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留学生买房再出租如何报税?出租房在报税时要折旧?

留学生买房再出租如何报税?出租房在报税时要折旧?

今天小编为大家整理两个和出租房相关的两个常见税务问题。

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Q1 留学生买房再出租如何报税

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(Photo by Alex Block on Unsplash

如果是持F/J/M/Q其中一种签证来美国的国际学生,如果来美国还未超过5年,可以申报1040NR的表格报税,在Schedule E里申报该项出租房产的收支情况。

如果来美国超过了5年,则需使用1040表格和Schedule E来申报该项出租房产的收支情况。

无论是使用1040NR表格还是1040表格,Schedule E的申报内容都是一样的。

在Schedule E中,可以填报租金收入,以及和出租该房产所产生的一切相关费用支出,包括房屋贷款的利息部分,地产税费,维修费,保险费,管理费,中介费等等。

同时,还可以就房屋的建筑实体的价值申报折旧费。收入抵扣各项费用之后的净利润,才是应税所得。 另外,如果是来美还没超过5年的F/J/M/Q签证留学生,在使用1040NR报税时,可以享有中美税务优惠政策(tax treaty)。

其中,收入的前5000美元免税。

 

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Q2 出租房在报税的时候要选择折旧吗?

留学生买房再出租如何报税?出租房在报税时要折旧?

 

 

 

 

(Photo by rawpixel on Unsplash

虽然税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧,但实际上出租房产都会选择折旧。之所以这样解释的原因在于,税法规定,无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入,在卖出这栋出租房产之时,都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费(recapture tax)。

也就是说,无论之前选择折旧与否(可以选择不折旧),在卖房计算收益时,累计折旧的等值金额都将会被加回,且被课税。因此,如果选择每年不报折旧,不但在出租过程中没有税务抵扣,而且在房产售出时仍需要为“累计折旧”这个字面上的金额交税,税率为25%(即,1250 property depreciation recapture tax)。

除上述明文规定以外,选择每年折旧的好处还在于,可以在当年抵扣收入,降低当年税费,有利于提升短期现金流。省下的税费虽然在将来卖出房产时需要变相交回,但是在当下可用作其他投资,进而创造更高的价值或取得投资回报。   出租房产的折旧年限为27.5年。在计算折旧时,仅就房产的建筑物价值进行折旧,土地部分不可折旧。

作者: 倪霁瑶

 

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