淡季旺翻天,全美租金持续飙升|美国租金_2021年10月更新

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摘要

◆2021年9月全美公寓月平均租金约为$1,302，一居室月平均租金约为$1,112，二居室月平均租金约$1,275美元

◆2021年1至9月全美租金指数上涨16.4%，较大流行前高出3.4%

◆租金季节性下降未现，仅五大城租金未回复疫前水平

相信大家对在美国租房这个话题都是十分关注的，在美国租房的租金通常会受到很多方面的影响。单从房子本身来说，公寓环境装修水平、是否有带阳台、洗衣房、健身房，是否有公共户外空间、停车场及门卫等等公寓自身因素都会都影响租金。再从大环境来看，相同条件下的公寓在不同城市的租金又有着天壤之别，如在纽约市租房和在中部城市租房就会产生非常大的租金差异。今天将带大家了解一下2021年9月全美和美国主要城市的租金状况。

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2021年9月份租金概况

根据2021年9月份Apartment List的公寓数据：

全美公寓月平均租金约为$1,302美元
一居室公寓月平均租金约为$1,112美元
二居室公寓月平均租金约为$1,275美元

在本文中，环比指的是本月与上月的比较，同比指的是与去年同期的比较；环比能更好展现出数据指标的短期变化，同比更偏向于描述数据指标的年度起伏。

Apartment List的数据显示，全美租金指数在9月比8月又再上升了2.1%，虽然在7月之后每月的租金增长渐趋缓，但自2021年年初的租金增长仍在持续，到目前为止，全国租金中位数已经增长了16.4%。若同样以1到9月这个时期来比较，这已经比疫情流行前，也就是2017年至2019年间的租金水平，高出3.4%。而随着租金不断上涨，仅存五座城市的租金比疫情大流行前便宜，但即便如此，这些城市的租金也是不断地上涨中。

租金价格的季节性下降仍未出现

9月的全国租金较前月增长了2.1%，已不像7月的租金峰值2.6%惊人，对租房者而言，租金涨幅趋缓都是可喜的消息。但也别忘了，在2021年之前，全国租金自2017年以来的单月涨幅从未超过0.9%。而且按照往年的状况，已经进入因季节性因素而租金下降的时期，2018年与2019年的9月，租金较前月就分别下降了0.1%与0.3%。

数据、图片来源：Apartment List

也就是说，即使是租金增长有所趋缓，但仍是以前所未有的态势增长中。上图为Apartment List绘制的全国租金中位数预估图，本月全国租金成长至1302美元，若是与2018-2019两年的资料（虚线）推估比较，目前的租金价格要高出了102美元。

租金上扬无所不在

如果只观察全国租金指数的话，常会忽略掉一些地区性的差异，但2021年的租金狂热几乎影响了全国各地每个租金市场。本月租金未上涨的少数地区之一是爱达荷州（Idaho）的博伊西（Boise）。但它也已经从去年3月至今，增长了惊人的39%租金涨幅，使这个地区的租金市场成为新冠疫情后的领头羊。而华盛顿州的斯波坎（Spokane），租金更是明显地下降了1.8%。本月的租金增长停止，是否为全国租金市场涨幅开始缓解的信号，则还有待观察。

数据、图片来源：Apartment List

然而，租金下降目前看来仍是例外而不是常态。不算入博伊西及斯波坎，上图中的其他八座城市8月至9月之间租金平均增长了3.5%。太阳带（Sunbelt）的租金市场持续蓬勃发展，此外，从去年3月以来租金增长最快的十座租金市场中，有四座城市皆在凤凰城郊区。

从现在回推，疫情的影响并未对租金市场开启新的可能，而是加速了现有的趋势。例如亚利桑那的梅萨（Mesa），从2017年至2019年租金已增长了25.5%，是这段期间内全国增长最快的城市。钱德勒（Chandler）和加州的弗雷斯诺（Fresno）也是同样的趋势成长，租金增长率皆在当时排在前十。因此在大流行的刺激下，这些租房市场的可负担性下降，加剧了供应短缺与租客负担能力的担忧，后续发展需仰赖该城市是否能制定计画去吸收新增的租房需求。

仅五城市未回复疫前租金水平

在本月租金再次上扬后，因着疫情流行而产生的租金折扣即将成为过去式。例如，西雅图从2020年3月至2021年1月间，租金下降22%。然而此后便强劲反弹，本月2.5%的涨幅正式使租金中位数超过去年3月的租金水平。

