1.5万购房税收优惠, 从试算表估计对美国房市的影响

摘要

1. 新政府计划出台的购房者税收优惠政策与历史上2008年到2010年的三次购房者税收优惠政策在社会背景上的相同和不同之处
2. 结合历史上三次购房者税收优惠政策的影响，分析新的购房者税收优惠政策对房市需求的有效性
3. 购房者税收优惠政策的局限性

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正文：

顾名思义，购房者税收优惠政策就是对购房者来说，在政策的有效期内可以获得相应的税收减免，购房者税收优惠又可以分为首次购房者的税收优惠和非首次购房者的税收优惠。我们在上期文章中讲到了在2008年金融危机时，为了挽救房地产市场和整个社会的经济，联邦政府推出了三次购房者税收优惠政策（美新政府放绝招：$1.5万购房税收优惠，从历史看对房市的冲击）。

在这三次购房者税收优惠政策中，前两次对首次购房者有效，但是第三次政策推出之后把受众者扩大到了所有购房者。从历史上来看，这三次购房者税收优惠政策确实在一定程度上缓解了房地产市场的低迷，并且以房产需求的增加带动了整个社会总需求的增加。

2021年新政府计划推出的新一轮购房者税收优惠政策把优惠金额增加到了1.5万美元。以史为鉴，我们可以推测这新的购房者税收优惠政策又会给未来美国的房市带来哪些变化呢？接下来，优投房UTOFUN就带你慢慢分析。

1. 政策背景的比较

除了我们在上面提到了税收优惠政策的优惠金额不同之外，历史上的税收优惠政策和今年计划推出的税收政策的背景也有相同和不同之处，总体来讲，2008年与今年虽然都是处于经济下行的情况，但是2008年房产市场的萧条与今年房产市场的火爆却形成了鲜明的对比。

接下来，我们用一张图表来说明历史上的税收优惠和2021年计划推出的税收优惠政策在背景上的相同和不同之处。

或许你会疑惑既然房地产市场已经较疫情之前火热了，那么为什么美新政府还计划要推出购房者税收优惠政策呢？我们在往期文章提到过，美国大量印钞使得货币贬值（插入文章链接：1/5美元在2020年印出，对美国房市的冲击？），加上疫情期间对房屋需求的大量增加，使得房价飙升。

但是过高的房价超过了部分消费者的购买能力，消费者购买房屋的意愿就会下降，为了使群众对房屋的需求保持稳定上升的状态，联邦政府这才测试市场反应，放出风声计划推出新一轮的购房者税收优惠政策。

2. 对未来的房地产市场影响

由于疫情使得部分中产家庭对郊区房屋的需求增加，但是供给在短期内不能跟上房屋需求增加的速度，比如新建的房屋在疫情中无法快速竣工，因此整个社会房屋的供给是减小的。在此种情况下，大家对房屋的需求比较大，但是供给比较小，整个社会的房屋价格上涨。总体来讲，以史为鉴，购房者税收优惠政策可以在一定程度上降低房价，并且也会在未来使得房屋售出量增加。

2-1 对房价的影响

购房者税收优惠政策其实就是变相的降低了房价，使得其可以抵消部分价格和贷款利率上涨的幅度，我们可以据此计算出北美东西南北各部分税收优惠政策给每月所付的贷款金额的影响。

总体来讲，购房者税收优惠政策在西部的影响要远远小于在中部和南部地区，这是因为西部地区的房价较高，购房者税收优惠政策在房价较高的地区的作用就要比较小。

2-1-1 西部地区

首先我们来看一下西部地区情况，我们假定房价和贷款利率在未来都是增加的趋势，消费者付了20%首付后每个月偿还的贷款在有购房者税收优惠政策的条件下，能抵消多少房价/贷款利率增加的幅度。除此之外，我们以2021年1月份的西部房屋成交价$471,800元为基期（数据来源：NAR）

