寻找高收益&低风险-纵览全球华人购房目的地

【摘要】

五年以内短期来看，悉尼是低风险，高收益的代表，伦敦相比于其他城市，如果承担相同的风险，收益要高于大多数的城市；

10年以上长期来看，巴黎、温哥华和墨尔本值得关注

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每年都有成千上百万的华人跨越万水千山前往世界各个地方，通过自己勤劳的双手、辛勤的汗水和聪明的智慧实现自己的人生价值。华人在选择房产投资的时候，往往特别关注房产的价格增长或者收益率。然而单一的用收益率越高越好的原则来挑选房产投资并不是最优的。

一般情况下，我们观察到，收益率越高的资产，也会伴随着更高的风险，相应收益率相对较低的资产风险也较低，但是这种情况不是绝对的。为了满足不同投资者对风险与收益权衡的需要，优投房通过分析各个主要城市的房价指数，为大家比较全世界12个主要华人选择定居的城市的风险和收益情况。长期来看，有少数城市在特定的时间长度上的房产市场表现出低风险、高收益的特点，值得大家关注。

风险/收益作为一种常用的比较投资好坏的标准，经常在金融界被用来比较各种金融资产。许多人都希望自己的投资是低风险，高收益的。那么怎么判断收益和风险呢？

技术解释

纵坐标代表收益，横坐标代表风险。坐标轴上的两条平均线把图表分成了四大块，落在每一块里的点就代表着某个城市的房产投资特性。我们使用内部收益率衡量收益率，用“方差”（这里使用一段时间内平均标准化方差，Average Risk）来衡量风险率。当我们把所有的城市的风险和收益画作散点图，我们就得到了风险/收益图。

注：所有的数据皆截取自2003年9月到2018年9月的时间段内。其中有部分城市的原始数据是季度数据，通过近似取得月度的数据。所有的指数均以2005年1月为基线。请参考文末备注。

三年：2015年10月-2018年9月

我们来看12个城市的房产从2015年9月到2018年4月这三年内的风险/收益图，其中平均风险率为7%，平均年度收益率为12%。我们用这两个平均值把全球这12个城市划在了四个象限中，其中左上角的象限代表高收益低风险，右上角的象限代表高收益高风险，为了显示的更清楚，我们还用了一条线性回归线。

我么可以看到这三年的全球房地产市场波动较小，收益稳定。悉尼以5.24%的平均风险率和16.98%的平均年度收益率成为低风险，高收益的唯一代表。我们还可以看到所有其他城市均分布于回归线的上下。也就是说，在这三年期间，12大城市的房产市场的收益和风险呈现出明显的线性相关：承担越大的风险就会带来更大的收益，这符合我们的常识和预期。

五年：2013年10月-2018年9月

我们把时间段拉长，来看2013年10月到2018年9月的情况。5年内12大城市房产市场的平均风险率是10.73%，平均每年收益率则为7.85%。我们可以看到大部分城市依旧分布于回归线上下，同时平均风险率相比3年内大大提高。其中伦敦以10.57%的平均风险率和13.99%的平均年收益率为低风险，高收益的唯一代表。在拟合线以上的城市代表着在这个城市投资，当承担相同的风险时，相对应的收益比在拟合线以下的城市的多。我们可以看到，伦敦相比于其他城市，如果承担相同的风险，收益要高于大多数的城市。

七年：2011年9月-2018年9月

我们把时间继续拉长，来看2011年10月到2018年9月的情况。看似好像各个城市离回归线变得更离散了。但是考虑到希腊在金融危机期间面临国家破产，雅典已经可以被考虑为一个离群值，我们排除雅典之后再做回归更为合理。

我们可以看到各大城市依旧分布于回归线上下，除了伦敦和墨尔本较为疏离，其他城市都在回归线附近。

十年：2008年9月-2018年9月

和7年的情况相同，我们排除雅典比较其他全球主要城市。

我们可以看到当排除雅典之后，大部分城市依旧紧密地分布在回归线上下。在7年的比较中高于回归线的伦敦这次回落到回归线上，这说明伦敦在2008年到2011年这三年中，要么房产增幅不明显，要么有着较大的波动。考虑到伦敦的平均风险率从7年间的18.66%上升到10年间的27.41%而平均年收益率从7年间的14.17%下降到10.37%，这两个因素共同作用，产生了在10年的比较中伦敦重新落在回归线的情况。

在这期间，墨尔本以17.15%的平均风险率和8.00%的平均年度收益率成为低风险，高收益的唯一代表；而西雅图则因20.68%的平均风险率和4.68%的平均年度收益率成为高风险，低收益的唯一代表。

十五年：2003年9月-2018年9月

同样我们考虑雅典以外的其他全球主要城市。

我们把时间拉长到15年，包括了2008年的金融危机之后。我们可以看到当排除雅典之后，大部分城市成较分散的分布在回归线上下。在这期间，巴黎以20.37%的平均风险率和8.71%的平均年度收益率成为低风险，高收益的唯一代表。而悉尼则因28.17%的平均风险率和6.29%的平均年度收益率成为高风险，低收益的唯一代表。我们还可以看到温哥华明显高于回归线的位置，代表了在承担相同的风险的时候，收益要远多于绝大多数的城市。

# 划重点

我们最后来总结下我们得到的结论：

1. 五年以内短期来看，悉尼以5.24%的平均风险率和16.98%的平均年度收益率成为低风险，高收益的代表，伦敦相比于其他城市，如果承担相同的风险，收益要高于大多数的城市；

2. 比较10年以上的长期情况，墨尔本以17.15%的平均风险率和8.00%的平均年度收益率、巴黎以20.37%的平均风险率和8.71%的平均年度收益率成为低风险，高收益的代表，温哥华在承担相同风险的时候，收益要高于绝大多数的城市。

注：我们来介绍一下我们使用到的几个统计和金融概念。

这里的风险比例为从2018年4月往前推算一段时间内，每月房价指数的方差，再除以这段时间内房价指数平均数之后得到的标准化风险比例。假如，2015年到2018年三年内每个月的房价指数的方差为1，而2015年到2018年三年内的月平均房价指数为100，则风险比例为1/100=1%。

而这里的收益比例为从2018年9月往前推算一段时间内，最后一个月的指数和最开始一个月的指数之差，再除以这段时间内房价指数平均数，再除以总共年数之后得到的年收益比例。举个例子，如果，2015年10月的房价为100，2018年9月的房价为150，则2015年到2018年三年内的收益比例为(150-100)/100/3=16.67%。

由季度数据通过多项式回归转换为月度数据的有悉尼、墨尔本、希腊和巴黎。希腊银行提供的雅典的数据在2006年1月之前是月度数据，在这之后为季度数据。而悉尼、墨尔本和巴黎的数据全部为季度数据。

数据来源：

澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics），希腊银行（Bank of Greece，希腊语：Τράπεζα της Ελλάδος），英国国家土地登记局（UK Land Registry），Teranet和加拿大国家银行（Teranet and National Bank of Canada），法国国家统计与经济研究所（National Institute of Statistics and Economic Studies，法语：Institut National de la Statistique et des Études Économiques，INSEE），标准普尔（Standard’s & Poor’s）

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