美新政府放绝招：$1.5万购房税收优惠，从历史看对房市的冲击

摘要

1. 什么是购房者税收优惠，历史上联邦政府出台了三次购房者税收优惠政策，这又和2021年拜登准备出台的政策有什么不同
2. 2008年到2010年的三次购房者税收优惠政策帮助了当时的房市恢复
3. 2008年到2010年三次购房者税收优惠政策的优缺点

图片来源：Photo by Owen Lystrup on Unsplash

正文：

新的政府在2021年开始组建，因此新的经济刺激法案也会随之出台。2020年是一个非常压抑沮丧的一年，大量的人员失业，GDP严重下滑带来的经济危机，都使得经济没有得到良好的发展。

但是随着新一届政府的上台，拜登又会有什么政策来刺激经济的恢复呢？根据CNBC的新闻消息，拜登计划推出购房者税收优惠政策来刺激经济的恢复。那么什么是购房者税收优惠政策呢？这又会对房地产市场有什么影响呢？

简而言之，购房者税收优惠政策就是变相的降低了房价，使得购房者每月支付的贷款减少。在金融危机时，房价的下降，贷款利率的下降以及税收优惠政策都使得消费者会对房屋的需求增加。这在当时看来，确实帮助了风暴中心的房地产市场慢慢恢复来刺激经济的增长。但是税收优惠政策只对首次购房者有利，对于多次购房者来说其作用有限。

1. 购房者税收优惠政策

用最简单的话来说，购房者税收优惠政策为购房者当下购买房屋提供了可观的税收优惠。税收优惠是指纳税人可以直接从欠政府的税款中所减去的金额，这相当于减少了实际应交的税收额度。

购房者税收优惠还会分为第一次购房者税收优惠和多次购房者税收优惠。根据2009年美国房屋及城市发展部门（HUD）的解释，第一次购房者要符合下列其中之一的条件：

1. 个人及其配偶在购买房产之日起的三年内未拥有主要住所
2. 结婚时仅与前配偶拥有房屋的单亲父母
3. 仅配偶拥有房屋并且目前流离失所的人
4. 根据适用法规，仅拥有非永久固定在永久基金会上的主要住所的个人
5. 仅拥有不符合州，地方建筑法规的财产且不能以低于建造永久性建筑物的成本获得遵守的个人

与此相反，多次购房者就是指除了第一次购房者之外的所有人。

1-1 历史上的购房者税收优惠政策

回顾2000年以来美国经济发展的历程，在历史上联邦政府只在2008年到2010年间出台了3次购房者税收优惠政策。我们都知道2008年金融危机席卷全球，当时的美国经济大萧条，失业人数激增，房地产市场也惨淡无比。虽然美联储为了刺激购房需求降低了贷款利息，但是由于经济衰退以及消费者对未来经济预期持消极态度，造成了投资与消费需求的下降，这也使得整个社会的消费能力大幅度下降，这还导致房价的持续走低。

2008年7月首次颁布了购房者税收优惠政策，作为《2008年住房和经济复苏法案》（我们会用HERA来表示这次法案）的一部分，其税收优惠最初定于2009年7月份到期。2009年的《恢复和再投资法》（我们会用ARRA来表示这次法案）提高了税收优惠的金额，并且将有效期延长至2009年12月1日。之后的《2009年工人，房主和商业援助法》（我们会用WHBAA来表示这次法案）将其税收优惠延长至2010年上半年。

除此之外虽然各个地方州政府也有相关的购房税收优惠政策，但是以联邦为中心的只有这三次税收优惠政策，下面我们来看一下这三次的税收优惠政策有什么相同和不同之处。

从图中我们能看出来，前两次的税收优惠政策都只针对首次购房者，但是对购买房产的价格并没有限制，其中第二次税收优惠政策的抵免额比第一次增加了1000美元，这意味着首次购房者可以拿到更多的税收优惠。

