美国购房指南：
摘要：
除旅游业之外，奥兰多还拥有多项繁荣产业；
奥兰多的地理、交通、产业优势造就其在全球的独特性；
蓬勃的旅游业与多项产业支撑促进奥兰多度假屋市场的快速发展；
奥兰多短租型度假屋拥有区域限制，房源紧俏。
奥兰多Solara度假区内景观
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
当美国东北部地区正在经受严冬拷打的时候，位于美国南部的佛罗里达州依然温暖如春。佛罗里达州是全球闻名的度假圣地，除了阳光沙滩、美食美景外，这里颇负盛名的旅游目的地当属奥兰多。无论是海洋世界、迪士尼世界还是环球影城，世界级的游乐园让这里成为了一片乐土。那么，除了乐园以外，人口增长率居全美前列的奥兰多还有什么魅力吸引着每年7500万人次前往呢？这片充满着欢乐的城市，其房产市场又在经历着怎样的变革呢？优投房团队远赴奥兰多实地考察，为您揭秘奥兰多投资新热点究竟在哪里。
1 除了旅游业，你所未知的奥兰多
- 人口高速增长
US NEWS（美国新闻与世界报道）2019年的报告指出，佛罗里达州中部的城市是美国人口高速增长的地区之一。The U.S. Census Bureau（美国人口普查局）的数据同时显示，从2017年年中到2018年年中，奥兰多大都会地区增长了约60,000人口，这使其成为全美所有大都市区中第五大人口净增长地区。
数据来源：The U.S. Census Bureau
图片来源：优投房utofun.com
佛罗里达州大量涌入的人口中有一部分是来自美国其他地区的养老人士，这里也是全美最佳退休养老地区，奥兰多也不例外，这里被US NEWS评为2020年全美最适合养老的第22名城市，在这份榜单上，佛罗里达州的城市几乎囊括了前30名的一半名额。同时，奥兰多旅游人数在2018年突破了历史性的7500万人次，这一数据比整个法国的人口数还要多。
- 科技创新基地
那么奥兰多是不是就只是一座养老城了吗？答案是否定的。拿开“旅游城市”这一标签后，奥兰多依然是一个生气勃勃发展强劲的城市，这里紧邻全球科技爱好者心中的圣地——肯尼迪航天中心（Kennedy Space Center），奥兰多本身零个人所得税、低生活成本的城市特质也吸引着各大科技企业入驻，亚马逊在此建立大型仓储中心，全球第二大游戏开发商艺电（Electronic Arts）、美国电信巨头威瑞森（Verizon）等科技类公司也纷纷来到奥兰多，这里也同时是德国西门子、日本三菱动力、以色列Mazor机器人主要业务所在地。
美国个人所得税税率地图
佛罗里达州为零所得税
图片来源：Tax Foundation
肯尼迪航天中心
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- 多产业繁荣发展：失业率仅为3%左右
除了科技产业外，在奥兰多的橘郡（Orange County）还有着占地210万平方英尺的会展中心（Convention Center），这里平均每年举办200场展出，有着140万人次与会者，是全美第二大的会展中心。奥兰多同时也有着像中佛罗里达大学（University of Central Florida）这样全佛州第二大的综合型大学，扎实的教育业为奥兰多输送了大量人才，促使奥兰多多产业蓬勃发展，其零售业、服务业、医疗保健、教育、科学技术等产业均带来了大量的工作机会，使得奥兰多成为美国失业率极低的地区，2019年9月失业率仅为3%左右，同时就业率逐年上涨，就业机会不断增多，这里也被美国财经新闻电视网（CNBC）评为2019年全美第三大适合就业城市。
数据来源：Bureau of Labor Statistics
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图片来源：Orange County Convention Center
2 全球度假圣地层出不穷，为何只有一个奥兰多？
毫无疑问，奥兰多已经成为了全球旅游圣地的范本，许多旅游城市争先恐后地想要将自己打造成下一个奥兰多，然而至今也没有听闻到成功案例。奥兰多凭借着多方优势造就了自身的独特性，因此全美只有一个奥兰多，全球也只有一个奥兰多。
奥兰多度假屋社区
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
- 气候温暖，阳光充足
奥兰多位于美国东南部的佛罗里达州中部，是全美较为靠近赤道的地方之一，这里每年的最低温度在10摄氏度以上，最高温度也很少超过35摄氏度，非常适合人类居住。同时这里全年阳光充足，平均每年有233个艳阳天。奥兰多离佛罗里达州东西部海岸线都很近，从奥兰多驾车向西走，就能来到全美十大海滩之一的清水海滩（Clearwater Beach），清水海滩遍布着少有的、纯天然的白细沙，全年大部分时候都适合游玩。
数据来源：US Climate Data
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奥兰多度假社区内景观
图片来源：项目方
- 交通便利，紧邻各大热门旅游目的地
奥兰多国际机场（Orlando International Airport）是全美十大机场之一，是成千上万游客来到奥兰多的第一站，乘坐飞机无论是从纽约还是多伦多，直飞到奥兰多都仅需不到三小时，而想要从奥兰多前往坎昆（Cancún）或者波多黎各（Puerto Rico），飞行时间也不超过三小时。同时佛罗里达州交通系统的完善程度在世界名列前茅，覆盖全州的高速公路和铁路使得从奥兰多驱车前往附近城市，比如迈阿密（Miami）、坦帕（Tampa）等，都十分迅速便利。
