼?

  • 降低每月的還款
  • 增加現金流量
  • 獲得短期貸款

確切地確定您為什麼要進行重新房貸是該過程的關鍵部分!許多房主通過重新房貸來降低每月的還款額並增加現金流量。如果這是您的動力,您可以透過重新房貸計算器(mortgage refinance calculator )估算出融資後新的每月還款額。有些房主則尋求重新房貸以獲得短期貸款(通常每月還款額更高),以便他們可以降低整體利息成本並更快地完全擁有自己的房屋。例如,將30年的抵押貸款換成15年的貸款就是實現這一目標的一種方式。

 

2-4 我打算在這間屋子住多久?

一般而言,重新房貸的成本約為貸款金額的2%至3%。因此,在花這筆錢之前,請先考慮您打算待在家裡多久,然後確定在搬家之前是否會達到收支平衡點。當您實現的節省超過所產生的成本時,您的收支平衡就是這一點。您可以計算收回您的交易費用需要多少個月,假設您再融資後的交易費用為$ 3,000,每月節省的費用為$ 125。您將需要24個月才能達到收支平衡,並開始享受新抵押貸款較低利率帶來的成本節省。

 

此外,如果您即將還清抵押貸款,則將錢花在重新房貸上可能沒有任何意義。這筆錢最好用於償還當前抵押貸款的本金。

 

2-5 我目前的抵押貸款有哪些條款?

擁有浮動利率抵押貸款或純利率貸款的借款人可能希望考慮將固定利率貸款轉換為重新房貸的潛在好處。有了固定利率貸款,您就可以放心,因為您知道每月的本金和利息在抵押期內不會改變。但是,一些房主可能希望推遲對浮動利率抵押貸款的重新房貸。在利率上升的環境下,以固定利率抵押貸款進行融資可能無法提供您所希望的節省。

 

也要注意可能的處罰,儘管今天的新貸款很少會有預付款

什麼情況下要重新房貸?
什麼情況下要重新房貸?
photo by Tamara Malaniy on unspalsh

 

  1. 如何重新房貸

重新房貸可以是明智的財務舉動,從降低抵押貸款付款到達到最低股權要求後取消私人抵押貸款保險。 每個借款人的目標和財務狀況都是不一樣的,這意味著沒有一種適合所有人的重新房貸方式。

 

重新房貸通常有兩種類型

 

利率和期限重新房貸 (Rate-and-term refinance)

現金再融資 (Cash-out refinance )

(閱讀更多:完整攻略-如何把不动产变动产?带您走过周转危机)

 

利率和期限重新房貸(Rate-and-term refinance)是指用具有不同利率,不同貸款期限(抵押期限)或兩者兼有的新抵押貸款替換現有抵押貸款。現金再融資(Cash-out refinance )

使借款人可以在自己的房屋中利用股票,同時還可以降低抵押貸款利率。借款人對抵押貸款進行再融資(與利率和定期再融資的方式相同),並在結賬時獲得支票。新余額更高,因為它反映了借入的金額,加上您計入貸款的所有結賬成本。

 

3-1  重新房貸以降低利率

對於信用評分較高(至少為700,但評分越高越好)且貸款價值比(LTV)低的借款人來說,這是一個低利率的絕佳時機。 越來越多的貸方將廣告費率定在3甚至2的較低水平,但他們也在提高最低要求。 在申請重新房貸之前,請檢查您的信用評分,重新房貸的理想方案是FICO得分高於700分。

 

在申請再融資之前,請檢查您的信用評分和LTV(使用Bankrate的LTV計算器)。 傳統融資的理想方案是FICO得分高於700,LTV低於60%。 借款人有資格使用80%或以下的LTV進行再融資。 超過80%的利率和私人抵押貸款保險開始生效。

 

*貸款價值比(LTV):貸款價值(LTV)比率是貸款人用來表示貸款與資產價值比率的財務條款。 LTV比率是貸款人在抵押貸款合法借款人時評估的主要風險因素之一。

 

3-2 再融資到不同的貸款期限

您也可以更改抵押期限, 如果您想更快地還清抵押貸款(並減少所支付的利息總額),則可以為更短的貸款再融資。 當然,這不會改變您的欠款,這意味著您的每月付款會更高。假設您現有的30年抵押貸款只剩下10年了。 您可以將其再融資為利率較低的30年期固定利率抵押貸款。 這將減少您的每月付款,但由於您要重置貸款,因此您將支付更多的總利息。 為了使您的儲蓄總額最大化,您應該降低利率並縮短抵押期限。

什麼情況下要重新房貸?
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總結

如果您渴望著手進行重新房貸以便可以利用低利率,那麼您需要花些時間進行一些研究,然後再進行下一步。您需要了解自己的財務狀況、目標是什麼、當前貸款的條款和條件等等。為了通過重新房貸獲得所需的收益,您必須願意花一點精力來回答上述問題並尋求最佳的重新房貸選擇,否則您可能會發現自己受到不利的貸款困擾。如果您沒有時間或精力進行這項研究,您也可以選擇尋找房貸經理人來幫助您。(更多閱讀:購房需要找房貸經紀人嗎?)

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