摘要
这一期我们介绍一下开发商的出资比例对项目风险的影响。简单来说,开发商自己投入的资金越多,投资风险越小。
EB-5投资风险系列二之:要“剥”开发商的“皮”
上回谈了项目的完工风险,主要和能否获得绿卡有关。这一期我们介绍一下开发商的出资比例对项目风险的影响。这不仅仅适用于EB-5项目,也适用于一般的地产开发项目。
简单来说,开发商自己投入的资金越多,投资风险越小。这个结论来源于经济社会的一个基本理论:每个个体都会把自身的利益置于别人之上。在市场好大家都赚钱的时候,这个现象不明显。但是一旦市场不景气、或者遇到意外挫折,就谁也顾不了谁了。所谓“夫妻本是同林鸟,大难临头各自飞”。
在西方社会,除了道德和舆论的约束外,主要依赖法律手段制订投资人和开发商之间的游戏规则。开发商不能用欺诈手段、行为必须符合投资合同。投资人和开发商之间的现金流分配依照投资合同进行。
除此之外,西方社会协调投资人和开发商之间关系的一个重要方法是让开发商自身投入足够的资金。如果项目失败,开发商和投资人一样损失惨重。美国人用一个俚语“skin in the game” 来描述这种让开发商和投资人利益一致的方法。俚语的出处有不同的典故。其中较为流行的说法是:人类社会在货币出现。
之前,动物皮毛是可以用于交换的硬通货。如果一个人愿意出个“皮”投入生意中,这就说明这个人有足够的信心和诚意做这个生意。
Photo by Graham Richardson from flickr.com
由于EB-5行业欺诈现象较多,所以开发商有时候会用各种方法让投资人觉得开发商出资很多。而实际上开发商并没有出,或者出得没这么多。此“皮”非真皮也!如何鉴定 “皮”之真假,且听下回分解。
信息来源:优投房专栏作家 Eric Yao
图片来源:网络
作者简介:
Eric Yao
美国太平洋地产投资咨询顾问公司总裁兼首席顾问(PACIFIC PROPARTNERS)
美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士
英国雷丁大学房地产学硕士
中国人民大学经济学硕士
曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员
美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。
Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国,并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司,担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来,共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目,主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。
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