图片来源：Google Map
- 各大乐园齐聚于此，娱乐方式多样化
迪士尼世界与环球影城
图片来源：Jorge Martínez & Darshan Patel on unsplash
奥兰多无可比拟的优势还在于它拥有众多世界级的游乐场与度假区。全球唯一的迪士尼世界便坐落于奥兰多，相比于世界上其他城市的迪士尼乐园，迪士尼世界总面积达124平方公里，包括4个主题乐园、2个水上乐园、数十家家酒店以及购物中心Disney Springs；除了迪士尼，拥有经典热门电影IP的环球影城、与海洋动物亲密接触的海洋世界以及乐高乐园等也使得奥兰多的娱乐方式更加多样化，无数旅游者到了奥兰多都会发出同样感慨：“这里是实现梦想的神奇国度！”
奥兰多地区乐园分布
图片来源：Google Map
3 机遇显现，度假屋市场应运而生
多产业繁荣、居于全美前列的人口增长率以及巨大的旅游市场使奥兰多的房产市场同样发展火热，在美国，许多中产阶级家庭都愿意在南部买一栋小房子给全家每年度假使用，因此，奥兰多当地的房产早已不仅仅局限于满足当地人居住的需求，这里的房产市场也更加多样化和国际化。
奥兰多度假屋
图片来源：项目方
- 稳步增长的奥兰多房产市场
奥兰多房产市场以独立住宅为主，和动辄几百万美金的纽约长岛独立住宅相比，奥兰多的大部分房产价格都集中在20万-60万美元的价格区间，在2017年前低于全美水平。然而就在近几年，奥兰多的房价水平已经远远超过了全美水平，虽然在价格上与美国另一大旅游度假城市拉斯维加斯（Las Vegas）相比仍有差距，但是在房产价格中位数增长率上却不相上下，在2019年甚至超过了拉斯维加斯。
数据来源：zillow
图片来源：优投房utofun.com
数据来源：zillow
图片来源：优投房utofun.com
- 奥兰多独有的投资热点——度假屋
在市场的需求下，同时也是在奥兰多房地产市场发展强劲的前提下，奥兰多度假屋应运而生。度假屋，顾名思义是指用来度假的独立屋，大多修建在旅游景点附近，非常适合一家人或者朋友组团外出度假居住。这样的度假屋往往是由屋主购买后进行短期出租，屋主本人亦可在假期居住在度假屋里享受奥兰多的美好气候。
奥兰多度假屋
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
在奥兰多，度假屋往往修建在公共设施齐备的度假区中，距离热门景点，如迪士尼世界等，都非常近。其中以基西米（Kissimmee）附近的度假屋最为适合大众游客居住，这里离迪士尼世界不到15分钟车程，同时周围的192大道可以吃遍世界各地美食，如果考虑到佛罗里达的物价和菜品超足的份量，这里的饮食成本几乎是纽约的一半！
迪士尼乐园附近的度假屋社区
图片来源：优投房utofun.com
- 不是所有独立屋都能成为短租度假屋
既然奥兰多房价与全美平均水平差距不大，那是不是自己随便在奥兰多买一栋房子就能当度假屋房东收房租了呢？答案是否定的。奥兰多市区对于家庭类共享出租有着严格的规定，其中就规定在出租期间屋主必须住在屋内，并且只能出租房产的部分空间。
奥兰多度假屋社区环境
图片来源：项目方
奥兰多的基西米城同样对于短租型的度假屋也有着较为严格的规定，只允许在行政区域的西部和东部进行短租型度假屋开发，如果房东的房产不处于这两个区域内，那么只能得到条件受限的短租许可证，因此，政策引起的稀缺性使得短租型度假屋成为了奥兰多房地产投资中的香饽饽。
奥兰多度假屋屋内实景
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
4 项目介绍：奥兰多温莎度假区——心灵的另一个家
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
温莎度假区在奥兰多的基西米西边，与迪士尼世界仅有十五分钟的车程。温莎度假区包括两大度假村：温莎岛度假村（Windsor Island Resort）以及西边温莎度假村（Windsor at Westside），均拥有24小时值守。
图片来源：项目方
度假屋内部为精装修，基本配置有：
– 瓦顶
– 私人温水游泳池
– 5、6、7 卧户型配有 12’x 24′ 游泳池
– 8、9 和 10 卧户型配有 12’x 26′ 游泳池
– 游泳池联排别墅配有 7.5’x 18′ 游泳池
– 砖铺机车道和游泳池甲板
– 不锈钢厨房电器
– 私人储藏室
– 整个厨房和所有浴室均由花岗岩和瓷砖装饰
– 百叶窗
– 配备儿童安全栅栏的游廊
– 洗衣机和烘干机
奥兰多度假屋屋内实景
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
奥兰多度假屋屋内实景
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
度假屋配备的私人游泳池
图片来源：优投房utofun.com实地拍摄
温莎度假区内有俱乐部会所（Club House）以及水上乐园（Water Park），会所内设有游戏室与酒吧，可供住户日常休闲娱乐。度假区内度假屋房型各异，有从5卧到10卧等多种房型可供选择，且均自带私人温水游泳池。温莎度假区的度假屋可自住亦可出租，多种受欢迎的房型均有较高收益率。
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