美国买新房注意事项: 11个坑你要躲！

美国买新房注意事项, 你有留意到到在美国购买新房伴随着的哪些的风险和陷阱吗！别担心，本篇我们为您准备了一份美国买新房必读指南，由十一个方面揭示了在美国买新房时应留意的地方。例如如何计算地税减免、如何估算交房时间以及是否可以将住房出租。从隐蔽的法律条款到贷款陷阱，我们将深入剖析每一个细节，面对这种情况时候该如何应对，以帮助您避免潜在的问题。千万不要错过这个绝对必读的指南，让我们一起探索如何避免这十一个坑，为您的新房购买之旅铺平道路！

美国购买预售房屋有何风险

房屋效果图过度美化

首先，房屋效果图过度美化可能会给购房者带来误导和失望。这些效果图经过精心设计和修饰，以展示房屋的理想状态。然而，实际房屋可能与效果图存在差异，包括尺寸、装修和布局等方面。购房者应该保持理性，并采取措施了解房屋的真实情况，例如实地考察和与专业人士咨询。

其次，offering plan对购房者来说是一份重要的文件。这是开发商提供的一份详细说明书，包含了房屋的具体信息、相关法律条款以及预售屋项目的规划和规定。购房者应该仔细阅读并理解offering plan，以便了解项目的规划和可能的限制条件。此外，购房者可以与专业律师合作，对offering plan进行审核和解读，确保购房决策的合法性和准确性。这样做的目的是保护买家免于货不对版，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。

难以使用贷款

购买预售屋时，获得贷款可能会面临一些困难。这主要是由于预售屋的特殊性质和不确定性。在预售阶段，房屋尚未完工，且无现成的物业价值可供评估。这使得银行和贷款机构难以确定贷款的风险和价值，因此他们可能对预售屋贷款持较保守的态度。通常开发建案已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，普通银行通常才会批准贷款。

然而，购房者可以采取一些措施来增加获得贷款的机会。首先，与有经验的房屋贷款专业人士合作是至关重要的。他们可以提供指导和建议，并帮助你找到合适的贷款方案。此外，提供充分的财务资料和证明你的信用状况也是非常重要的，包括提供适当的收入证明、信用报告和资产证明等等。此外，探索其他的贷款选择也是明智之举。除了传统的银行贷款外，还可以考虑与建筑商或开发商合作，他们可能提供更具弹性的贷款选项，因此大楼销售人员会给您一份优先贷款机构的名单，上面列出了一些愿意为该大楼提供贷款的银行。这些银行通常与开发商之前有合作关系，对开发商的资质和实力有充分的了解，并对在建楼盘进行调查，对未来的销售前景抱有信心，因此愿意提供贷款。此外，政府支持的贷款计划和贷款担保也可以提供一些额外的支援。

价格更高预售屋(Presale)

购买预售屋时，购房者常常会发现预售屋价格相对较高。这主要是由于供需的影响以及预售屋市场的特殊性。在预售阶段，房屋尚未建成，而需求却可能超过供应，这使得房屋价格上升。另外，预售屋的价格可能还受到其他因素的影响，例如地段、房屋设施和开发商的声誉等。这些因素都可能使预售屋的价格相对较高。

然而，购房者可以采取一些策略来应对预售屋价格的上升。首先，及早了解市场情况非常重要。通过研究市场趋势和相关报导，购房者可以获得关于预售屋价格的信息，并做出理性的决策。此外，考虑购买预售屋的时机也是一个重要的因素。在预售阶段，开发商通常会提供一些促销活动或折扣，购房者可以借此获得更好的价格。此外，有时候等待一段时间，直到建筑完成或市场情况变动，也可能带来一些价格上的优势。

须负担额外特殊费用：例如有游泳池的物业管理费

购买预售屋时，购房者须承担额外的特殊费用，例如有游泳池的物业管理费。物业管理费用用于维护和管理整个房屋社区的公共区域和设施，例如游泳池、健身房、庭院等。这些费用通常由住户按比例共同承担，以确保社区的运营和维护。额外的特殊费用对购房者来说是一个需要考虑的因素。在购买预售屋之前，购房者应该详细了解物业管理费的金额和支付方式。这些费用可能会根据社区的规模、设施的多寡以及管理公司的要求而有所不同。新楼盘和二手公寓在购买时有一个最大的不同是，新楼盘存在一些特殊或额外费用，例如开发商律师费、大楼管理人员的购买费用以及大楼最早的物业管理储备金等，这些费用需要由第一手买家支付。其次，您还可以针对押金进行谈判，在签订新楼合约时，大楼通常要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。

美国买新房签约时注意事项

新房是否提供过户费的优惠？转让费（Transfer Tax）或豪宅税（Mansion Tax）由谁负担呢？

在美国购买新房时，过户费（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）的优惠政策会因州和城市而异。这些费用通常由购房者承担，而不是由卖方支付。许多州和城市都会征收过户费，用于将产权从卖方转移到买方名下。这些费用的金额因地区而异，可以根据房屋的价值或购买价格的百分比来计算。至于豪宅税，它是对高价值住宅征收的一种税费，主要适用于高端物业和昂贵的豪宅。不同地区对豪宅征税的方式和税率也会有所不同。有些州和城市可能对豪宅产生额外的税费或税率，但并非所有地方都会征收这种特定的税费。由于地方政府对房地产税收的管理权，这些费用和税收政策在美国各地差异较大。因此，在购买新房之前，建议咨询当地的房地产经纪人或相关税务机构，了解特定地区的过户费和豪宅税情况，以及是否存在任何优惠政策。