第三次的税收优惠政策将群体扩大到了多次购房者，同时也提高了符合条件的收入区间，为了保证此项政策不被滥用，因此其设置了对购买房屋价格的限制，这说明如果交易房屋的价格超过了80万美元，那么这个购房者将4不具备申报该税收优惠政策的资格。

这三次税收优惠政策的本质在于刺激中上层阶级对房屋的需求，一个社会对房屋的需求增加一般表现在中上层阶级对房屋的需求增加。这是因为富人阶级无论在何时都有足够的资金能力来购买房产，低收入阶级无论在何时都无法拿到较高的贷款。这三次税收优惠政策减轻了中上层阶级的税收负担，并以此来鼓励他们购买房产，刺激经济恢复。

1-2 拜登的税收优惠政策

根据雅虎金融的消息，拜登计划在上台之后推出抵免额高达1.5万美元的购房者税收优惠政策，并且该项政策只会针对首次购房者。除此之外的具体措施还并未出台，如果该项政策继承了2008年到2010年间三次优惠政策话，那么拜登可能也不会设置房价的最高限制。

由于从2008年到2020年的物价上涨，其符合条件的收入区间应该也会逐渐扩大。虽然其他的具体措施还未出台，但我们可以从历史上的三次税收优惠政策来一探究竟。

2. 三次税收优惠政策对当时房市的影响

我们在前面讲到过2008到2010年间的三次税收优惠政策是为了刺激整个社会对房产的需求，从而带动经济快速恢复。接下来，我们会从经济学的角度结合数字来阐述税收政策对当时房市产生的影响以及为什么会产生这样的影响。

2-1 税收优惠政策的普及性

总体来讲，人口越多的州使用税收优惠政策的人越多。无论是在经济危机时还是在经济发展良好时，人口基数越大，其总体对房屋的需求就越大。因此税收优惠政策在人口基数较大的州比人口基数较小的州更加普及。

虽然这三次税收优惠政策对首次购房者，抵免金额以及家庭总收入都有要求，但是事实上这项政策的普及性是比较高的。根据2009年IRS的数据显示，在2008年在2009年期间，北美所有州总共有140多万人使用该政策，并且总的减免金额达到了90多亿。

从图中能看出就前两次税收优惠政策来讲，加州，德州和佛罗里达州的购房者使用该税收优惠政策的数量最多，这说明在2008年金融危机期间这三个地区仍有部分居民在此期间买房。从另一方面来讲，加州，德州和佛罗里达州拥有的人口总数量也比较多，因此其使用该税收优惠政策的数量也就越多。

税收优惠金额占总金额的百分比和上图基本一样，其中加州，德州和佛罗里达州使用优惠金额占总金额的比重最大。结合这两个图可以看出来，前两次税收优惠政策在加州，德州和佛罗里达州比较普及，因为使用该政策的人数最高，金额也最多。

2-2 税收优惠政策对房屋需求的影响（三级标题；H3）

总体来讲，价格的下降会带来消费者对房屋需求的增加，且价格下降的幅度越大，人们对房屋需求增加的幅度也就越大。在价格效应和税收优惠效应的双重作用下，其本质降低了房屋的价格，也降低了购买房屋每月所需支付的贷款，这使得整个社会对房屋的需求增加，房屋需求的增加带动整个社会需求的增加。

在2008年金融危机时，由于大量人口失业，整个社会的消费能力急剧下降，随着社会需求的下降，房价也随之下降。在此种情况下推出的税收优惠计划是为了刺激人们对房屋的需求。我们都知道如果一件商品的价格降低了，那么消费者对与该商品的需求就会增加，售出量也会增加。

同样的原理我们可以应用到房地产市场上，房价的下降会带来人们对房屋需求的增加；税收优惠政策也间接的降低了购买房屋的价格，这也会带来人们对房屋需求的增加。加之，美联储在2008年后对房屋贷款利息的调整使得其波动下降。这三个效应都使得购房者每月所偿还的贷款减少，那么在这三个效应中究竟哪个效应会使得每月偿还的贷款减少的幅度更大呢？我们可以用一张图表来说明。

