长岛市新公寓省税法宝|教你年省$1万养房成本

摘要

2010年以来长岛市新建公寓数量在全美社区中排名第一；

2018年长岛市新Condo公寓交易价格中位数为86.3万美元；

购买公寓后的房产税和管理费等隐性支出要考虑；

少部分新楼盘享受421-A减税政策优惠，每年节省近万美元；

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        自2010年以来，长岛市(Long Island City)新建公寓数量在全美的社区中排名第一：建造了12,533套公寓，分布在41个新楼盘中，远远超过排在第二位洛杉矶市中心(Downtown LA)的7,551套新公寓。此外，长岛市在2010-2016年建造的新公寓数量占到现有公寓总量的36%。（资料来源：Rentcafe）

根据社区发展机构Long Island City Partnership的报告，从2006年到2017年底，长岛市建成的住宅单位总数达到2万个。2017年全年商业和投资销售的总交易量达到约20亿元。长岛市东河边的公寓大楼。听到这个数字，你可能觉得长岛市应该在美国某个正在迅速崛起中的城市。然而长岛市虽然称作“市”，但其实就在超级城市纽约，是纽约的一个城中城。长岛市在过去20年间可以说经历了爆发式的发展。一时间，曼哈顿对岸东河河岸上矗立了一栋栋的高楼，其中有不少都是新建的公寓大楼，有些公寓大楼还享受政府的一些税收优惠。今天优投房就带大家来看长岛市经历了怎样的发展？长岛市为什么有享受税收优惠的新楼盘？每个月的养房成本有多少？

图片来源：谷歌地图；编辑：优投房

工业区成新兴商业中心

        长岛市是纽约皇后区第一大的社区，也是快速向高档、贵族化发展的社区之一。因为靠近曼哈顿交通便利，长岛市成为曼哈顿上班族和学生的新选择，如今的长岛市高档新公寓如雨后春笋。

长岛市原来是一座独立的城市，1870年建市，1989年成为纽约市一部分。根据2010年人口普查，长岛市总人口近7万，其中52%为白人，28.6%为西语裔，15.2%为亚裔，10.1%为非洲裔、9%为混合族裔。长岛市曾经被工厂、仓库和面包店占据。从上个世纪70年代开始，废弃的厂房因其开阔的空间和低廉的租金而被艺术家们租住进行创作，逐渐成为纽约艺术活动极为活跃的地区。比如以前的slivercup烘焙厂在80年代改造为影视制作基地，制作了一系列如《欲望都市》等的经典剧集。

位于长岛市的公园 Gantry Plaza State Park

图片来源：纽约市政府、维基百科

廉价的地皮和租金吸引了大批嗅觉灵敏的投资商和建筑商，加上从2001年起纽约市政府大幅更改区划条例，鼓励将废旧厂房改造成为住宅和商业混合用地。2005年，纽约市政府又在长岛市成立了商改区，除了鼓励建设商住混合社区之外，还有美化社区和各项活动聚集人气。比如长岛市龙门广场州立公园（Gantry Plaza State Park）在2009年的扩建改造后成为一个自然与人文景观结合的绝佳野餐地点，还有众多露天的音乐表演。如今的长岛市，特别是临东河的一带，因为一座座拔地而起的豪华住宅，面貌全新。

我们从长岛市的人口增长中也可以窥探长岛市的发展。长岛市的人口增长速度在纽约市排名前列。

纽约市1990-2010年人口增长

红圈部分为长岛市

图片来源：The Pratt Center of Community Development

现在的长岛市，已经是纽约市曼哈顿以外上班族数量第一的商业中心，有超过7万人在长岛市工作。

图片来源：The Pratt Center of Community Development

新楼盘众多，部分享受税收优惠

        长岛市市场上现在有超过20个新楼盘。2018年新Condo公寓交易价格中位数为86.3万美元。曼哈顿住宅房产交易价格中位数为99.5万美元，皇后区则为58万美元。可以看到长岛市新楼盘的价格已经接近曼哈顿整体住宅的价格，但是仍有差距，但是比起皇后区的住宅整体价格高出不少。

图片来源：优投房utofun.com

在挑选长岛市众多的新建公寓时，除了明码标注的价格，还要注意Condo公寓大楼每月还需缴纳管理费，每年还有房产税这样的隐形支出。长岛市的一些新楼盘享受纽约市的减税政策，有的每年能节省超过1万美元房产税，是一个极具吸引力的优势。我们下面就来介绍下纽约的421-A减税政策具体如何减税？有能带来多少优惠？

