◆德州双火车头：奥斯汀与达拉斯城市概述

◆德州失业率约6.2%，奧斯汀及達拉斯僅为充分就业市场

◆达拉斯与奥斯汀每月平均租金约1700美元，远低于纽约及加州

◆德州为人口移入区，房屋自有率仍有下降空间，租房市场预期将会持续成长

德州自1845年正式成为美国州行政区的一员后，便一直是人口成长快速的地区。二十世纪后，以人口数而言，更是不曾离开全美前五大的排行榜之外。2020年全球遭逢新冠疫情，美国当然也连带受到影响，许多企业、个人选择搬迁离开东西沿岸的门户大城，转往中西部、太阳带（Sun Belt）地区的城市发展，寻求疫情后更合宜的发展。

过去提到德州，总是会想到NASA所在地，太空城市休斯顿。但随著近年来，科技产业不断移入奥斯汀及达拉斯，俨然形成德克萨斯三角区（Texas Triangle）。以今日德州居民的角度来看，超过八成的人口皆集中在德州东部的三角区。

除了大家所熟知的休斯顿外，过去几年来，因为硅谷公司外移至德州，改变了德州城市的格局。奥斯汀、达拉斯、圣安东尼奥等新兴城市，更在如此的变迁之中，扮演著火车头般的角色，引领著整个德州迈向未来崭新的里程碑。本篇将著重带领各位认识另外两座城市－奥斯汀与达拉斯在德州与全美的相关比较。

奥斯汀，德克萨斯州首府，由于位于德州中部的丘陵地带，加上许多高科技产业聚集在此，因此得到硅丘（Silicon Hills）的美名，与美西传统科技重镇硅谷（Silicon Valley）相呼应。同时，也是德州大学的所在地，知名电脑品牌Dell的创办人Michael Dell便是在就读德州大学期间，自行组装并贩卖电脑，如今Dell企业总部也仍在奥斯汀。

除了依赖地利之便接收加州出走企业，使得奥斯汀近十年来形成新的高科技产业重镇之外，作为德州首府，德州大学具有充沛的资源与一流的师资得以吸引与培养优秀人才、良好的科技基础建设更是众多科技产业、企业看上此处的原因。

图片来源：https://www.peaksalesrecruiting.com/blog/austin-sales-hiring-landscape/

◆1. 奥斯汀（Austin）的产业经济结构

根据CompTIA，奥斯汀为2020年科技城市评比中的首选，而这是它第二年位居榜首。事实上，被昵称为硅丘的奥斯汀，仅2019年就有超过18.4亿美元的创投资金投入这个地区，使得这座城市目前拥有超过5500家的新创公司与科技产业，其中也包括了像是谷歌、Facebook、Atlassian以及甲骨文这样的龙头企业。

2020年，Tesla也公开宣布将进驻奥斯汀，预计将德州打造成电动车的超级工厂，成为未来自驾车产业的聚集地，在2021年结束前，Tesla将会为德州带来约十万个左右的就业机会。同时，Apple在奥斯汀打造的园区，也即将在2022年完工启用，届时肯定又会在奥斯汀这座科技城市卷起一阵新的科技旋风。

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同时，奥斯汀除了有一流的学区、繁荣的夜生活、舒适的气候与户外活动之外，这座城市的生活成本低于全美平均约4%，使它在可负担指数的评比上占有优势。对于年薪中位数87,880美元的IT工作者来说，无疑是一项利多。

资料来源：CompTIA.com

◆2. 奥斯汀（Austin）的房产租金趋势

那么，生活在奥斯汀，每月所花费在租金上的比例大约是多少呢？根据Zillow在2021年8月数据，奥斯汀的平均租金约占收入的28.5%左右，略低于全美平均的30%。不过由于奥斯汀目前是全美最热门的人口移入地区，zillow预估在年底前，奥斯汀的租金会有所上涨，有机会提高至29.6%左右。

资料来源：Zillow

而目前奥斯汀的平均租金约在1754美元，年增长约为19.9%。

资料来源：Zillow

根据RENTCafe，奥斯汀8月的租金分布如下图，租金区间多集中于1000至2000美元之间。与加州相比，低于旧金山的平均租金（2370美元），也略低于洛杉矶（1874美元）。对于自加州迁移而来的科技工作者而言，可支配金额也就增加了。

资料来源：RENTCafe.com

19世纪初便由于石油及棉花产业的发展，而奠定了便捷的铁道运输及如今经济发展蓬勃发展的坚实基础。如此的交通条件加上地缘关系，常与周遭的沃斯堡、阿灵顿被划分为都会区。达拉斯境内具有10间全球500大企业，若以都会区计算的话，则是24家500大企业的所在地，其中包含美国航空和埃克森美孚。

