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弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

摘要

在美元弱势的现状下,如果未来美元回升,资金回流投资美国,会加速房产价值提升,再者会因汇差与房产的价差的效应,使得扩大房产投资收益率;

如果美元维稳,可投资波士顿、纽约等较为保值的地区和房型。


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弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

Credit to: sharon-mccutcheon/unsplash.com

自今年三月到七月,美元指数呈下跌趋势,五个月内跌幅高达9%,兑换十六种主要各国货币汇率都至少贬值3%,创下了三十二年来美国同期内的最大贬值幅度。这样的美元走弱趋势影响着我们对美国房地产的投资决策。

弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

美元呈下跌趋势的三大理由

依据经济学常识,一个国家如果上调利率,将会吸引热钱流入,买进更多该国货币,导致货币升值。而今年美国调息得到的结果却恰恰相反。美联储主席耶伦(Janet Yellen)分别在今三月和六月各上调0.25个百分点,至1.25%。此轮调息未能改变美元下跌趋势,原因有三。弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

第一,美联储升息的“速度”和“幅度”都不够。

财务主管指出,利率至少要上调到2%-3%以上,才能有力吸引热钱重回美元市场。

第二,欧元强势。

美元指数有57.6% 权重的影响来自欧元。欧洲央行管委会预期,央行的主要利率将在较长时间内保持目前水平,停止降息,资金开始回流,推升欧元,美元指数因此走弱。

第三,美国总统川普“弱美元”策略。

今年年初川普公开提出美元过于强势加大了竞争难度,这一句话产生了巨大影响,到今年八月美元指数下跌至93点,美股走强。

那么,美元是会触底反弹还是会持续走弱?接下来可能发生的三大关键事件值得关注。

第一,新上任的美联储主席或加速利率上调。

现任美联储主席“鸽派”(温和派)耶伦(Janet Yellen)上调利率脚步较慢,明年二月若川普提名一位偏向“鹰派”(激进派)的新主席且力推加快升息,或加大上调幅度,那么美元将有可能转为升值。

第二,川普的财税改革带动千亿美元回流美国。

高盛研究报告指出,川普提出的激进税务改革难以完全兑现,但温和的减税方案有可能通过。也就是说,这一方案将带动至少上千亿美元回流美国,推升美元。

一直以来,川普的“弱美元”策略就与他提出的财税改革、扩大基础建设等政见相违背,上调利率将会用来调整他提出的财税改革或扩大基础建设所带来的通过膨胀,美元必定升值。而且,“弱美元”增加了美国企业对外采购成本。可见,川普如果要兑现他的政见承诺,可能明年就会让美元走高。

第三,美国与朝鲜的紧张关系影响股市。

八月一日,川普警告朝鲜切勿轻举妄动的言论就立即引发股市震荡,美股当天大跌超过两百点。他们之间会不会开战有很大的不确定性,但这一紧张局势对股市的影响可见一斑。美元一直是避险货币,虽然战争对美元初期走势不利,但资金终究会回购美元,成为助涨美元的推力。

弱势美元是否是美国地产投资的利好时期?

弱势美元肯可能带来的房产投资选择

美元看涨对于投资美国房地产是个有利条件。Keeping Current Matters网站就美国未来五年房价增长趋势对美国超过一百位经济学、房地产专家和投资战略分析师进行了调查,最新调查指出2017年房价预估增长率为4.4%,2018年为3.4%,2019年-2021年将维持在2.7%-2.8%之间,所以未来五年房价年平均增长率预计在3.22%。

举例来说,假设现在购入价值为60万美元的房产,五年后该房产预计升值到70.3万美元。近期美元兑人民币浮动在1:6.7左右,如果美元兑人民币回升至7, 到2021年该房产将增值90.1万人民币。

情势一:美元未来看涨

对于未来美元走强以及美国房地产看好的预期下,现在弱势美元的状况不失为一个投资美国房产的好时机。

情势二:美元若持续恒定

如果美元未如预期回升,那么投资相对稳妥、低风险的房产也是一个不错的选择。根据优投房对于金融危机时期美国房产抗跌能力研究表明,在衰退期波士顿、纽约、旧金山的公寓抗跌性都比较强,具有较强的资产保值功能。下图为2006-2011年衰退期几大城市的公寓市场与整体住宅市场的跌幅情况。

2006-2011年衰退期几大城市的公寓市场与整体住宅市场的跌幅情况

由此可见,即使美元持续走弱,我们仍然有比较保险的房产投资方案。(详情请见往期文章:原创| 跨境投资时代到来—哪种美国地产投资更抗跌?)

总结:美元汇率的是投资美国房地产的关键因素之一。如果未来美元看涨,那么或许我们可以抓住现在弱势美元的时机,以相对较低的价格入手。如果美元仍维持在低谷,那么可以着重关注保值功能较强的地区及房型。


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