• 纽约大学报告：历史经验，纽约房价的蹲下，是为了跳得更高

• 曼哈顿中蒙尘的宝藏社区：中城西

• 公共建设投资最多的区域，具有抗衰退的保值性，与反弹的成长性

• 把握买家市场的入场时机，为何应该在衰退期入场

2020疫情对纽约房地产的影响，最大的冲击点莫过于人群的停止流动，居家办公．在巨大的就业市场与商业活动的城市．停止移动，就代表停止了商机．因此伴随而来的，租房人口外移，高净值人群移往外州．旅游人口只剩原先5%的情况下．纽约房地产受到极大的重创．

支撑房价的重要支柱：当地就业人口，当地租房市场，短期旅游与商业的租房市场．这几个因素加总起来的共伴效应，使得纽约房地产，不论纽约下城区，纽约中城区，纽约上西区，纽约上东区，从2020二月份开始就开始下滑，此情况一直延续到 2021年中．

Source: Utofun.com

从上图中红色线的纽约中城区，受到的冲击尤其明显．从上图中红色线的纽约中城区，受到的冲击尤其明显．纽约不同的社区，都在美国联准会压低极低的利率的效应下，慢慢踩住了房价下跌的刹车，从2021年中进入谷底，开始上滑．

◆2.1 交通节点的分布图：人流＆车流让疫情的扩散

住在曼哈顿中城西区最大的好处之一就是交通便利，中城西区不仅有客运总站（Port Authority Bus Terminal），还有四条步行可至的地铁线路（A、C、E、7号）和通往其他州的火车站（Penn Station）。除此之外，无论步行还是地铁都可以轻松到达时代广场或中央公园等重要地标，学生或者上班族也可以搭乘地铁快线通往纽约大学或曼哈顿的各大商区。

中城西区具备了良好的公共区域、完善的交通设施、利于经济发展的商场规画，然而2020的一场疫情大流行，震荡了全球经济及金融市场，同时人口的移动也造成了房市的转变。所幸，2021年疫情控制后，经济亦逐渐复苏，中城西区优质的区位规划将会是引领房产市场重新出发的基石。

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◆2.2 因祸得福：疫情加速公共建设的大量投资

A.Penn Station改造:华丽转身

火车大厅重新设想了西半球最繁忙的交通枢纽中的旅行体验，并将唤起对纽约原宾夕法尼亚车站建筑遗产的记忆。原本就极度拥与忙碌不堪的Penn Station，趁这次疫情人流减少，进行拉皮与改造动线．让其华丽转身，能乘载更多人流，创造更多办公商机与周边进驻更多大型公司．

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2013年开始，纽约市相关单位起草并开始执行纽约近年来最大的开发案项目——哈德逊城市广场（Hudson Yards Project），号称是有史以来最大的地产开发项目。前一次有如此大规模的复合式开发项目，已经是1930年代的洛克菲勒中心，在2019年3月第一期公共区域建成开放后，纽约又一标志性新商区呈现在世人眼前。

哈德逊城市广场项目的前身为哈德逊铁道机厂，是自二战之前即设立在在哈德逊河岸的维修厂与终端车站。2005年和2009年先后通过了两次重新分区计划（Rezoning Proposal），计划对办公用地、住宅区、商业区、酒店、文化艺术区和公共设施建设等进行了规划和分区。地铁7号线亦延伸至此，南侧的高线公园（High Line Park）等也在此一公共区域规划中。

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而此计划最核心的,为占地约28英亩的哈德逊园区, 将由數个摩天大楼组成 包含了商用住宅办公室等多种用途 (1,180,000 平方米). 此计划若完成将为纽约创造出新的社区. 此社区预计有65,000人工作與居住于此, 数十万的人潮会每天涌入此中心.

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地铁7号线延伸到哈德逊河对岸的纽泽西州，于该州境内的霍博肯和锡考克斯枢纽站（Secaucus Junction）等地设站，藉此与纽泽西公共运输公司营运的通勤铁道转乘，并使纽泽西的通勤族可以搭车直达曼哈顿东侧的大中央车站，或是换搭纽约地铁系统上的其他路线。这将是纽约地铁有史以来第一次将服务范围扩张到纽约州之外，也会使7号线成为跨州地铁。

地铁7号线延伸段是哈德逊园区重开发计划（Hudson Yards Redevelopment Project）中的关键环节，预期能吸引商办与娱乐设施进驻该区，并协助振兴西城铁路调车场周边的地狱厨房地区。