新房开发建案有哪些商业空间？

混合使用建筑常将住宅公寓与办公室、酒店、商店或餐厅等结合在一起，这是很普遍的。值得问询的是，开发商对未来商业空间的计划是什么？这是为了避免住户受到噪音、异味或其他不愉快的影响。如果开发商将底层空间打造成高档健身房或高级超市等，这可能为楼上住户提供某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，则可能对住户造成困扰和噪音。此外，还需要了解商业部分在整个建筑中所占比例。有时在经济不景气时，零售店关闭营业，管理和维护建筑的费用可能部分转嫁给楼上住户。

新房如何计算地税减免

在美国购房后，地税是居住财产的一个重要负担，然而，一些购房者可能有资格获得地税减免。地税减免是一项法律机制，允许符合特定条件的购房者在纳税时享受一定程度的减免。要计算地税减免，首先，购房者需要确定自己是否符合资格。资格条件可能因州份和地区而异，但通常包括低收入家庭、老年人、退伍军人和残疾人等特定群体。购房者应详细研究所在地区的地税减免政策，以确定自己是否符合资格。

其次，购房者需要收集相关文件和资料来进行申请。这可能包括纳税申报表、购房合同、收入证明、身份证明以及其他相关文件。购房者应详细阅读申请要求并按时提交申请。最后，根据所在地区的地税减免政策，购房者可以获得相应的减免金额。减免金额将根据购房者的个人情况和所在地区的税务规定而有所不同。一些地区可能提供全额减免，而其他地区则可能提供部分减免。

新房交房时间如何估算

在美国购房后，交房时间是一个重要的考虑因素。交房时间是指开发商或卖方向购房者移交房屋的日期。这个日期在购房合同中通常会明确规定，并受合同条款和条件的约束。在估算交房时间时，购房者需要考虑多个因素。购房者应该仔细阅读购房合同，了解合同中关于交房时间的具体规定。合同中可能会规定一个具体的日期，或者提及一个时间范围，例如在某个月内或者在某个特定事件发生后的一定天数内交房。

另外，购房者还需要考虑到外部日期（outside date）的概念。外部日期通常是购房合同中的一个重要条款，购房者需要明确了解并遵守该日期。Outside Date（最后交房日期）是指开发商承诺的最后交房日期，通常会定在过户时间的一年后。例如，如果一栋大楼预计在2022年第四季度进行过户，那么Outside Date就是2023年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利将房屋过户给买家，那么买家有权退出合约，并取回订金。

新房大楼将提供哪些服务

一些公寓大楼提供全方位的服务，例如24小时门卫，还有专门为您开门或叫Uber服务的迎宾员。他们不仅可以收发包裹，如果您预订了生鲜食材，还可以将其存放在大楼的冰箱中。同时，大楼还配备了24小时待命的维修人员，随时提供维修服务。然而，并非所有的大楼都是全服务型的，有些可能没有24小时门卫，或者只提供虚拟门卫服务。这些选择取决于您个人对居住要求的需求。

新房是否可以出租住房

首先，购房者应该仔细研究当地的住房租赁法律和规定。不同州和城市可能有不同的规定，包括出租住房的许可证要求、租金控制条款以及房东和租户之间的权益和责任等。了解当地法律对于购房者确定是否可以出租住房至关重要。其次，购房者还应该仔细检查购房合同中是否有关于出租住房的限制或条款。有些开发商或社区可能会对出租住房有限制，例如限制出租的时间、人数或出租方式等。购房者应该明确了解并遵守合同中的相关规定，以避免违约或法律风险。此外，购房者还应该考虑到HOA（房屋业主协会）的规定。许多社区或公寓楼都有HOA，他们制定了一些规则和限制，包括出租住房的规定。购房者需要仔细阅读并遵守HOA的规定，以确保合规并避免任何后续的法律问题。

新房可以立即出售单元吗

首先，购房者应该仔细研究购房合同中的条款和条件。合同中可能包含有关出售单位的限制或规定。有些开发商或房地产项目可能会设置锁定期或限制出售单位的时间，以保持项目的稳定性和市场价值。购房者应该充分了解合同中的相关规定，以避免违反合同并可能面临法律风险。

其次，购房者还应该考虑到当地法律和规定。不同州和城市可能对出售单位有不同的要求和限制。例如，有些地区可能要求购房者在一定时间内居住单位，或者需要获得特定的许可证才能出售。购房者应该咨询专业的房地产律师或经纪人，以了解当地的法律要求，并确保合规操作。

总结

在美国购买新房或预售房屋是一个具有潜在风险的过程，但透过了解相关注意事项，您可以最大程度地减少风险并做出明智的决策。首先，在选择预售房屋时，要警惕房屋效果图过度美化的情况，并试着实地考察。其次，了解贷款申请程序和可能的困难，确保您有足够的财务准备。此外，预售屋价格可能会高于市场价格，所以要谨慎评估投资回报。最后，切勿忽略额外的特殊费用，例如物业管理费用等，以免增加您的经济负担。

在购房之后，还有一些重要的注意事项需要牢记。确保您了解如何计算地税减免，以最大程度地节省您的税务负担。同时，要合理估算交房时间，这涉及到仔细阅读合同、与开发商沟通并考虑可能的延迟风险。此外，要清楚了解是否可以出租住房，以及当地相关法律和规定。相信遵照着以上步骤，您能成功地在美国购买一套属于自己的房屋。