摘要
买房前，主要考量的四大因素：
A. 地段决定投资收益可能；
B. 购房养房成本高低；
C. 房价增长率及升值空间；
D. 租金收益及增长率。
美国购房指南：
曼哈顿繁华拥挤，但却房价高昂；而泽西市新港城与曼哈顿隔岸相望，性价比更高。那么投资买房该怎样选择才能实现高收益呢？本期优投房（Utofun.com）以一个纽约大学留学生、现在华尔街工作的青年才俊的视角，看职场新人如何通过房产投资“省钱又赚钱”。
五年前，来到纽约留学。当时多数留学生都选择租房，但我在综合考量之后，选择贷款买房。事实证明，这不仅让我省下了房租，还赚得人生第一桶金。
下面分析:我是如何在五年内预计投资收益就达到了13.3万美元，下图为我案例分析的计算基础。
在决定买房前，我做了不少功课，主要考量的四大因素：
一、地段；
二、购房及养房（持有）成本；
三、房价增长率及预期收益；
四、租金收益。
地段
通常，无论是自住还是投资，地段的好坏是买房前考察首要标准，地段往往决定了：
1. 所购房产可能带来的租金收益、
2. 房产价值增长率的高低、
3. 以及所在地产的市场流动性。
Credit to: Mike Chavarri/Unsplash.com
在寸土寸金的曼哈顿，无论是租金还是房价都非常高，所以当时我把范围扩大到曼哈顿周边地区。综合考察下，我选择上学上班交通便利，楼盘相比曼哈顿更新，价格也更合理的新港城（Newport)。
新港城位于备受瞩目的“黄金水岸”地区南部（“黄金水岸”是与曼哈顿一河之隔的新泽西州（New Jersey）的水岸地区）。从新港城到曼哈顿下城乘坐PATH仅需一站，交通十分便捷，因此新港城居住了很多学生党和上班族（详情请见往期文章：性价比与品质生活兼得？大纽约房产价值洼地推荐）。
另外，我选择在新港城买的房子类型是独立产权公寓（Condo），原因有两点：
1. 保值且增值：
新港城的独立产权公寓都是高端大楼，注重建筑和硬件保养，即使未来脱手出售也相对容易。
2. 保障出租率，降低了养房成本：
高端公寓楼的室内规划更合理，容易出租。
（案例：「泊·岸」配套健身房）
（案例：「泊·岸」配套室内泳池）
新港城区域内的公寓内部设及社区配套设施都十分完善，普遍都是近两年以高端豪华住宅为标准的新建公寓。配带的健身房、泳池、公用大露台和安保系统完全不输曼哈顿豪华公寓，各类型餐厅和购物娱乐中心也是步行可及，同时居住在新港城的豪华公寓还可以欣赏到曼哈顿天际线，同等价位下，居住在曼哈顿却很难实现。这对我来说有很大的吸引力。
（案例：「泊·岸」室内可欣赏到曼哈顿天际线）
（案例：「泊·岸」临岸公馆工业美学设计的开放式厨房）
房屋购买及持有成本
除了地理位置和硬件设施之外，房价和月供也是我考虑的重要因素。当时在家里的支持下，我决定入手新港城70万美元的两居室。
首付30万美元，贷款40万美元，每月房贷1800美元，加上房产税、保险和物业费等每月支出约3900美元，每年累计4.68万美元。（详细房贷月供估算请见往期文章：美国12月房贷利率最新报告）
升值空间（房价增长率）
买房除了考虑满足自身需求外，房子潜在的升值空间也是我考察的重点。因为未来可能将它作为一种投资，转手出售，我希望房子不仅保值还能增值，所以新港城未来的房价趋势尤为重要。
根据最新的统计数据来看，新港城近五年的房产价值增长非常可观，独立产权公寓的年平均增长率达12%。2013年我购买的70万美元公寓，2017年最新估值已经到了120万美元。比起相对饱和的曼哈顿，房价上涨趋势依旧强劲。
预期收益
如果我将现在这套公寓作为投资，以购房后五年为例，预期总收益达13.3万美元（以下数据均为估算值，具体依实际情况而定）。
五年前买入公寓时，购入成本包含原房价和交易成本共70.56万美元。根据新港城现有周边同类型房产售价，现在这套公寓预估值在120万美元左右，如果现在出售这套公寓，除去出售交易中产生的费用，出售收入约为111万美元。
资本利得 = 111（出售收入）- 70.56（购入成本）= 40.44万美元。除去资本利得税等相关税费，就可以算出如果五年后出售这套公寓，预期收益为36.739万美元。
当然，前五年支出的总持有成本（4.68*5=23.4万美元）也要考虑在内，
所以总收益 = 36.739（出售预期收益）-23.4（总持有成本）= 13.3万美元。
这收益远远高于我留学期间的成本，所以通过买房，不仅帮我省下了房租，投资收益还让我赚回了学费。
*购入交易成本一般包含过户公证费、房屋检查费、律师费、贷款申请费等，一般不超过1%（详情请见往期文章：美国购房指南系列|细数美国购房必须知道的详细成本）。
**房产经纪公司费一般为房价的6%；出售交易成本一般包含过户公证费、过户税、产权保险费、律师费等，总计约为房价的1%-2%。
假设房价低增长，依旧保本
即使假设新港城房价增长率仅仅只有5%的情况下，那么我现在的房子值89万美元，预计投资收益也有至少2.6万，轻轻松松保本。但实际情况是，现有房价年均增长率已经接近12%。所以无论在哪种情况下，投资新港城都是风险相对较低、收益成效良好的选择。
租金收益
除了资本利得以外，很多人将长期稳定的租金收益作为另一种投资目的。当初我买房的时候也考虑到如果以后不在纽约生活，那么我也可以将公寓出租来作为投资。所以租金收益也是我衡量房产价值的重要标准。
近五年，新港城的租金不断攀升，一居室的租金接近3000美元，两居室也逼近4000美元，增长率在20%-30%。与对岸的曼哈顿相比仍有很大的上升空间，租金收益不仅相对稳定，而且未来仍有持续增加的趋势。居住在纽约的人都知道，很多华尔街大牛们、纽约各高校高材生等都喜欢在新港城租房，所以出租率完全不用担心。
根据新港城近五年的两居室租金中值，如果我将我的公寓出租，五年租金收益共计21.25万美元。算上五年后的投资收益，这套公寓可能给我带来的价值高达34.6万美元。
所以从租金收益方面考量，投资新港城的公寓收益不仅高，而且稳健还有持续增加的趋势，更加说明了我当时选择的正确性。
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