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房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

摘要

美国房产经纪人不完全等于房屋中介,美国房产经纪人制度科普


美国购房指南: 

美国购房操作流程|美国选房技巧 

美国买房资金准备|美国房贷申请 

美国房屋管理|美国房产税费 

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

 

Photo by rawpixel on Unsplash

对大多数购房者和投资人来说,决定买房后的第一步就是选房。在美国,也有很国内类似的房屋中介服务,中间人通过买卖房子和租售房子赚取佣金,这个中间人叫做房产经纪人。虽然美国的房产经纪人和国内的房屋中介听起来相似,实际却很不同,今天优投房的小编就通过比较美国房产经纪人和国内的房屋中介,为大家科普美国的房产经纪人制度,了解这一点,才能顺利迈出美国购房的第一步。

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

美国的房产经纪人和中国房屋中介不论从他们的主要职能、准入门槛还是报酬方式上,都有很大的区别。

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

国内的购房者对于房源的信息相较于房屋中介很不对称,特别是二手房市场,购房者通常需要房屋中介了解市场上的房源,而提供更全面可靠的房源信息也是各个房屋中介公司的核心竞争力。通常来说,一套房子可以通过多个房产中介进入市场,而且房产中介只能看到自己公司系统内的房源信息,不了解别人的信息,所以对整体市场把握不全面。房产中介会努力找客人,如果房子价格优惠,多个中介之间还会出现互相竞价抢房的局面。

而在美国,房源信息相对公开透明,买家可以在互联网平台上看见在售的房源。(通过优投房网站utofun.com/homes查看美国房源信息)美国房屋成交,70%都是买家自己找到的。对于美国房产经纪人,其价值更多在于作为交易顾问。

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

说到这里我们先为大家科普下美国的经纪人制度。在中国,房产中介给人的感觉就是帮忙“卖房的”,而在在美国,房产中介除了帮助房主卖房还帮助购房者买房,通常买卖双方都有自己的中介代理人,分别保护买家或者卖家的利益。这样会避免中介为了快速成交,不实吹嘘房屋的情况。在美国,卖方的中介把房子挂到市场上,有人需要看房就帮忙安排时间。买方的中介则带着客人到处看房,寻找合适的房子,帮助客人争取最好的价格,处理购房合同。当然,也会出现买卖双方使用同一中介的情况,比如美国卖房中介会向社区邻居展示房子(open house),这样有兴趣买房的人可以在没有中介带领预约的情况下去看房,如果满意的话,也可以通过卖方的中介来成交。

所以相比于中国房屋中介,美国房产经纪人作为交易顾问,更深入参与了购房流程。房产经纪人主要通过三点帮助购房者完成交易。

一个是帮助购房者根据购房目的了解本地的学校,社区特点,市政规划等;

另外,美国的房产大部分为独栋别墅,每个房子都不一样,所以要求经纪人了解房屋结构,可以给用户提供建议;

最后,也是最重要的一点,好的有经验的房产经纪人是房屋价格谈判的专家,可以计算房子的市场价值,与对方经纪人进行价格谈判,撮合交易。

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

美国房产经纪人从业都要持有效执照。以西雅图地区为例,第一次取得执照,需要先上90个小时的房地产课程,包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识,取得执照的经纪人还要定期参加测验考试,接受再教育,以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。每两年重新参加考试,每次更新执照,需要学习30个小时的课程。因为美国房源已经相对公开透明,对于房产市场和房屋情况的专业知识的掌握以及社区信息掌握,是美国房产经纪人最能体现价值的地方。好的房产经纪人年入百万美金,也有不少从名校MBA毕业。

在中国,消费者先是选择目标区域规模大的几家中介公司,找上多个中介人员来提供服务。在美国,消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐,网络搜索等途径,选取三到四个经纪人进行面试,确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国,一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息,那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

相对而言,美国买房更加透明、公开,法规对消费者的保护也更好。在美国的买卖房屋的整个过程中,有许多的第三方机构来协助房屋买卖的进程,如房屋估价公司,房屋检查师,公证公司,银行、以及经纪人,产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理。

房产经纪人就是房屋中介?美国买房了解这一点很重要

在国内买房,房产中介费用通常由买方负责,买卖一套房大概的佣金是1-3%,很多情况下是可以跟中介私下商量的。房屋成功交易后,中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上,而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。

在美国,交易佣金则属于经纪人,经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外,美国的房产交易佣金由卖家支付,通常是交易房价的6%,卖家经纪人与买家经纪人各获取3%,买家则不需要向经纪人支付任何费用。

 

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资料来源:优投房、网络

图片来源:优投房、网络

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