第一次贷款需要做的功课都在这里!

在美国贷款不是一个简单的事。如果你是第一次申请买房贷款，务必做好功课，千万不要完全依赖银行或贷款机构。贷款申请前可以先进行一下自我审批。

贷款申请流程

美国买房贷款简单来说有以下5个步骤：

1.通过贷款机构申请贷款预批信(如果购买Condo,Coop,  大楼也需要预批)。

2.买房合同生效后开始申请贷款。

3.贷款公司进行房子估价，产权调查。

4.Underwriter审批贷款，贷款审批通过后拿到loan commitment letter。贷款人提交closing需要的材料。

5.过户，贷款closing 。

如何选择贷款机构

储蓄银行Bank
贷款银行家Mortgage Banker
贷款中介公司Mortgage Broker
信用合作社CreditUnion

私人银行家/财富经理 PrivateBanker/Wealth Manager

储蓄银行Bank适合贷款人群：

银行贷款适合有公民身份，有2年报税记录，信用良好，高净值客户。银行贷款审批最为严格。在贷款申请旺季申请时间比较长。

贷款银行家Mortgage Banker适合贷款人群：

适合任何在美有合法身份的客户，信用良好，需要特殊贷款项目或者个性化服务的客户。特殊贷款包括外国人贷款，不查收入贷款，公司购买房产贷款，大额cashout 贷款等。

贷款银行家Mortgage Broker适合贷款人群：

适合任何在美有合法身份的客户，信用良好，需要特殊贷款项目或者个性化服务的客户。Mortgage banker 和mortgage broker的不同之处在于前者可以独立审批贷款和放款（相当于一个专门做房贷但没有储蓄业务的银行），后者则没有独立批准贷款和放款的权力，纯粹为贷款中介。

信用合作社CreditUnion适合贷款人群：

信用合作社适合有公民身份，有报税记录，信用良好的客户。申请人需要是CreditUnion的成员。

私人银行家/财富经理 Private Banker/Wealth Manager适合贷款人群：

适合高净值、超高净值人士。其杀手产品为securities basedloans, 投资机构以贷款人的股票、债券、基金投资作为担保给贷款人提供购房贷款，贷款额度可高达几千万美金，利率非常低。

每个贷款机构都有自己的利弊。

如果你需要特殊产品或者个性化服务，可以找贷款银行家或贷款中介。

如果你想拿到最低利率，可以试试信用合作社。

如果你的综合背景很好，可以考虑银行贷款。

当你不确定的情况下，货比三家永远是最好的方法。大家也注意不要接受贷款方的第一个报价，要强调自己的优势，说服对方给你最好的报价。

预批信

贷款预批信有2种形式，一种叫pre-qualification,一种是pre-approval.前者贷款公司简单询问贷款人的收入及信用情况即可授予，后者需要详细分析贷款人的财务情况和楼盘大致情况才能授予。市场上有不少贷款公司甚至大银行的专员忽略对贷款人的全面的了解就许诺贷款人贷款没有问题，最后导致贷款人承担严重的经济损失。所以拥有一定的贷款知识是必须的。

贷款申请材料

Executed Contract–贷款机构需要有双方签名和合同生效日期的购房合同(包括所有的附加条款如卖家同意支付的费用）。跟卖家签好合同后才能正式申请贷款。

Initial Deposit–定金支票复印件或者银行转账证明。

过去2年Tax Return–会计师可以提供。如果你自己用报税软件报税，软件上可以下载。

W2–公司年终会发给员工。

Paystub–公司每月会发给员工。

Verification of Employment–贷款机构一般会让你出示在职证明和工资证明，需要联系公司人事部获得。

Business Profit and Loss Statement-自雇贷款申请人需要提供今年以来公司盈亏报表。

Bank Statement–银行月结单。需要向贷款机构证明你有足够的资金支付贷款申请费和购房费用。

Gift Letter–如你的首付款有赠与金，需要赠与人提供ID，填写赠与信，和提供资金转账证明。如果你的银行账户上有大额来源不明的资金，是不能用来买房的。

Credit Report–贷款机构会查询你的美国信用记录，不可以自己购买信用报告提交给贷款机构。

Power of Attorney–如果你需要跨国closing,需要找律师写委托书，并在美国大使馆公证，closing当天被委托人需要拿委托书进行closing。

DTI 

审核贷款人是否具有贷款能力最重要的一个指标是DTI（总债务/收入比）DTI=贷款人每月总债务支出/每月总收入。DTI一般需要小于或等于43%银行或贷款公司才可以贷款。有部分贷款产品DTI可以高达49.9%,但大家可以用43%作为标准来计算较为稳妥。

什么债务和费用需要计算在进总债务?

1.房屋债务和费用

（以下都是月费用    注意：如果是重新贷款就使用当前贷款的还款费用计算，如果贷款人有多套房产需要都计算在内，包括商业地产。）:

•        按揭本息还款额

•        房地产税

•        房屋保险保费

•        公寓管理费(如果有)

2. 非房屋债务(每月）:

•        信用卡每月最低还款额

•        车贷

•        学费贷款

•        任何不能单方面撤销的个人债务（或个人担保的公司债务）

*不包括生活开销费用如水电煤气费用，汽车油费等。

哪些收入可以计算在内

（2年意思是收入过去2年都需要有收入证明才能使用，未可持续意思是需要证明未来收入可持续才能使用）?

•        W2 工资收入(不同的银行审核有差别,一般至少1个月收入即可)

•        奖金(2 年)

•        自雇收入(2 年)

•        小费(2 年)

•        房租收入(不同的银行审核有差别)

•        特许权使用费收入(未来可持续)

•        股票分红收入(2 年)

•        资产利得收入(2 年)

•        信托收入(未来可持续)

•        海外收入(2 年)

•        社保收入(未来可持续)

•        老兵收入(未来可持续)

•        残疾人长期补贴

例子：

租金收入是一类常见的收入，如果贷款人有租金收入，可以根据以下方法计算。

贷款人每月$4,000租金收入,保险，贷款，税，管理费费用为$2,000,收入为$4000*0.75-$2000=$1000。0.75是Vacancy Factor。