地铁7号线延伸段將带动整个中城西的 商业人口流动大幅度提高．因为把中央车站与曼哈顿东侧的交通动线整合，以及将新泽西的通勤人口整合．使原先中城西的公共交通空白地区，将取得大幅度的转变．

B. 社区商业结构：

谷歌并非硅谷科技巨头在纽约置业的特例。近年来，苹果、Facebook、亚马逊等科技公司纷纷在纽约中城区斥巨资买楼或签下租约。

随着科技巨头登陆曼岛，不断开疆拓土，大手笔置业或拿下长期租约，目前谷歌、亚马逊、Facebook在曼哈顿拥有超过近千万平方英尺的办公区域，以及中小型科技创业公司汇聚于此，俨然形成了一个“东部新硅谷”。

NYC不再是传统意义上的金融华尔街，如今已有大批市值超过10亿美金的科技公司涌入，让西部硅谷和东部华尔街之间的界限越来越模糊。这些科技公司点连成线，将在曼岛形成延伸数十街区的科技走廊

  Source: Squarefoot

恢复时间表：49%回到办公室ing:2023年1月，平均将有54%的员工在办公室。

截至2022年9月中旬，曼哈顿平均49%的上班族在工作场所，高于4月的38%。只有9%的员工每周在办公室工作五天。截至9月中旬，完全远程办公的办公室员工比例从4月份的28%下降到16%。预计到2022年底，重返办公室的比率将逐渐增加，预计到2023年1月，平均将有54%的员工在办公室。

C. 社区人口结构

腾笼换鸟的疫后人口结构：

疫情下，更迫使中低端的租客，遠離該區搬往其他的區域．

因此该区域会迭代更新，迎来新的租客与住户群体．而这些租客与住户群体，因为该社区的商业结构调整，产生高薪资的人口结构．

曼哈顿中城区居民大数据——年轻化、中产化

（数据来源：2010 Census Profile和2020Census Profile）

Edited by Utofun.com

    3.1压抑房价的理由消失：

     3.1.1 疫情的消散，病毒共存

Covid-19疫情从一开始每天纽约市800人的死亡人数，已经下降至平均七天内11人的死亡人数。

人群已经习惯与疫情共存，病毒减弱，并且懂得防护与治愈之道．因此压抑房价的因素将渐渐消散．

Source: Google.com

      3.1.2 通膨的缓解:

通货膨胀的问题，因联准会需要拉高借贷成本，也就是提高利率，抑制商品与物价的膨胀．所以最近房市被压抑需求．在通膨缓解后，利率下降后，这样的问题将被缓解．市场的需求与资金将再度回到房地产市场．

而下图，联准会预期将在六个月到一年之内，通膨问题将可以取得缓解

3.2 历史数据：纽约房价的蹲下，是为了跳得更高

3.2.1 历史经验：1970年代 房价平均12%下跌; 而紧接的就是 1980-1989年代 房价平均152%上涨

Source: NYU

根据NYU地产学院的论文，1970年，纽约市曾被国家及地方经济危机拖垮; 犯罪率上升，失业及贫穷问题愈趋严重，加上社区服务不足，令邻里社区毫不宜居。当时市内人口急跌80万，不少建筑物被废弃。1980年，房价便下跌了12.4%。不过，经过至少6年的跌幅后，从1980年至1989年，楼价的升幅竟飙升至152%。

3.2.2 历史经验 1989-1996年代 房价平均29%下跌; 而紧接的就是 1996-2006年代 房价平均124%上涨

Source: NYU

从1989年至1996年，房价又再度下跌，这次跌幅更大，达29.3%。但同期间，十个最大的都市区域的房价却相对平稳，只下降了4%。1996年，房价再次上涨，纽约市平均房价增幅达124%，工程不断，人口亦随之大幅上升。这次增长很大，在全国尤其明显，十个最大的都市区域的房价增幅更达至189%。

3.2.3.只有在市场被压抑时，才是较好的进场时机

房产与经济周期就像人生四季循环反复一样．有繁荣，衰退，萧条，复苏时期．主要受制到，经济的成长率与通货膨涨所导致的周期．在这不同时期中，房市会产生不一样的现象．这也反映这投资的进场时机．对于买家而言，要尽量选在萧条期买家市场进场．

在卖家市场中，会发现房源逐渐变少，好的房源更是奇货可居．再者因大家都预期到未来繁荣，所以更会追价竞争．因此在追价竞争，与卖家奇货可居的心理，就更会推动价格上涨，让买家苦不堪言．