我们可以先开始进行横向比较，针对2008年第一次税收优惠政策来讲，在贷款利率上升的情况下，虽然房价的下降金额比税收优惠的金额要小，但是在价格效应下每月应付的贷款金额却要小于税收优惠效应下的每月应付贷款。这就说明价格效应的作用要比税收优惠效应在房屋的需求方面更加有效。即使贷款利率增加，价格效应和税收效应都和房屋需求的增加有着正相关关系，因此总效应下的的每月/每年所付的贷款金额都有下降。

同样的对于2009年第二次税收优惠政策也是一样的，但是和08年不同的是，2009年房价下降的幅度更加大，加上贷款利率也在下降，因此2009年总体效应下的每月应付的贷款金额比2008年减少了25%。这可以从侧面说明虽然价格效应对房屋需求增加的作用要高于税收优惠效应，但是税收优惠效应仍然会增加群众对房屋的需求。

从本质上来讲，税收优惠政策和房价下降的是一样的，都是降低了房屋的价格，这两个效应的本质都是房屋价格的下降，就会带来消费者对房屋需求的增加。为了说明这个观点，我们可以用价格弹性理论来阐述。

 （图1: 价格下降1%售出量的增加幅度大）       

（图2: 价格下降1%售出量的增加幅度小）

通常经济学家使用“价格弹性”来衡量消费者对价格变化的敏感程度。价格弹性定义为商品（在此种情况下为房屋）售出量变化的百分比会随着价格变化的百分比而变化。在价格下降幅度同样的情况下，不同商品对于售出量增加幅度的反应程度不同。

图1的商品为非生活必须品，比如房屋汽车等，图2 的商品为生活必需品，比如水果蔬菜等。根据需求曲线可以明显看出，假设价格同样下降1%，非生活必需品售出量的增加幅度远远大于生活必需品。房屋作为非生活必需品，我们可以把图1推广到房价下降的情况。

购房价格弹性的估计值通常在-0.5到-1之间，该范围意味着购房价格每降低1%，购房数量就会增加0.5%-1.0%。将购房数据与价格弹性的值结合起来，我们可以计算出由税收优惠效应带来的额外房屋的销售量。

根据数据显示，无论是第二次税收优惠政策还是第三次税收优惠政策，其房屋价格下降的幅度越大，消费者对房屋需求增加的幅度越大，房屋售出的增加量也就越多。价格效应加上税收优惠效应都使得群众在2008年到2010年期间对房屋的需求大大增加。

虽然价格效应和税收优惠效应都和房屋需求的增加有着正相关关系，但是两者不同的是，价格效应与房屋需求增加的关系更加强烈。举个例子来讲，即使2008年政府不出台税收优惠效应，房价的下降也会使得部分消费者在此时购买房屋。税收优惠效应只不过是在此基础上‘锦上添花’，帮助房市更加快速的恢复。

2-3. 整个社会的房价慢慢恢复

总而言之，2008年金融危机使得整个社会陷入经济萧条中，但是在价格效应，房贷利率效应和税收优惠效应三重效应叠加的作用下，购房者在此期间购买房屋每年所付的贷款都在减少，因此整个社会对房屋的需求增加，房价回弹，房市开始慢慢恢复。

在房屋需求增加的同时，房屋供给却是在慢慢减少的。根据NAR的数据我们可以看出，无论是新增房屋供给还是现存房屋供给在2009年后都呈下降的趋势，这就说明在经济萧条的时候，越来越少的人愿意将房屋出售，再加上新建案开发商因为银行业紧缩，所以也借不出预算，因此也就无法提供新建案。

