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避坑指南|在美国租房前一定要知道的法律常识科普(上)

避坑指南|在美国租房前一定要知道的法律常识科普(上)

【摘要】

在美国租房子,关于合同的约定;
租房合同中需要包含的基本信息来明确房客的权利和义务;
转租和分租时的注意事项。


美国购房指南: 

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刚刚开始美国生活,大部分人还是从租房开始的。在美国,大多数州的法律在保护房客(Tenant)这方面还是比较完善的。尽管如此,初到异国他乡,我们在租房时还是要小心谨慎,以免由于不了解房客的权利义务而吃亏,甚至产生不必要的诉讼。

首先要提醒大家的是,房地产法属于州法,因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同的规定。不过大家不用担心,这并不代表在不同的州租房子遇到的法律法规会千差万别,他们还是有一些共通的规则以及注意事项。这篇文章会通过总结这些共通的规则,提醒大家在美国租房子的时候一般需要注意些什么,避免掉进一些“坑”里。如果你在签合同或者跟房东(Landlord)沟通的过程中遇到一些具体的法律问题或者法律纠纷,还是建议咨询当地的律师,以免合法权益受到了侵犯。

(一)在美国租房子,关于合同的约定

在美国租房,租约(Lease)既可以是口头的也可以是书面的,依据不同州的规定,通常一年以上会要求是书面合同。实际需求还是要参照所在州的租约时间要求。

口头合约是指口头上达成的协议,一般也可以具备法律效力。但实际操作起来,仅有口头约定很难全面的保护房客的权益从而产生不必要的纠纷与误会。因此,无论在您所在的州法律是否允许“口头合约”, 还是签署书面合约为好。

绝大多数情况下,房东或者房产经纪会提供书面租约给房客,作为房客,这个时候您一定要仔细阅读租约的每一条条款,留意是否有特别的条款对房客的权益有不合理的限制。同时,房客需要留意合约上留空的地方是否在您签字之前已经填写完整。签字之后,您有权索要一份副本。

值得注意的是,租房时,记得向房东或其经纪人索要房东或者紧急情况联系人的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或紧急情况联系人。

(二)租房合同中需要包含哪些基本信息来明确房客的权利和义务?

(1)租约的期限(Term of the Lease)

一般而言,除非房客违反合约的规定,房东不能擅自更改租期或者擅自加租。就“是否续约”以及“如何续约”的事项,租约中最好也明确列出。如果没有在租约中约定或者州的法律法规没有特别规定,是否续约一般需要经过房东和房客双方一致同意的。房客如果认为自己有续约的预期和需要,可以在签订租房合同时要求写入房客有在同等条件下续约权利的条款。在合同中没有明确规定的情况下,房东则需要提前通知房客, 并就是否涨价及新的租期要有明确的说明。合同中也可以包含“自动续约”的条款(Automatic Renewal Option)。依据合同优先的原则,双方可以在合同中明确约定自动续约的前提。在合同中没有明确规定的情况下,不同的州对“自动续约”的条款要求不同,在签订合同时请注意当地法律。

如果合约没有此类条款,一般而言,房东需要在租期结束前30天给房客结束通知。但如果在租约到期后,房东照样接受房客的月付租金,则租约自动按月租租约延续,合约变为短期租约或者不定期租约。在这种情况下,房客与房东最好还是重新签订租约,明确双方的权利和义务,以免日后产生纠纷。

(2)所有的房客名称

很多人为了省时间或者图方便,在租房子时并没有将所有房客的名字如实写在合同中,这样的做法是不可取的。一方面,合约中没有名字出现的房客,很难要求房东履行房东义务,导致房客的权利难以保障。另一方面,美国很多州都有类似的法律规定,当多个房客合租一个公寓而其中一位房客搬走而不再付租金时,房东有权利要求剩余的房客支付全部的所有租金。此时,如果合同中没有列明所有房客的名字,其他房客想要追偿就变的难以实现。

(3)房租所包含的具体费用

签订合同中必须明确列明房租所包含的费用。在美国租房子,需要考虑的费用一般为水费,电费,网络费,电视费,煤气费等。租约中应当对哪些费用应由房东支付,哪些费用应当由房客支付进行具体的约定,以明确具体的责任划分。

