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盘点你不可不知的全球主要城市房产市场最新趋势

盘点你不可不知的全球主要城市房产市场最新趋势

 

盘点你不可不知的全球主要城市房产市场最新趋势

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(credit to 12029 on pixabay)

摘要

科技革命引领城市发展-伦敦、纽约和上海发展稳健;

伦敦/纽约/旧金山/香港最热房地产相关问题;

盘点2018年最值得关注的地区;

盘点将吸引大量海外资本的城市


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对房地产而言,最为关键的是对未来的规划,投资房产市场一个经久不衰的战略就是把握投资房产所在城市的发展方向,优投房小编今天就来带大家盘点下2018年全球主要城市的房产市场发展将会呈现哪些新趋势?

# 科技革命引领城市发展-伦敦、纽约和上海发展稳健

从2007年至今,柏林科技发展迅猛,GDP增长19.0%,而以金融为主导的法兰克福仅增长了5.9%。类似地,在美国,以科技研发为导向的城市,如圣弗朗西斯科(从2007年至今,GDP增长17.6%)、波士顿(15.2%),超出以芝加哥 (6.2%) 和迈阿密 (6.6%) 为代表的其它城市。

我们来看一下从2007年起伦敦 (21.2%) 和纽约 (11.5%) 的增长水平。这两座城市在2007年之前都以金融为导向,但在后十年成功发展了科技创新产业。由此可见,适应能力比拥有大规模科技产业更为重要。如果科技领域出现下滑,我们需要知道一座城市是否能够快速调整定位,迎接下一个新兴产业。对于房产投资者来说,伦敦和纽约都具备稳健的重塑能力。从这一角度来说,中国的大城市的发展进程令人鼓舞。2007年的上海还被认为是一座制造业城市,而如今已成为了一个快速发展的科技中心,上海正在由制造业城市向科技型城市转型。在全球排名前十的互联网公司(按收入计算)中,中国占了三席,分别是深圳的社交媒体巨头腾讯、杭州的在线零售业巨头阿里巴巴和北京的搜索引擎巨头百度。

(点击查看往期文章:新兴科技产业、人口老龄,全球地产投资的最新趋势

从全球主要城市2018年的GDP预测中也可看出,纽约和伦敦将继续保持巨大的经济体量,上海的GDP也达到美国主要城市的水平。

盘点你不可不知的全球主要城市房产市场最新趋势

(资料来源: 牛津经济研究院)

 

# 伦敦/纽约/旧金山/香港最热房地产相关问题

伦敦-英国脱欧对伦敦的经济产生了怎样的影响?

2016年6月,英国公投脱欧后,伦敦的经济要比人们预想的要好。苹果、德意志银行和富国银行等公司承诺要在伦敦设立新总部,亚马逊和脸谱等公司都在英国招募新员工,英国的失业率正处在40多年来的最低位。海外公司抓住英镑贬值的机会在伦敦投资。科技业和金融业对英国脱欧的反应大不相同。2016年6月公投后,大多数科技公司很快摆脱英国脱欧的影响,进入扩张阶段。由于担心一些公司的运营可能会搬迁至欧盟城市,因此金融业仍持谨慎态度。欧盟不希望看到从伦敦流入欧洲公司的资金因为银行搬迁而中断,而银行搬迁也会增加筹集资金的成本。预计金融市场准入已经并将维持很长一段时间。

纽约曼哈顿-最近几年新的重大发展计划如何重塑了曼哈顿的地理位置布局?

在某一区域数栋写字楼突然拔地而起的现象对曼哈顿来说并不鲜见。洛克菲勒中心、时代广场和原来的世界金融中心都曾出现过这样的情况,而且这也只是其中一小部分例子而已。每次出现的写字楼集群都将曼哈顿的写字楼市场不断向西推进。长久以来,派克大街一直是曼哈顿写字楼市场的中心,但因资本大量西移,曼哈顿的城市中心逐步向哈德逊大街靠近。曼哈顿西区新开发的1,800万平方英尺中,有710万平方英尺已经租赁或出售,这导致大量员工从大企业跳槽到之前非热门地区。就在几年前,全球金融机构、媒体巨头和知名律师事务所在曼哈顿中城的第十大道和第十一大道建造办公楼的事情还是不可想象的。现在,尽管这些区域地理位置不太好,但设施完备的新物业受到了越来越多的关注。市场变化改变了商业地理布局,为租户提供了更多选择机会。

旧金山-旧金山的长期租户是如何在这个市场中竞争的?

科技的发展对供应和租住产生了深远的影响,然而目前科技仅占据了整个市场的35%份额。2017年,可供10年租期的传统租户选择的空间只有负630万平方英尺。这是因为这些空间已被这十年内才成立的新科技公司租用。过去十年交付的530多万平方英尺和未来三年交付的640万平方英尺新开发空间,将有助缓解供应危机。但是,正在建设中的空间有一半以上已经预租出去,所以新增供应所带来的作用是非常有限的。租户也将面临着租金两倍于十年前的窘境。因此,老租户正在寻找方法,通过增加密度、分拆或把可转移的工作分派到附近的奥克兰这样的二级市场来缩减企业规模或提高利用率。续租是另一种节省成本的办法,租户经常选择通过对现有空间进行改进来降低租金成本。

香港-为什么大量投资资本经由香港流向全球的房地产市场?