Edited by Utofun.com

买家的最佳时机：衰退期房市走向萧条期房市

我们可以看到更多的房源流入市场，这时因为下跌的恐惧，购房者不会竞价，屋主也急于脱手．

第一，价格的僵固性将被打破．

第二，台面下的福利增多．开发商可能会提供几年管理费服务，或者提供代缴税务．这些都是2008金融危机时常见的销售手段．

第三，租金收益的成长空间，虽然房价可能未来下跌 但是这时期因为购房需求转变为租房需求，导致租金上涨．租金收益反而变高．由下图 可以看到租金从2021年后翻倍的跳涨．

Source: Elliman.com

第四，如前面报告所述，每一次纽约房价的蹲下，都是迎来更高的跳跃

3.3 历史经验：公共建设投资最多的区域，将迎来更多的反弹机会

获得大量公共建设投资的社区在过去的经济衰退中相对受到保护，公共建设投资可能会在当前的经济衰退中带来强大的反击力量。

Source: NYU

从1989年到1996年，五个原本萧条的街区的房屋随着周围房价的暴跌而升值，十个获得了远高于平均水平的公共建设投资的小区，亦避免了1990年代初期最严重的经济衰退。虽然这种关系并不适用于每个社区，但相比之下，在此期间跌幅最大的十个社区几乎没有或根本没有获得公共建设投资。

我们可从研究中了解到，社区的公共建设投资可以对周边房产产生强烈的正面影响，而这些溢出效应可能是稳定社区的一部分。

随着1996 年至 2006年繁荣时期，房价全面上涨，纽约市继续对跟90 年代一样萧条的社区进行公共建设投资。与经济低迷的时期相比，有两个获得最多援助的社区的房价涨幅明显高于纽约市的平均水平。

4. 中城西的项目介绍

 Bloom45 – 

Address: 500 W 45th St, New York, NY 10036

Soucre: Bloom45, www.bloom45.com

推荐理由

●交通动线，生活便利性，亲水公园，出租，出售流动性佳，适合做Airbnb短租房

●适合疫情的环境：

●价格比较社区内其他的新建案：性价比高

●曼哈顿中蒙尘的宝藏社区：中城西

●公共建设投资最多的区域，具有抗衰退的保值性，与反弹的成长性

Ａ. 适合年轻＆上班族群：

交通动线，生活便利性，亲水公园，出租，出售流动性佳，适合做Airbnb短租房

Soucre: Bloom45, www.bloom45.com

交通动线

坐拥3大交通枢纽 Penn Station火车站，Bus Port Authority巴士总站，以及时代广场人流最大的地铁交会处．曼哈顿无可以比拟的交通便利性．

亲水公园

另外，离亲水的哈德逊河畔公园 也仅十分钟路程．亲水公园的设施，让每天忙碌的工作，可以得到喘期的空间．

生活便利性：

邻近戏院与饭店区原先的餐饮与生活机能，让住户可以快速得到生活机能上的帮助，让工作与居家生活两不误．

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出租，出售流动性佳:

Apple, FB(Meta), Tikto, Amazon, Google 围绕着中城开设办公室，预计将带来两外多高薪的科技人才．这些人才将给当地租房与购房市场带来新鲜的血液．让房产的流动性与价值性大幅度提高

Source: New York Times

交通动线上同一条地铁线，可以接通纽约四大高校，哥伦比亚大学，纽约大学，Fordham大学，纽约市立大学等．可以锁定学生出租族群.

B. 为何适合疫情的环境：

中庭，绿色景观，空调设施，大楼健身设备，

在曼哈顿寸土寸金的土地上，大楼能提供广大面积的中庭花园，绿色植栽的景观，是极为少见的．特别适合满足，因为疫情之下，需要在家办公或者居家防疫的情况．

Soucre: Bloom45, www.bloom45.com

大楼也提供给住户 顶楼的开放空间与住户的健身房，让住户能直接在楼里运动与休憩

Soucre: Bloom45, www.bloom45.com

C. 价格比较社区内其他的新建案：

2022年第二季度，曼哈顿中城区的新建案房价中位数如图所示. 一居室：美金$1,905,000；两居室：美金$3,025,000。

Source: Corcoran

而Bloom45 项目的房价：

Studio：美金$750,000起, 一居室：美金$1,080,975起, 两居室：美金$1,667,400起. 相对于市场价格而言，不仅经济实惠，还有相当多的成长空间

Soucre: Bloom45, www.bloom45.com