什么是重新贷款？利息高低如何知晓？

什么是重新贷款Refinance？

重新贷款顾名思义，是申请一个新的贷款来替换现在的贷款。申请流程和第一次申请贷款一样。

为什么要重新贷款呢？

原因一般有以下几个：

1.降低贷款利息(Rateand Term Refinance)，

减少月供。

2.贷款提取现金(CashOut Refinance)。

如果房主原来用的是现金买房或者现有贷款已经还得差不多了。贷款人可以重新申请贷款，新贷款和旧贷款差额的部分贷款公司将以现金的形式返还给贷款人。

3.加速完成还贷

如30年贷款换成15年贷款。贷款人会节省利息费用，并提早付清贷款。但大家注意15年贷款的月供会多于30年贷款的月供。

4. 取消FHA贷款保险。

如果原先的贷款是FHA贷款并且贷款额高于房价的80%，贷款人需要购买贷款保险。重新贷款可以把原先FHA贷款替换，就不需要再支付贷款保险了。

5.浮动利率贷款转成固定利率贷款。

在利息上行时期浮动利率贷款就是定时炸弹，每年的利息都会增长。替换成固定利率贷款可以有效控制利率风险，稳定并减少月供。

重新贷款的注意事项

1. CEMA 重新贷款。

CEMA的全称是consolidation,extension, and modification agreement(合并，延长，更改协议)。通过CEMA贷款，贷款人不需要再支付现有贷款的MortgageRecording Tax。譬如，现有贷款70万，新贷款100万，贷款人只需支付（100-70）=30万部分的MortgageRecording Tax，不需要支付原先70万部分已经支付的MortgageRecording Tax。纽约市MortgageRecording Tax 为贷款额1.925%,因此做CEMA重新贷款可节省贷款人$70,000*1.925%=$13,475费用。

2. 贷款结算费用(ClosingCost)。

重新贷款的程序和购房贷款一样。需要贷款机构对贷款人进行背景审核，雇佣第三方估价公司对房产进行估值，支付产权公司调查费用，支付律师文件审批费用，因此会产生不小的费用。贷款人务必计算好自己的收支平衡点(BreakEven Point)，即了解持有房产多少年后节省的利息可超过贷款结算费用。

3. 如果贷款人剩余贷款年数少于重新贷款年数，虽然重新贷款后月供减少了，但贷款应付利息会高过原来的数额。大家务必考虑周全再做决定。

决定重新贷款利息的因素有哪些呢？

目前市场上的贷款渠道很多，有储蓄银行(DepositoryBank)，贷款经纪(MortgageBroker)，贷款银行家(MortgageBanker)，非盈利储蓄机构(如CreditUnion)，财富管理公司(WealthManagement Firm)，网上直投机构(OnlineDirect Lender)。为了吸引消费者，贷款机构的广告可谓五花八门。有诸多消费者被不良机构以低价格吸引后干等数月，却被告知贷款被拒绝，耗费了宝贵的时间，耽误了原先计划，过多暴露了个人隐私，还产生了很多沉默成本，仔细计算一下实际费用是相当高昂的。我为大家列了一个简单的影响贷款因素的逻辑导图。无论大家通过哪个渠道获取贷款,贷款利息的高低一定取决于我列出的因素。希望帮助大家理性分析贷款成本，找到适合自己的贷款。

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