香港在全球投资舞台的崛起是受中国企业带动的,这些中国企业想要扩张、分散风险及追求更大的价值。过去十年来,香港从一个港口城市转型成当地发展成熟的国际金融中心。这使得中国企业可以在港融资,自由出价而不受资本外流的限制,而在中国内地,资本外流是受限的。香港也得益于其与亚太地区建立的良好关系。此外,香港完备的法律体系、高度透明的市场和累积的金融专业经验使其在中国大陆的其他商业中心中脱颖而出。

意料之内的是,香港吸引了众多中国大陆企业来港租赁写字楼以在香港的金融市场一决高下。2017年第一季度,几乎所有的写字楼新租户都来自中国大陆。随着新的中央商务区和新交通枢纽的建设和发展,香港也正在不断发展变化中。

# 2018年最值得关注的地区

在购置房产时,选择一个正在上升期的地区,是一个久经考验的策略。我们来盘点下2018年哪些城市和地区最值得关注。

2018 世界地图

奥斯汀布达

布达正在蓬勃发展。布达距离德克萨斯州奥斯汀南部只有20英里,是当地发展最快的郊区之一,未来发展势头仍然不减。布达位于35号州际公路旁边,房屋中位价为25万美元,这使布达受到年轻夫妇和首次购买者的青睐。然而,房产库存紧缩使人们对房产的需求持续向南推进,一直延伸到圣马科斯。圣马科斯的很多居民都在奥斯汀工作,今年房屋中位价上涨了42%。

迈阿密市中心

迈阿密市中心的住宅开发项目发展迅猛。在中央商务区,布里克尔城市中心项目的竣工为当地增加了大约800个住宅单位,也为布里克尔子市场增加了大量零售空间。市中心和埃奇伍德是两个不断扩大的子市场,正在建设中的住宅单位超过2,700多套。迈阿密世界中心是市中心的下一个豪华住宅项目,将于2017年落成,提供500多套住宅、办公和零售单元,还联通着Brightline城际铁路系统。基础设施的持续扩建使迈阿密成为美国发展最快的城市之一。

悉尼圣伦纳兹

圣伦纳兹位于悉尼下北岸,预计在2030年前人口将翻一番,成为主要的发展地区。圣伦纳兹将花费60亿美元改造本地的基础设施,其中包括将于2024年投入运营的新地铁站,到那时,预计会有3,700套新公寓落成。圣伦纳兹将会拥有世界一流的医院设施,从传统的写字楼和工业市场转变为一个充满活力的综合社区,成为值得市场关注的地区。

东京中央区晴海

为了迎接2020年奥运会的到来,东京湾的重建可为房地产投资者提供潜在的机会。晴海区为本次奥运会的奥运村,奥运会结束之后,将有约5,000套新住房投放到市场中。尽管投资者仍必须了解供需动态,但与日本国内大环境相比,东京中部地区的债务成本低、人口统计数据相对有利,这意味着中部地区绝对值得关注。

巴塞罗那塞里亚圣格瓦西

这一西邻格拉西亚大道、与对角线大道平行的地区正在经历转型。塞里亚-圣格瓦西的南端是这个城市的主要商业区之一,完美呈现了巴塞罗那的传统风格;宏伟的公寓楼用铸铁的露台隔开,靠近图罗公园,周围遍布风味小吃酒吧和街边咖啡馆。国际开发商在寻求最佳发展或转型机会方面越来越活跃。附近现代化公寓的价格已逼近每平方英尺830美元。

了解完2018年最值得关注的地区之后,我们再来回顾下2016年交易量最大的全球主要城市:

2016 全球交易量

# 将吸引大量海外资本的城市

世界地图

匹兹堡

匹兹堡这一技术市场正快速发展,在过去十年中,70多家总部位于硅谷和其他地方的信息技术公司在此开设了办事处。亚马逊、Apple、脸书、谷歌和优步等租户推升了当地租金和房地产价格。能源、金融、商业服务、医疗保健和生命科学行业在匹兹堡仍是很有代表性的领域。然而,匹兹堡作为一个不断增长的技术中心,为人工智能和车辆自主驾驶的发展创造了有利条件,这座城市正激发出前所未有的新活力。

马尼拉

菲律宾房地产市场正经历前所未有的增长,而拥有近1300万人口的马尼拉正处于这一增长的核心地带。菲律宾较高的投资评级、较快的内生产总值增长、强劲的宏观经济基本面等因素使该国房地产开发的投资机会十分诱人。预计未来几年跨国投资会日益增多,特别是中国承诺向菲律宾房地产和基础设施开发投入资金达240亿美元,这将使菲律宾成为区域中心。

阿姆斯特丹

伦敦、巴黎和柏林等欧洲市场投资成本较高,一些投资者希望寻找替代市场,阿姆斯特丹便是一个越发吸引人的选择。此前投资者对当地写字楼的高空置率颇有疑虑,但是目前可租用面积正迅速下降,而且最抢手的商务区也出现了供应短缺。加之城市蓬勃发展的技术领域需求强劲,紧张的供应将带动租金增长,为新房产开发创造机遇,特别是在中部地区。

西雅图

亚马逊的快速增长已经培育出一个竞争激烈的创新市场,使西雅图成为世界领先的科技中心之一。不论大公司还是小公司都在迁往西雅图,以便吸纳美国一些教育程度最高的劳动力。随着亚马逊最新的建设项目完工,亚马逊占地将超过1,200万平方英尺。由于亚马逊和其他巨头(包括微软、好市多和波音)的投资,西雅图在每一轮经济周期中都保持稳健增长。

班加罗尔

班加罗尔的信息科技行业改造了这个城市的个性,将养老天堂变成了繁华的大都会。这刺激了房地产市场,使班加罗尔成为全球公司办事处的主要选址地。印度政府有意将班加罗尔纳入智慧城市名单,这项雄心勃勃的项目旨在提高城市中心的宜居程度,从而改善基础设施;同时,提供智能解决方案以弥合服务差距并实现技术利用。这将进一步吸引房地产投资者来到这座城市。

资料来源:Knight Frank、网络

图片来源:Knight Frank、网络

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盘点你不可不知的全球主要城市房产市场最新趋势

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