(4)房租的支付时间和方式

租约中一般应对房租的支付时间和支付方式有明确的规定。大多数的房东会要求房客应该于每月的第一日交齐当月的房租。为了避免临时有事或者其他紧急情况,房客可以要求房东在租约中约定每月支付房租有5-10天的缓冲期(Grace Period)。若合同中包含该约定,则房客的违约责任一般会从Grace Period结束起算。房租的支付方式一般是支票或者银行转账,租约中对此也应该有明确规定。

(5)房客的转租(Assignment)和分租(Sublease)权利

我们先通过两个在美华人常遇到的典型的情况,来了解转租和分租:

案例(A):已经在美工作的房客A 与房东签订了一份租房合同,合同到期日为2019年1月30 日。而在2018年1月时,A由于工作调动需要搬至外州。因此,A希望将剩余的租期(约为一年)转租给第三人C。后来,由于C没有按时缴纳剩余的房租,房东重新联系了A,并要求A支付相应的房租。

▲转租是指原房客把租约中的全部权利和义务转给了新的房客, 新的房客直接向房东支付租金。常见的转租情况如案例A所示。

案例(B):留学生B在美国租了一间公寓,在租房时签署的租约中有“禁止转租或分租”的合同条款,但是B没有留意到该条款。由于对“禁止转租或分租”条款的忽视,B在寒暑假回国期间将自己的公寓分租给了其他人。后来,房东发现了B将公寓分租的情况,对B发出了警告。

▲分租是指房客把租约中的部分甚至全部权利转给新的房客,而自己仍履行向房东支付租金的义务。常见的分租情况如案例B所示。

因为房客在最初租房时不一定能预见自己未来需要将房子转租或者分租,这一类的条款经常会被房客或者房东忽视。但是为了避免双方日后有争议,关于房客是否可以转租或者分租的权利最好在合同中明确列出。在房东没有强烈反对房客转租或者分租的情况下,合同中可以约定房客若想转租或分租,需要提前通知房东并征得房东的同意或者在租约中设立相应条件的一般情况下,房东不可以以不合理的理由拒绝房客转租或者分租的请求。对于转租情况下原房客继续承担什么样的责任,各个州的法律都有不同的规定。

就分租而言,一般情况下,在经得房东同意后,房客将房屋分租给他人时,对于接下来的房客而言,原房客又成了房东的角色,即我们通常讲的“二房东”。这种二房东的出租形式要注意两点: 第一,分租期限不能超过与大房东签署原租约的期限; 第二,必须遵守所有房屋出租的房东责任,如维修等责任。如果分房客(Sub-tenant)不付房租,二房东也需要按照当地房东驱逐房客的程序进行驱逐。此外,当分房客不付房租时,一般情况下原房客也需要遵守与大房东签署的租约,即依时支付租金,除非合同或者当地法律法规有另外的规定。

(6)房客享有适合人居住环境的权利(Tenant’s Habitability Rights):

如果所租房子变得不适合人居住,例如房子结构出现危险等情况,房客可以选择搬走,搬走后可能无需继续付租金,但是房子具体是否“不适合人居住”的情况可能会因各州而异。房客也可以及时向房东反映,若房东及时修复或者提出合理的补偿安排时,房客一般则不得以该项权利为由,拒绝支付租金。 如果房东拒绝修复,房客可以向当地市政府的房屋管理部门投诉,也可以通过法律途径来保护自己的权益。如果您认为房子已经不适合人居住并决定搬走以及停止支付租金,最好还是事先咨询当地律师,以免被认为违约。

每个州的卫生部门对最基本的适合人类居住的要求规定不一,具体参考各州要求。常见的不适宜居住的情况包括:漏水,窗户破损,房子结构出现危险,沐浴和清洁的热水和冷水供应不足,没有暖气,电路系统故障,房子地面或建筑不卫生,蟑螂、老鼠和害虫为患,没有足够的垃圾桶等。

在美租房需要注意的地方太多了,我们还有更多干货会在《避坑指南|在美国租房前一定要知道的法律常识科普(下)》发布。在下篇中,我们还会为您从房东权益、押金、房客保险以及常见的租房纠纷等为您全方位普及租房方面的法律常识。

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