公司买房贷款必读

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摘要

◆公司买房贷款到底是“谁”贷款？

◆银行对公司股东有什么要求？

◆什么类型的公司可以购买房产？

◆哪种税务类型的公司申请贷款比较好？

◆需要注意的贷款文件有哪些？(如违约时如何偿还债务)

◆为什么要用公司贷款？有什么好处？什么情况下不适合你？

文章目录

公司贷款买房注意事项

*声明：本人非律师或注册会计师，仅供大家参考。读者在使用公司购买房产前请务必咨询房子所在州的专业人士。本文内容主要根据我多年的房产贷款交易经验，银行贷款大纲，和美国法律专家、会计师的笔录整合而成。

◆1.公司买房贷款到底是“谁”贷款？

公司购房，产权的所有者是公司，贷款的担保人一般是公司股东。原因很简单，大部分房地产投资人购买房产都会用新成立的公司购买，公司无资产无收入，没有任何担保贷款的价值，担保人只能是有收入有资产的个人。再者，假如公司担保贷款，贷款人申请公司破产，银行岂不是无处讨债？

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◆2.银行对公司股东有什么要求？

绝大多数银行要求贷款人有公司80%-100%的股份，如果贷款人所持股份少于80%，小股东也需要申请贷款。例如：公司有3个股东，每人33.33%股份，3个股东都需要申请贷款。大家需要注意的是，贷款申请人不意味着都有还贷的责任。有些银行要求申请贷款的股东承担还款义务，有些银行要求所有股东承担还款义务。

◆3.什么类型的公司可以购买房产？

美国LLC, Corporation,Trust，个别其他国家的公司。

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◆4.哪种税务类型的公司申请贷款比较好？

按公司的税务类型，可分为Sole Proprietorship(1人个体户), C-Corporation,S-Corporation(多股东LLC 或1人LLC),Partnership (多股东LLC),和Disregard Entity (1人LLC). 如果是1人公司申请贷款，贷款人需要提供过去2年的个人和公司Tax Returns以及公司当年的营收证明和资产负债表。公司净收入(Net Income)是银行贷款的依据。如果贷款人公司开销大，收入少，基本就做不了款。

如果贷款人是C-Corp或S-Corp的股东，且持有公司25%以下股份，用W2收入贷款，会对贷款有帮助且程序简单。银行一般不要求贷款人提交公司财务文件。对于专业的房地产投资人，有完善的公司工资和公司收入分配结构是申请到好贷款的关键。

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◆5.需要注意的贷款文件有哪些？(如违约时如何偿还债务)

根据房子所在的州(Mortgage State, or Deed of Trust State)，贷款人签署的最重要的文件有还款承诺书(Promissory Note)，按揭协议(Mortgage)或信托契书(Deedof Trust)依州而异。

还款承诺书(Promissory Note): 规定了还款人是谁，贷款利率，贷款额度，还款方式，有无提前还款罚款，违约责任，有无房产担保等重要内容。还款承诺书是银行和贷款人签署的还款协议，但不是在违约时银行能够合法获取房子的法律文件。

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按揭协议(Mortgage): 规定了银行有质押房子产权的权利。大家需要注意的是这几个条款。Due on Sale Clause: 如果贷款人私自将房子从个人名下转进公司名下，通常会触发这个条款，贷款人需要立刻将贷款付清。Acceleration Clause：如果贷款人在触发违约条件的情况下需要立刻付清贷款。采用Mortgage的州在破产清算时需要通过Judicial Foreclosure程序，银行拍卖房子比较困难，时间长，费用高。

信托契书(Deed of Trust): 在采用Deed of Trust 的州，房子的实际所有权(Legal Title)是在第三方(Trustee)手里，贷款人拥有的是衡平产权(Equitable Title)。在破产清算时，银行可以很快的拍卖房产。

有兴趣的读者可以Google哪些州是Mortgage State，哪些是Deed of Trust State。

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◆6.为什么要用公司贷款？有什么好处？什么情况下不适合你？

a)资产保护，如果有人起诉你的公司时，你个人财产受到保护(Corporate Veil)。如果有人起诉你个人时，你的公司资产受到保护(Charging Order Protection)。但要注意的是不是所有的州都能给1人公司法律保护。对于1人公司，提供charging order protection的州只有Delaware,Wyoming, Nevada, South Dakota, and Alaska五个州。需要特殊注意的是佛罗里达州，震惊全美法律界商界的2010 年Shaun Olmstead et al. V. Federal Trade Commission 案件表明政府是可以没收1人公司的资产的。

b) 隐私保护，对于在部分州注册的公司，公司真实股东名字不会被披露（纽约除外）。能否查到真实公司股东名字在诉讼中非常重要，如果查不到被告名字，才不会被告。

c) 股权转让简单。如果股东想把公司股份转给家里其他人，通过公司股权转让就非常简单。

大型商业银行的优惠贷款产品一般不允许贷款人用公司购买首套房。公司买房比较适合购买投资房，具体用一个公司还是多个公司，什么类型的公司，情况因人而异，因州而异。

了解更多美国房产市场信息，请持续关注！

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