房屋拥有者不愿意在房价较低的时候出售房屋，是因为在房价较低的时候出售房屋所得到的收益是逐渐递减的。整个社会对房屋的需求增加，但是房屋供给减少，根据供需理论，房价在2009年后会缓慢上升。

注：S&P 房屋价格指数只包括北美20个主要的大城市，但是FHFA房屋价格指数包含了北美所有城市的平均水平，虽然都为房屋价格指数但是其数值并不相同。价格变化的百分比是指当月相比于前一年同样月份价格变化的百分数，当百分比为0时，说明房价没有变

从数据中可以看出三次税收优惠政策实行以来，在房屋需求上升房屋供给下降的情况下，房价增加的幅度开始缓慢上升。其中FHFA的房屋价格指数变化的百分比比较小，但是S&P价格指数变动百分比的上升幅度要大于FHFA的房屋价格指数。

从宏观经济学的角度来讲，想在短时间内恢复社会整体的需求是很难的，因此政府只能从其中一个最主要的产业入手。由于2008年的金融危机由次级房贷引发，其风暴中心就是房地产市场，因此房地产市场的恢复可以慢慢带动其他产业的恢复，从而带动社会经济的恢复。从微观经济学角度来讲，整个社会是由个体或家庭组成的，只有家庭的需求在慢慢增加，整个社会的需求才会慢慢增加。

在价格效应，房贷利率效应和税收优惠效用的作用下，房产市场开始慢慢恢复，虽然其恢复的速度不是很快，但是在当时的经济大萧条的情况下，缓慢恢复也算是一个好的开始。

3. 税收优惠政策的优缺点

我们分析到税收优惠政策确实会带动房地产和社会经济的恢复，但是其这有着局限性，我们在这部分会说明一下历史上三次税收优惠政策的优缺点。

3-1 帮助房市的恢复

由于2008年到2010年期间的三次税收优惠政策有着明显的时效性，即只在短期特殊时间内可以抵免税收，其短期时效性解决了房地产市场在短期内需求不足的情况，房屋需求的恢复有助于房价的恢复。

其实不仅仅只有整个社会的房价开始恢复，各个地区的房价也开始慢慢回弹，其中洛杉矶，纽约和西雅图的房价已经有抬头的趋势，这也进一步佐证了税收优惠政策对房市恢复的帮助。

3-2 对非首次购房者的帮助有限

我们在第一节介绍三次税收优惠政策的不同时介绍过：第一二次的税收优惠政策只针对首次购房者，虽然第三次税收优惠政策扩大到了多次购房者，但是其作用仍然很有限，因为第三次税收优惠政策对首次购房者和多次购房者的免税额度是不一样的。

我们都知道多次购房者会比首次购房者购买价格更高的房屋，但是随着房屋价格的上涨，税收优惠所提供的购买住房的刺激能力下降，对于多次购房者来说，这可能会进一步缩小他们的购房动力。

举个例子来讲，假设首次购房者会购买价值20万美元的房屋，而多次购房者会购买价值40万美元的房屋。

从结果来看，对于多次购房者其价格下降的幅度只有1.6%，这就说明他们在萧条期间并不会有很大的动力去再次购买房屋了。这在间接上限制了整个社会对房屋需求增加的潜力。

4. 总结

我们在这篇文章中分析到了历史上三次税收优惠政策的背景与相同不同之处，我们还分析了这三次政策对房市乃至整个社会的帮助。据此我们或许可以窥探出拜登计划推出的新一轮购房税收优惠政策的原因以及在未来对社会经济的影响。

虽然该计划还并未通过国会，但是如果拜登竭力促成也许我们就能在不久的将来看到该计划的雏型，到时我们会给您带来最新的解读。

如果你喜欢我们的文章，或者你有其他的观点，欢迎你在评论区下方留言。如果你想进一步了解在美国投资房产的资讯，欢迎关注我们的微信公众号优投房utofun，或者添加我们的微信小助手utofunhelp。