◆1. 达拉斯（Dallas）的产业经济结构

根据CompTIA，达拉斯为2020年科技城市评比的第二名，仅次于前段提到的奥斯汀。在达拉斯，科技从业人员的年薪中位数约在9万4千美元，而Lockheed Martin与摩根大通在2019年8月至2020年7月这段期间，提供了达拉斯大量的IT工作机会。

同时，达拉斯依著传统产业与交通枢纽的良好基础，使得它成为美国南部的重要金融中心，美国联邦储备系统辖下十二区其中一间银行便位于达拉斯。另外，德州大学的西南医疗中心也位于此，长期培育生物医疗人才并且吸引相关医疗产业进驻。传统科技产业所奠下的稳定基础，便捷的交通、繁荣的金融市场，皆是吸引新兴科技公司进驻的动力，并且为这个地区注入新的活力。

2020至2021年，达拉斯的IT职缺约增长3%，未来五年预期会增长11%，约19万个工作职缺。达拉斯的生活成本约比全美平均要低2%，加上多元的族群与文化，同时坐拥全美五大职业运动球队，因此吸引越来越多的青年工作者加入。

资料来源：CompTIA.com

◆2. 达拉斯（Dallas）的房产租金趋势

根据Zillow数据显示，达拉斯-沃斯堡都会区的平均租金目前约占工作者收入的26.7%左右，要比首府奥斯汀要再低一些。同样受到德州为人口移入区的影响，zillow预估在年底前，这个都会区的租金会上涨约0.4-0.5%，增至27.1%左右。

资料来源：Zillow

达拉斯-沃斯堡的平均租金则约为1684美元，年增长约为14.9%

资料来源：Zillow

根据RENTCafe，达拉斯8月的租金分布如下图。租金多分布在每月1000至1500美元，与东西沿岸大城相比的确是亲民许多，也无怪乎有越来越多年轻的科技工作者愿意迁移至达拉斯居住。

资料来源：RENTCafe.com

奥斯汀及达拉斯近年由于德州税收与房产的优势，支撑起德州整体的经济发展，而整体德州的经济优势又再次提供养分给德州三角各大城市，让奥斯汀与达拉斯等城市快速蜕变，形成良性循环。

在这样蜕变的过程中，人口组成、产业结构、经济规模，都与过往有显著的不同。举例来说，德州过去被认为是传统红州，不过2020年的总统大选，我们明显可以看出其中的变化。而在疫情人口移动的趋势之下，这两年间又会有怎样的变化呢？德州能依靠吸引科技企业入驻后，开创疫情后的新高峰吗？后续我们将从人口、经济、房产等面向为各位介绍德州的变化。

Downtown Dallas

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◆1.德州人口结构

德克萨斯在全美排行上，占地面积仅次于阿拉斯加、人口数量仅次于加州。广大的土地面积为它带来众多的人口数量。根据人口普查局在2021的数据中，德州人口目前已超过2900万，自2010年以来人口增长率达17.8%，仅计算2021年至今也成长约3.9%。根据预测模型，2040年德州人口数将会超过4500万。

资料来源：World Population Review, Texas Demographic Center

德州人口约80%皆聚集在东部的三角地区，由人口数最多的达拉斯-沃斯堡-阿灵顿作为北边的顶点，东南方则是大休斯顿，人数排名第二，而德州首府所在的大奥斯汀都会区及圣安东尼奥都会区则为西南角。这块三角地带除了人口数众多之外，也担负起德州过去、现在、未来的经济发展重任。

◆2.德州工作结构与经济趋势

德州的就业率在2021年6月增长了4.3%后，7月的就业年增长率更来到了7.1%。领先指数*（Leading index）则是在疫情后首次下降，主因是首次申请失业保险的人数增加，这可能受到人口不断移入及季节性因素的影响。发布报告的达拉斯联邦储备银行（Federal reserve bank of Dallas）即表示从5到8月的各项指标，包括全美的领先指标、德州的就业率、失业率以及就业工时来看，德州今年下半年就业市场及整体经济面仍会维持积极增长的态势。

