纽约时装学院(FIT大学)周边房产投资指南：租金市场與房价分析

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摘要

◆FIT大学周边租金市场分析：国际知名艺术设计院校纽约时装学院及周边社区环境介绍。切尔西2021年7月租金，一居室有门卫公寓4894美元，无门卫公寓3038美元。
◆FIT大学周边房价分析：纽约时装学院周边地区2021年condo公寓价格中位数，二手公寓180万美元，新建案212万美元。
◆FIT大学周边房产投资指南：探索纽约时装学院周边地区的房地产投资机会。

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纽约时装学院（Fashion Institute of Technology, FIT）于1944年成立，目前是纽约州立大学（the State University of New York, SUNY）系统的一员，同时也是国际知名的服装与艺术设计院校。开设的学门紧密地与时尚工艺连结，包含有有时装设计、广告设计、电脑动画及互动媒体、织物设计、室内设计、时装摄影、时尚产品管理等相关专业科目。

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纽约时装学院 Fashion Institute of Technology

图片来源：Fashion Institute of Technology offical website

纽约时装学院就在宾州车站的南方，步行约五分钟可达的距离。若是搭乘地铁，则可以搭乘1, N, R线在28街站下车，或是搭乘C,E, F线在23街站，又或者选择搭乘1, 2, 3, A,C, E, D, F, N, Q线在34街站下车。至于若是搭车到中央车站，则可以转搭接驳的S线地铁到时代广场，换成1号线地铁到28街站也同样很方便。

图片来源：Metropolitan Transportation Authority

1. 纽约时装学院（FIT大学）周边社区介绍

纽约时装学院坐落于曼哈顿的第七大道。而第七大道有个别称是时尚大道（Fashion Avenue）。同时毗邻韩国城、麦迪逊广场花园等地标建筑以及著名的曼哈顿服装区(Garment District）。服装区的范围南北约以35-39街为界，东西在第七与第八大道之间，许多优质的布料店坐落于此，因此许多时尚品牌和时尚界名人都会到曼哈顿服装区进行市场调查及采购。

时尚大道位置 & 亚洲超市分布　图片来源：Google Map

纽约时装学院位于充满活力、魅力、文艺又静谧的区域——切尔西(Chelsea)。走在切尔西街头，古朴端庄而大气的住宅楼、遍布的艺术画廊、提供最新鲜的各色海鲜和精美小店的切尔西市场。再走远一些，东边还有因着熨斗大厦而得名的熨斗区（Flatiron District）、北边是伴随着哈德逊广场而新兴发展的中城西区（Midtown West），南边则是有着“小波西米亚”之称的西村（West Village）。接着，我们先从人口普查局的数据来了解这个区域的人口特色吧。

高线公园

Photo by Simon Bak on Unsplash

这个区域的居民人口数大约有19万3千人左右，年龄中位数37.9岁，略高于曼哈顿的年龄中位数37.6岁，年龄层的分布集中在30岁以上的人口，未满30的人口数仅占三成，未成年人口仅有11%左右。整体而言是属于人口分布较成熟的地区。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

接着观察居民收入，这里的平均家庭收入为182,014美元，５万收入以下的人口数占27.6%，这个数值与低于全国（38.4%）及曼哈顿（31.4%），并且有段落差。而10-20万收入人口占25.7%、20万以上收入占28.2%，皆略高于曼哈顿的比例。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

而纽约时装学院所在的切尔西以及周边的区域，居民多为商管与艺术科学的职业，约占70%的工作人口，另外有19%从事销售与办公室的职业，8%从事服务性质的工作，从事生产、交通以及建设的比例较低，分别占2%及1%。

数据来源：2014-2018 American Community Survey

◆1-1 安全性－纽约时装学院（FIT大学）周边社区

下图是纽约市政府提供的犯罪地图，我们撷取2021年6月，纽约时装学院所在的切尔西及其周边区域资料来说明。明显可以看出中城南区的事件发生频率较高，而中城西、切尔西、西村这一段则是较为宁静的社区区域。

