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手把手实操:421-A房产税减免带来多少优惠?

手把手实操:421-A房产税减免带来多少优惠?

摘要

  • 纽约(NewYork)421-A房产税减免计划科普;
  • 以纽约长岛市(LIC)的两个新建案「Arcadia 27」和「Arcadia LIC」为例,一居室和两居室估计累计省去8.5万美元和18.1万美元房产税
  • 享受421-A减税政策的项目大幅减少
  • 减税政策的时效性取决于房产本身,而不是房产持有者。

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手把手实操:421-A房产税减免带来多少优惠?

(Photo by「Arcadia 27」项目&「Arcadia LIC」)

在美国购房,房产税是一个不得不考虑的支出项目。在纽约,房产税税率基本在1%以上,也就是说,购买一套100万美元的房产,每年至少要缴纳1万多美元的房产税,对许多家庭来说是一笔不小的开支。纽约市政府为了鼓励开发商开发一些未利用的土地,推行421-A减税政策。

这个政策可以追溯到1971年,纽约布鲁克林DUMBO区,就是在这个优惠政策下由工业区发展成为纽约活力社区的典型例子,DUMBO区的房价现在比曼哈顿的一些地方还贵。

421-A减税政策的项目大幅减少

去年5月,纽约市出台新421-A减税政策( Affordable New York),和旧421-A相比,减税计划在开发商完工后才能确定,并且不管从数量还是项目价格上都有更严格的要求,导致享受421-A减税政策的项目大幅减少。

纽约市的长岛市也是421-A政策的覆盖范围,新建案也不断涌出,还是有项目能够满足更为严格的要求,享受到421-A减税政策,本期优投房带您您详细了解:什么是421A减税政策?减税楼盘具体能节省多少房产税?

 

案例分析中:「Arcadia 27」项目&「Arcadia LIC」项目享受15年421-A减税计划

一居室:15年一共预计可以节省8.5万美元(预估值)

两居室:15年大致能节省 18.1万美元 (预估值)

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(「Arcadia 27」项目,图片由Arcadia项目方提供)


421A减税政策是什么?

421A减税政策:在购买纽约市内某些特定楼盘时,购房者享有不同程度和年限的地产税减免优惠。(在美国拥有房地产的业主一般每个月需要付给政府房地产税,因为有减税的楼盘会将每个月的支出降低许多,对投资者是非常有吸引力的。)

纽约市的421A减税政策要追溯到1971年,当时的纽约市房屋市场出现了下滑,大批居民开始搬到郊区。纽约市政府为了鼓励开发商动工兴建楼宇,规定只要是在税率特区内的未利用或未开发空地上破土动工、兴建公寓楼(部分大楼提供可负担房屋),就有10年-25年不等以及不同比率的减税优惠。

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税率特区在哪里?

从80年代至今,政府对税率特区的范围不断扩大,现今的税率特区:所有曼哈顿、布鲁克林的Greenpoint和Williamsburg,布朗克斯的部分区域,皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、JacksonHeights和史丹顿到的部分区域等地区都逐渐被划分到税率特区。

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(图片来源:nyc.gov)

减税时效有多长?

大多数楼盘的减税年限时10年,不过也会有15、20甚至25年的减税优惠在一些政府鼓励的区,比如住宅楼不多或是地域偏远一些的地区。还有,项目中可负担房屋的比例越高也会提高开发商申请到更长年限的减税优惠。

减税政策的时效性取决于房产本身,而不是房产持有者。比如,如果购买了有10年减税优惠的新公寓,7年后出售;那么这套公寓的下一任拥有者只能享有剩余3年的减税优惠

 

具体怎么减税?

优惠数量 =【评估价值(税务用)】—【基年(开工前)可纳税价值】 *优惠比率

一般来说,10年减税优惠,前两年全额减免,每两年减税的优惠比率递减20%, 比如第二年减税80%,第4年减税60%,第6年减40%,此次类推,直到10年后房产税和市场正常税率持平。

20年的减税优惠是前12年全额减免,最后8年,优惠比率每年递减20%,最终逐渐到正常的市场税率。

421A减税政策减税比例

(数据来源:纽约市财政局)

 

案例分析

纽约长岛市

纽约长岛市的「Arcadia 27」&「ArcadiaLIC」两个新建案,都享受纽约市政府15年的421-A减税计划,我们以这两个项目的一居室和两居室为例,来看在421-A减税政策下,房产税具体能优惠多少。

 

「Arcadia 27」项目一居室的价格约为80万美元,「Arcadia LIC」项目二居室的价格为110万美元,每年房产税和累计房产税如下表:

421A房产税政策优惠幅度

注:假设房产税每年增长2%,评估价值(税务用) 与基年(开工前)可纳税价值差每年增长2%。  每年地方政府都会调整房产税基础 因此推算时 皆以平均成长率为比例进行推估. 在此計算僅供參考使用 具體詳情 請聯繫項目方.

 

我们可以看到,享受15年的减税计划的话,80万美元的一居室累计房产税从10.4万美元降低到了1.9万美元,节省了8.5万美元的房产税费用,而110万美元的二居室则节省了18.1万美元。

 

减税同时,有哪些值得注意?

  1. 清楚了解减税优惠的有效年限,在哪些情况有可能时效或者政策变化;
  2. 享受减税优惠的同时,是否需要其他更高的费用;从长期来看,权衡其减税政策是否确定降低成本;
  3. 准备好足够预算,平衡未来将增长的地产税和每月房贷月供等其他维护费用;
  4. 如果有计划转手出售房产,要把握好售房时间点,让减税优惠仍然可以吸引买家。

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