*领先指数是一项综合性的经济指标。考量项目包括就业者工时、失业救济金人数、制造业订单、建案量、股市、信贷、消费者预期等等。

而根据达拉斯联邦储备银行的8月的估计，2021年德州的就业需求将增加4.6%，至年底时，就业人数将如下图所示来到1290万人(蓝线)。

德州整體7月的失业率自6.5%下降为6.2%，随着6月联邦失业救济金发放结束，7月的劳动力增长率从前月的1.1%增加为3.1%。

资料来源：Federal reserve bank of Dallas, Bureau of Labor Statistics, Texas Workforce Commission

◆3.德州薪资结构

进一步从下图观察德州的家庭薪资结构，德州的薪资水平多集中于年收入在3万5千美元至15万美元之间，中产阶级以上的家庭居多，而家户（househole）年收入落于6万1千美元左右。

资料来源：World Population Review, US Census Bureau 2019 ACS 5-years Survey

根据德州人口中心（Texas Demographic Center）的计算，下图为德州租房者与房屋自有者的家户收入分布图。当年收入在4万美元以下时，租房者的比例较高；而超过4万美元后，房屋自有的比例便随着家户收入的增加而逐渐提升。2019年人口普查局数据显示，德州租房者的家户年收入中位数为43436美元，仅是房屋自有者的一半（81923美元）。

资料来源：Texas Demographic Center, US Census Bureau

◆4.德州房产数据：租房市场仍有成长空间

租房市场仍有成长空间的理由：

1. 德州为人口移入区，四大都会区的人口数仍不断上升。

2. 全美传统大都会区的房屋自有率皆接近五成，德州约60%的房屋自有率仍有下降的空间，租房市场有发展空间。

3. 德州都会区失业率皆在4%-6%之间，为充分就业的健全就业市场，有助于未来经济持续发展。

资料来源：World Population Review, US Census Bureau 2019 ACS 5-years Survey

而2019年人口普查局的数据（上图），德州约有62%的家庭是自己拥有房屋，而租屋居住者占38%。而根据德州人口中心的计算（下图），德州在2010年时，约有874万户，其中约36.3%为租房者，63.7%为自有房屋者；而德州人口中心预估，按照目前的趋势，2050年时，德州将有约1740万户，38%为租房者、62%为自有房屋者，休斯顿将会是家庭户数成长最快的地区。

搭配前段对于德州及奥斯汀、达拉斯的分析，目前进入德州的人口往都会区移动，而美国传统的大都会区，例如纽约、旧金山、洛杉矶的房屋自有率约在五成以下，表示都会区的租房人口会随著经济发展及房价上涨而逐渐增长。近期奥斯汀及达拉斯的平均租金及预测值逐渐攀升，即显示德州都会区的租房市场，无论是在租房比例及平均租金的成长上仍有发展空间。

资料来源：Texas Demographic Center, US Census Bureau

根据美国智库胡佛研究所（Hoover Istitution）的8月发布的报告，加州企业在2021年上半年的迁移速度是过去三年平均的两倍之多，德州是加州企业的首选。2018年开始共有265家企业出走加州，其中有114家来到德州。许多全球知名的企业都迁移总部至德州，像是甲骨文（Oracle）、惠普（Hewlett Packard Enterprise, HPE）、三星以及Tesla等等。

企业总部迁出加州的主要原因是“经济”。对于企业与员工来说，加州太昂贵、法规太多、税收太重，企业搬到成本较低、法规较少、税收较低的州，能让员工有更高品质的生活，用较少的资金买到房子。

德州有哪些吸引这些企业入驻的优势呢？主要是由于：

• 低所得税：德州目前无须缴纳个人州所得税，而前述这些知名企业原先的总部所在地－加州，个人州所得税率是全美前几名。因此企业总部搬迁能有效减轻企业员工的税收负担。

  例如，一單身员工的税前收入为15万美元，若他生活在加州的话，其所交的州税为10693美元，该员工在加州的税后工资为101,545美元。

资料来源：smartasset.com

    如果该公司搬到了德州，税前工资同样为15万美元，由于德州没有州收        入所得税的，仅缴纳联邦收入所得税的话，该员工的税后收入为112184        美元。

资料来源：smartasset.com

        在工资相同的情况下员工搬至德州所得到的税后收入要高于加州約1万            美元，因此企业搬去德州对于员工来說也有助於增加收入。

• 低生活成本：与加州相比，德州的生活成本较低，有助于企业招募多样化人才。

• 友善的企业环境：2021年9月，根据选址杂志（Site Selection）的报导，德州为全美基础最健全的州，纽约排名第八、加州排名十一。选址杂志去年11月所公布的商业环境排名，德州也是排名第一。