Photo by Star Tower

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减税优惠可年省1万美元

（在美国拥有房地产的业主一般每个月需要付给政府房地产税，因为有减税的楼盘会将每个月的支出降低许多，对投资者是非常有吸引力的。）

纽约市的421A减税政策要追溯到1971年，当时的纽约市房产市场出现了下滑，大批居民开始搬到郊区。纽约市政府为了鼓励开发商动工兴建楼宇，规定只要是在税率特区内的未利用或未开发空地上破土动工、兴建公寓楼（部分大楼提供可负担房屋），就有10年-25年不等以及不同比率的减税优惠。曼哈顿、布鲁克林的Greenpoint 和 Williamsburg,、布朗克斯的部分区域，皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、Jackson Heights以及史丹顿岛的部分区域等地区都被划分到税率特区。

Photo by Star Tower

随着建设发展，满足421-A减税政策的要求越来越高，在2016年进行了重要的政策调整，421-A减税政策渐渐淡出视野，取而代之的是“可负担纽约”住房项目(Affordable New York Housing Program)。现在纽约市场上仍在享受421-A减税政策的新楼盘是在421-A减税政策被取代之前就批准，现在才建设好进入市场的，因此421-A减税新楼盘也越来越少。

纽约州政府网站关于“可负担纽约”住房项目的消息

图片来源：纽约州政府

减税政策的时效性取决于房产本身，而不是房产持有者。如果购买了有10年减税优惠的新公寓，7年后出售；那么这套公寓的下一任拥有者只能享有剩余3年的减税优惠。具体怎么减税？可以参照下面的公式，减税的金额是由房产增值的数量和减税比例相乘得到的。

减税金额 = (现年房产估值 – 基年房产估值)* 减税比例。

数据来源：纽约市财政局

例如，如果公寓享受15年减税政策，前11年的税率保持不变，之后每年递增20%直至与正常税率相等。我们以享受15年421-A减税政策的新楼盘Star Tower为例，看看减税到底能带来多少优惠？

我们可以看到，在没有421-A减税优惠的情况下，价格在88万美元的一居室公寓，每月要缴纳588美元的房产税，而在享受减税优惠之后，每月则只要缴纳13美元，一个月就节省了575美元的房产税，一年下来就节省了6,900美元。对于141万美元的两居室来说，一年则能节省超过11,000美元。这对于购房者来说是很有吸引力的。

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管理费有别，需仔细挑选

        除了每年的房产税之外，大楼的管理费(Common Charges)也是在买房后的固定支出。每栋大楼的管理费由大楼自己设定，因此价格有所差别。我们选取长岛市建成单位数在100以上的新楼盘，看看他们的管理费水平在什么区间。

图片来源：优投房utofun.com

我们可以看到，一居室的管理费中位数为每月502美元，两居室的管理费中位数为每月810美元。之前提到的Star Tower新楼盘一居室的管理费为每月462美元，加上每月13美元的实际房产税，每月养房费用仅在475美元左右，是长岛市新楼盘中养房费用比较低的新楼盘。如果贷款购买Star Tower价格为88万美元的一居室和价格为141万美元的两居室，在首付40%和30年期利率为3.9%的情况下，每月的购房和养房成本如下：

我们可以看到，因为有房产税减免政策，Star Tower新楼盘的一居室每月成本可以减少575美元，两居室每月的成本可以减少918美元。那我们再来算一笔账，如果每月愿意支出的钱不变，首付金额也不变，而把房产税节省出来的钱用来支付更多的月供，那么就可以买到价格更高的房子。

具体的数字我们来看下面的图:

图片来源：优投房utofun.com

在每月都支出$3,540美元的情况下，因为有减税优惠，养房成本降低，每月省出的$575可以增加月供的预算，支付更多的贷款。在每月支出不变的情况下，因为减税政策，购买的房产预算从原来的88万美元增加到了100万美元。

图片来源：优投房utofun.com

而在每月都支出$5,759美元的情况下，因为有减税优惠，在每月支出不变的情况下，购买的房产预算从原来的141万美元增加到了161万美元。

长岛市新楼盘介绍

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