避坑指南|在纽约购买新房的五个建议

【摘要】

在纽约购买新房时在以下方面有隐形成本需要格外注意：转让税、大楼管理员、总体规划/建筑平面图、预计完工日期以及每月共同费用和房地产税。

美国购房指南：

美国购房操作流程｜美国选房技巧

美国买房资金准备｜美国房贷申请

美国房屋管理｜美国房产税费

美国的城市建设较为成熟，一个城市大兴土木建新楼盘是很少见的。在美国购房，一般都默认购买的是二手房。然而纽约市算是一个例外，纽约市新楼盘的建设数量在全美的城市中都是数一数二的，这一部分是出于国际买家对于新楼盘的需求。很多中国人赴美购房都喜欢购买新房，而纽约是很多人的首选目的地。但是很多人不知道在纽约市购买新楼盘有诸多隐形成本，今天优投房就为大家整理在纽约购买新房时，需要考虑的重要事项。

# 转让税

在购买新房时需要注意的是转让税通常由买方支付，这与购买二手房时转让税由卖方支付的情况相反。

在纽约市，转让税可以占到总销售价格的1.825％：
房价在$50万美元及以下时：纽约市征收1％的转让税；
房价超过$50万美元时，纽约市征收1.425％的转让税；

对于所有房产，纽约州都会征收额外0.4％的转让税。

那么，对于转让税可以讨价还价吗？

答案是可以的。根据市场和新开发的状况，对转让税讨价还价比直接要求房价折扣要好，因为有时开发商想要维持销售价格。转让税是买家在提出报价时需要注意的首要隐藏成本。

# 楼内管理员

纽约的很多公寓大楼里都有住在楼内的管理员。如果购买的公寓楼内住有管理员的话，通常业主需要共同支付并购买管理员所住的房间，成本在15,000美元到65,000美元之间，具体取决于建筑物的大小和单元数量。

可以讨价还价吗？

可以，也不可以。可以咨询房屋经纪人，通过“收盘信贷”(closing cost)协商抵消这些费用，不同大楼之间有很大不同。但是如果大楼内住有管理员的话，所有买家都有义务支付购买管理员所住的房间。

# 总体规划/建筑平面图

在购买新房时，最重要的事情之一就是仔细查看新开发项目的总体规划。在早期阶段购买新开发项目时，由于建筑物无法进入或建筑物尚未建成，买家有时并没有真正亲眼看到项目完工时的样子。在这样的情况下，关注总体规划尤为重要。

用一个例子来说明这一点更容易。以下是翠贝卡(Tribeca)一个新开发项目的平面图，有华丽的大堂，设施，饰面和布局。但是，当查看主平面图时，会注意到某些单元位于建筑物比较尴尬的位置。当你看到这个H形建筑时，你会注意到该单元呈一个一个隧道视图。这对投资意味着什么？这意味着所住单位内不会像邻居一样欣赏美景。在花费超过400万美元之后，这并不是你所期望的。

# 预计完工日期

新开发项目几乎总是推迟完工，我们虽然不希望这种情况发生，但有时是不可避免的。当决定购买新开发项目时，要做好多等3-6个月的准备。有很多事情可能会推迟完工日期，包括天气、许可证、融资和销售进度等，要留有余地提前规划何时搬入新家。

# 每月共同费用和房地产税

现金流是王道。每月支付的共同费用(common charges)和房地产税金额将影响房屋的升值。请注意，所有常见费用和房地产税都是纯粹的估算值，可以在建筑物完工和评估后上升或下降。在旧楼改造的情况下，应该询问这些数字是当前还是将来的估算，因为改造后的税有可能更高。(旧楼改造指的是在保持大楼现有外部/结构的同时将内部完全翻新)

事实上，通常新大楼最终的共同费用和房地产税会比估计值高，但有时也会拿到比估计值低的最终费率，捡到便宜。

在考虑购买新开发项目时，以上是需要考虑的清单上的前5项内容。当然，最好的方法是与经验丰富的专业人士合作，避免所有潜在的麻烦和代价。

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