此外，根据美国计算机行业协会（CompTIA）2020年11月公布的年度报告（COMPTIA TECH TOWN INDEX 2020）指出，从2019年8月至2020年7月间，全美的IT工作职位约有21%被标上了远距（remote）或居家工作（work from home），意指这段期间约有80万个IT职位得以远距工作的方式执行，更有助于人们往低居住成本的城镇迁移。

奥斯汀拥有良好的学区，又是德州首府行政中心，并且具有科技友善的基础建设优势；达拉斯则是奠基于过去石油、棉花产业所奠下的良好经济根基，如今又成为美国南部的交通枢纽与金融中心，吸引生医与科技产业落脚，传统与创新交融形成开放多元的文化环境。这两大城市以此化身为德州火车头，迈向未来进行式。

而德州三角区这块火车头的核心，又是呈现怎样有力的样貌呢？依照德州人口中心目前的数据，过去十年间，德州共有四个都会区的人口成长率有长足的增加，分别是休斯顿、圣安东尼奥、奥斯汀以及达拉斯。这四大都会区在过去十年间的人口增长率皆在15%以上。

资料来源：Texas Demographic Center, US Census Bureau

德州四大都会区的数据如下表，奥斯汀做为德州首府，虽然2021年的人口数为四大都会区最少，但在过去十年间，人口增长率为四大都会区之最，家庭年收入中位数也最好，房屋自有率最高则为圣安东尼奥都会区，超过60%的家户皆为自有户。

而单就失业率来看，根据1999年OECD（Organization for Economic Cooperation and Development）的定义，美国的失业率在4%-6.4%之间，可视为充分就业的状态。因此，德州整体目前的就业状况可说极为良好，而奥斯汀表现得更为优秀。因此，从就业市场观察经济状况，德州整体未来的经济表现备受期待。

德州四大都会区数据

资料来源：US Census Bureau 2019 ACS 5-years Survey, U.S. Bureau of Labor

根据RENTCafe 2021年8月的数据，德州四大城目前平均租金最高的城市为奥斯汀，租金年增长率也最高，最低则是圣安东尼奥，而增长率相对平缓的程是为休斯顿。

资料来源：RENTCafe.com

將德州的数据与全美各大都会区的数据比较：

1. 德州都会区人口数虽不及纽约、洛杉矶，但人口增长率却远超全美各大都会区

2. 德州失业率略低于东西岸都会区

3. 年收入中位数虽略低于东西岸都会区，但租金及生活成本更加精省

过去十年间，芝加哥人口为负数增长。纽约在十年的时间段中，人口增长仅1.5%。德州都会区则与这些传统都会区不同，十年间的人口增长率皆在18%以上，远高于纽约、洛杉矶、芝加哥这些传统都会区。

失业率最高的城市则为纽约、洛杉矶及芝加哥，过去一年的失业率平均约在8%左右，约为奥斯汀的两倍。而家庭年收入的部分，德州四大都会区约在6-8万美金之间，与芝加哥、纽约、洛杉矶的家庭年收入中位数相差不多，波士顿与西雅图则再高一些，约莫为9万美金。旧金山的家户年收入中位数是这些都会区之最，约为11.5万美元。

全美目前的房屋自有率约为65%，德州与西雅图、波士顿、芝加哥等都会区的房屋自有率皆在这个水平。而像是纽约、洛杉矶、旧金山如此的老牌且超级大的都会区，房屋自有率皆在五成或更低，显见在全美都会区中，随著经济发展、房价上扬，租房才是多数人的选择。

全美各大都会区数据

资料来源：US Census Bureau 2019 ACS 5-years Survey, U.S. Bureau of Labor

根据Apartment List 2021年7月的数据，全美各大城市的月租金增长率皆有明显的上升，增长率最高的是纽约，租金成长相对平缓则是芝加哥，但2021年上半年每个月也皆有2%租金增长。

数据来源：Apartment List

图片来源：Apartment List

而全美各大城市目前的平均租金现况，中部城市如德州三城及亚特兰大的租金都要比东西两岸的门户城市要低，如下图：

资料来源：Apartment List & MNS & Zillow

本文主要为大家解析近年来企业迁入德州及人们为什么偏好这个地区的原因。奥斯汀作为比邻科罗拉多河而建的都市，加上宜人的气候，而达拉斯作为小型的文化熔炉、多元的文化荟萃，丰富的生活内涵同样也令人向往。从经济发展的层面来看：德州三角的基础建设良好、对科技产业发展环境友善、低税收及生活成本，都在吸引人们前来定居。经济发展带动的人口的增长势必会带来出租公寓市场的火爆。

德州综合分析：