这表示租金的”疫情价格”已在全国大多数地区结束，除了加州的旧金山、奥克兰、圣何塞，明尼苏达的明尼阿波利斯，以及华盛顿特区。这五座城市的租金市场仍未回复到疫情前的水平，但除了奥克兰与旧金山仍是双位数的跌幅外，其他城市应该很快就会回到疫前水平。

数据、图片来源：Apartment List

闲置率自去年四月以来首次上升

如同先前所讨论的，2021年的租金价格上涨很大程度上可归因于市场紧缩的原因，越来越多的租房家庭需求越来越少的闲置空间。回顾2020年4月，当时全美因为疫情爆发的不确定性及经济崩盘下，公寓闲置率一度飙破7%。但在那之后，闲置率便稳步下降，过去数月里，明显比疫情前的6%要低许多，徘徊在略低于4%的水平。

数据、图片来源：Apartment List

然而，本月的闲置率略微上升至3.9%，虽然涨幅十分微小，但这是去年4月以来的首次增长。虽然还需要更多数据与时间去观察闲置率的变化，但闲置率若在未来数月内再次上升，则表示租赁市场的紧缩局面已开始缓解，租金增长也可能会持续降温。

2021年9月十大城市租金概况

我们继续来看美国十个主要城市的租金状况：

数据来源：Apartment List & MNS

自新冠疫情爆发后，2020年全美大城市租金都受到了不同程度的影响，但仍能看出城市间的租金差异，我们可以发现地理位置是影响租金的关键因素之一，虽然同为大城市，东西岸城市如纽约市、波士顿、旧金山以及洛杉矶的月租金就明显要高于内陆城市，例如亚特兰大、芝加哥等城市的租金。其中，2021年9月纽约市曼哈顿区每月平均租金为$4,069美元；旧金山平均租金水平为$2,403，与上个月相比有所上涨。

即使如此，如同前段所述，内陆城市的租金水平相对较低，芝加哥月平均租金为$1,427，亚特兰大月平均租金为$1,426美元。与此同时，租金也受经济发展等因素的影响，比如虽然与纽约、华盛顿特区同为海岸城市，费城的每月平均租金水平（$1,208）就比华盛顿特区（$1,882）要来得低。但总体而言，与前月相比，全美各地的月平均租金皆有上升。

2021年9月十大城市与前月比较增长率

数据来源：Apartment List & MNS

紧接着，我们来看下全美主要城市的租金较上月相比有何变化？从上图可以看到全美十大城市9月平均租金与上月相比，虽不及前一个月疯狂攀升的幅度，但仍旧是增长率全面上扬的景况。其中纽约曼哈顿租金环比上涨1.82%，纽约布鲁克林租金水平上涨1.86%，同为东岸城市的波士顿增长率上涨2.01%；位于西岸的旧金山和西雅图上涨幅度分别为0.88%和2.53%。租金水平较低的费城，与前月租金比较的上涨幅度来到1.34%。

2020年疫情大流行后，全美各地房市皆受到不小影响，接着我们从各大城市租金相较于去年同期的增长变化，来了解目前的房价租金市场。

2021年9月十大城市与去年同期相比增长率

数据来源：Apartment List & MNS

从上图中可以发现，与去年同期相比较，全美十大城市的平均租金皆有明显上升，租金市场已完全脱离疫情价格的阴霾。

美国西海岸城市旧金山，租金与去年相比目前呈现微涨态势为7.56%；而房价居高不下的纽约市，虽然同样受疫情影响，但本月租金水平已超越去年租金水平，曼哈顿上涨12.65%，布鲁克林的租金较去年相比，同样回升12.45%，由此可见美国各大城市虽然去年受到疫情冲击影响严重，但目前各大城市与去年同期相比已全面脱离影响，租金市场持续发烫。

至于其他沿海大城与去年同时期比较，波士顿上升14.26%，华盛顿特区上涨6.87%，费城同样上扬了6.9%，东岸部分城市与去年相比的成长率还更加亮眼。位于西海岸的洛杉矶和西雅图，前者租金上涨了9.13%，后者与去年同期相比更上涨了12%。本月无论东西岸大城的租金同比幅度都大幅提升，主因即是租金未受到季节性因素下降的影响。

2021年9月全美各州公寓租金

数据来源：Apartment List & MNS

从各州整体房租中位数观察，全美租金较高的州都分布在东西海岸，而中部的租金较低，呈现两岸高、中间低的分布。2021年9月，美国中部平均租金在820-1300美元左右，而越接近东西海岸，加州、纽约州则达到了1900美元、1700美元以上，再次验证地理位置是影响房屋租金的重要因素，大都市以及大都会区的辐射效应不可小觑。

资料来源：优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络

图片来源：优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络

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