数据来源：NYC Crime Map

2. 纽约时装学院（FIT大学）：周边租金市场分析、房价分析

◆2-1 Chelsea切尔西租金市场介绍

纽约时装学院所在的切尔西，是个充满艺文气息且时尚复古交融的区域，以下就让我们来看看这个地区的租金行情吧。

2021年7月的切尔西租金行情，一居室有门卫服务的公寓，租金为4894美元，与去年同期相比，上升20.6%。同时，每月租金从进入2021年开始，已持续上升至7月，较前月上升8.8%。无门卫服务公寓租金为3038美元，与去年同期相比，则是下降了6.9%。不过若是与前月相比较的话，则是上升1.6%。

而过去一年在二居室的部分，有门卫服务公寓租金为7128美元，较前月租金比较，约有1.2%的跌幅。与去年同期相比，则是上涨了6%左右。无门卫服务公寓平均租金为4567美元，较前月上升11%，与2020年7月相比，与有门卫服务的公寓类似，同样也上升约6%。

资料来源：MNS.com

◆2-2 二手房产投资指南

纽约时装学院位于曼哈顿的切尔西，不过居民的生活必定和周边的中城西区、熨斗区以及南边的西村息息相关。后续就让我们来看看这个地区的房产资料。

由下图的交易分布可以看出，中城西区的二手房产交易频率比切尔西、熨斗区与西村要来得少，分布较稀疏。接下来我们就来关心这个地区的房价与交易量吧。

注：统计时间自2017年至2021年7月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

从下图的独立产权公寓（condo）二手交易资料来看，在价格中位数方面，并未有太大的波折，过去五年间的均价约为175万美元。仅2020年因疫情的关系，从前一年的170万美元，下降8.8%，来到155万美元。不过来到2021年，则又上升了16.1%左右，房价中位数来到180美元，反而还比2019年的房价要来得高。

而交易量的波动较大，2017年有470笔以上的交易量。2018年交易量开始逐年减少，2020年仅余250笔交易左右。不过统计至2021年7月，交易量已回升至340笔，且房价中位数也有上升。

注：统计时间自2017年至2021年7月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

而观察交易案价格的分布，同样也是2017年最高，前四分之一的交易价格约在270万左右，而后开始逐年下滑，至2020年时，前四分之一的交易价格约在220万左右。而2021年有所好转，目前的分布状况看来与2017年有同样水平。

注：统计时间自2017年至2021年7月，未含新建案

数据来源：优投房

制图：优投房

◆2-3 新建案房产投资指南

这个阶段，我们先从下图来观察纽约时装学院周边的新建案交易分布状况。从2017年至2021年7月，独立产权公寓约有120个项目，而合作公寓（coop）则有40个左右。

注：统计时间自2017年至2021年7月

数据来源：优投房

制图：优投房

接着我们来关心condo公寓新建案的价格中位数与交易量。2017年的交易量是近五年来最高，总共有619笔，但当时的房价中位数并不是太突出，约在182万美元。从2018年开始房价中位数逐年攀升，至2020年已达300万美元。不过当年度则是五年来新建案交易量最低，仅有207笔交易。

注：统计时间自2017年至2021年7月

数据来源：优投房

制图：优投房

不过若是从交易案的价格分布来观察，除了2017年价格较低之外，近四年来，新建案交易的前四分之一价格并未有剧烈的攀升，皆在480-500万美元左右。较明显的变化出现在2019年及2020年的中位数提升，表示这两年的新建案价格结构的确是有较大的变化。

注：统计时间自2017年至2021年7月

数据来源：优投房

制图：优投房

结语

本篇介绍了纽约时装学院的背景故事，简单地介绍切尔西、中城西、熨斗区以及西村等地区。帮大家分析了这个地区整体环境以及房地产市场的情况，包括了租金和房价的最新数据和近几年的变化趋势，希望今天的分析可以帮助大家更了解纽约时装学院以及周遭的生活区域。

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纽约时装学院(FIT大学)周边房产投资指南：租金市场與房价分析

摘要

纽约时装学院 Fashion Institute of Technology

1. 纽约时装学院（FIT大学）周边社区介绍

高线公园

◆1-1 安全性－纽约时装学院（FIT大学）周边社区

2. 纽约时装学院（FIT大学）：周边租金市场分析、房价分析

◆2-1 Chelsea切尔西租金市场介绍

◆2-2 二手房产投资指南

◆2-3 新建案房产投资指南

结语

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