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原创科普|跟着中国大妈了解美国商业地产投资

原创科普|跟着中国大妈了解美国商业地产投资

摘要

-子女留学美国,投资出租型公寓值得考虑

-2010-2015年间价格上涨116%


美国购房指南:

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随着越来越多的中国学生赴美国留学,中国大妈群体也日渐壮大。中国大妈到美国最热门的投资就是投资住宅,除此之外也可以选择投资商业地产。特别是近几年,中国人到美国的商业地产投资也越来越热门。所以今天就带大家跟着中国大妈一起了解一下如何投资美国的商业地产。

美国商业地产主要分办公物业、仓储工业物业、零售物业、出租型公寓、酒店这几大类型。商业地产投资主要从资产增值和收取租金获利。

办公物业:

办公物业一般是写字楼与办公大楼。著名的案例是2013年Soho中国首席执行官张欣牵头的地产开发商财团以7亿美元购得位于美国纽约通用大厦40%股权。

仓储工业物业:

仓储工业物业一般指工业厂房、物流仓库等等。例如2015年中国人寿投资10亿多美元入股总部位于美国丹佛的Industrial Income Trust Inc.仓储资产。

零售物业:

零售物业一般包括购物中心、商铺门面等等。

出租型公寓:

与一般住宅不同,出租型公寓专门用于出租,不单独销售,但整栋公寓楼可以出售,因此也算作商业地产的一种。

酒店:

一部分人投资酒店是为了从酒店的经营管理中获利,也有部分人通过酒店投资满足美国投资移民的条件。因为投资移民带有带动就业的条件,酒店项目更容易满足这一条件。

与住宅地产相比,商业地产一般谋求长期的增长,租金的收益也能带来持续的现金流。但与此同时,商业地产一般规模较大,需要投入大量的资金,并且还有较高的管理和运营成本。因此像中国大妈这样的中小投资者就更需要明确自己的投资需求,谨慎得选择商业地产的投资机会。

住宅地产与商业地产的优缺点

从交易量来看,商业地产的总体交易量随着2008年金融危机之后经济复苏不断上涨。办公物业和出租型公寓一直是商业地产的主要投资对象,而出租型公寓近年来在商业地产中占据了越来越重要的地位。不难看出,商业地产的交易量与经济周期息息相关。

美国商业地产交易总额

(美国商业地产交易总额)

对于中国大妈来说,办公物业,仓储工业物业和酒店一般规模较大,需要投入大量的资金,更适合大型基金或者投资集团,另外一方面,也有很高的运营与管理成本。

相比之下,小型的商铺和出租型公寓更适合中国大妈。中国大妈如果将来考虑随子女移民到美国生活,拥有出租型公寓不仅是一项投资,也可以为自己使用。而小型的商铺便于管理,也不失为一个不错的选择。

而此类适合投资的产权结构型态,多半是多家庭公寓(multi-family)&三重净租赁(NNN Property) 投资”。

 

多家庭公寓(multi-family):

公寓大楼里面有多单位,而每一单位有各自的拥有拥有者,或者整栋大楼只有一个拥有者;此类公寓有小至二户至五户不等。故租户管理容易,资金成本低。因此“李红梅女士”特喜爱购置此类产品。精挑好学区的地段,进行投资。

“三重净租赁”是承租人在其中承担的各种费用,如房产税,保险&维修份额。此类地产案例为加油站,银行,麦当劳等。换言之,麦当劳已签订十五年租约(使用权)负责承担管理费用,李红梅女士只需投入资本,但不用负担管理成本,并收取租金。因此缺乏美国房地产经验的李红梅女士,也能轻松拥有美国商用地产,获取租金收益与未来的房地产涨幅。李红梅女士只需要特别注意下列风险:
1.租户的品质
2.租户的行业前景:(可选刚需产业,超市,速食店规避风险)
3.未来到期的转租问题:(可选择较佳路段,可转卖与转租方便等规避风险)

除了对于投资门槛的考虑,资产价值的增长率也是一个重要的考量。我们通过美国穆迪和瑞尔资本研发的著名的美国商业地产价格指数CPPI来一探究竟。

美国商业地产价格指数CPPI

(美国商业地产价格指数CPPI)

 

在2010-2015年的增长周期中,出租型公寓的涨幅在商业地产中最高,达到116%,办公物业次之,也达到了115%。

2010年到2015年各类型物业涨幅

当2008年金融危机来临,地产价格下跌时,办公物业下跌高达45%,而出租型公寓下跌38%,在商业地产中表现相对较好。中国大妈寻求的不仅是资产的增长,也需要考虑资产的风险。中国大妈这样的中小投资者并不能承担过大的风险,因此出租型公寓是一个值得考虑的选择。

 

美国商业地产2010-2015年增长率

美国商业地产2008-2009年跌幅(美国商业地产2008-2009年跌幅)

结语:

随着对美国市场的不断了解,不断壮大的中国大妈群体也越来越愿意关注美国不同的房地产投资机会。除了传统的住宅地产投资,商业地产中的出租型公寓价格增长较快,风险与其他商业地产投资比相对较小,能够较好得满足中国大妈群体的投资需求,值得中国大妈这样的中小投资者关注。

 

数据来源:优投房原创、瑞尔资本Real Capital Analytics(RCA独家授权优投房使用,任何文章与数据引用皆需经由优投房授权)

图片来源:优投房原创、网络

封面图片:Credit to: rawpixel-on / Unsplash.com


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