对于西部地区来说，当房价增加到3%时，除非贷款利率一直能保持在一个较低的水平，不然房价和贷款利率上涨的部分很快就超过了税收优惠的部分。当房价的增加幅度超过4%，这时候即使有购房者税收会有政策，房价还是超过了税收可以抵消的幅度，因此在这时候购买房屋，消费者每个月所需付的贷款金额要远远高于疫情之前。

由于房价和贷款利率的增加会超过购房者所能承受的水平，此时部分消费者对买房就会有犹豫。过高的房价涨幅会削弱消费者购买房屋的能力，因此整个社会对房屋的需求会逐渐冷却。

2-1-2 中部地区

对于中部地区来说，我们以2021年1月份的中部房屋成交价$230,200元为基期（数据来源：NAR），在房价和贷款利率都增加的情况下，在付20%的首付之后，购房者税收优惠政策能抵消多少贷款金额。

中部地区的房价要低于西部地区，即使中部地区房价增加了5%，只要贷款利率维持在3%及以下，在有购房者税收优惠政策的条件下，消费者买房每月的所需要偿还的贷款仍然少于之前。消费者在税收优惠的政策下，其房价仍然处于一个较低的水平，因此中部地区的消费者对房屋的需求仍然会比较高。

2-1-3 南部地区

对于南部地区来说，我们以2021年1月份的南部房屋成交价$269,400元为基期（数据来源：NAR），在房价和贷款利率都增加的情况下，在付20%的首付之后，购房者税收优惠政策能抵消多少贷款金额。

南部地区的房价虽然高于中部地区，但是却低于西部地区。如果房价的增幅超过6%，那么购房者税收优惠在南部地区就失去了效用，此时购房者每个月所需要偿还的贷款甚至会高于当下。如果房价保持在3%的增幅，那么贷款利率效应就会比较明显，因为贷款利率如果在此情况下继续增加的话，购房者税收优惠政策的作用就会逐渐被削弱。

2-1-4 东部地区

对于东部地区来说，我们以2021年1月份的东部房屋成交价$371,000元为基期（数据来源：NAR），在房价和贷款利率都增加的情况下，在付20%的首付之后，购房者税收优惠政策能抵消多少贷款金额。

东部地区的房价在北美四大区域中属于第二高，其房价水平仅次于房价最高的西部地区，因此购房者税收优惠政策在东部的效应远不如中部和南部。

如果东部地区的房价保持在不增加的条件下，那么房贷利率效应的作用就相对比较小，因为在此种情况下无论房贷利率如何增加，税收优惠都可以抵免掉房贷利率增加的情况。反之，如果房价保持在5%的增幅，那么即使房贷保持在最低的水平，购房者税收优惠政策都已失效，消费者若在此时购买房屋，其每个月所需要偿还的金额要远远高于当下。

房价增加的幅度如果过大，消费者对房屋的需求就会相应的减少，那么无论是东部西部南部还是北部地区对房屋的需求都会降低，这也就意味着整个社会对房屋的需求减少。

2-1-5 历史实证分析

我们在上面根据房价和贷款利率的涨幅来推测购房者税收优惠政策在未来的作用，即购房者税收优惠政策在房价较高的地区作用有限，反而是在房价比较低的地区作用比较明显。据此我们还可以从2008到2010年的税收优惠政策来窥探其是否属实。

购房者税收优惠政策的本质就是变相的降低了房价，因此在房价较低的地区，购房者税收优惠政策的作用更加明显。显而易见的是，当购房者税收政策失效后，房价越低的地区人们对购买房屋的热情就更加小，需求减少的情况下房价也会下降。

根据上图可以看出，亚特兰大房价下降的幅度最高，波特兰房价下降的幅度最小，因此在2008年到2010年时，在房价较低的地区购房者税收优惠政策确实刺激了当地的买房需求，但是当其有效期过了之后，消费者买房的需求开始降低，房价也开始降低。

2-2 对房屋售出量的影响

如果新政府在今年推出购房者税收优惠政策，房价也会变相的降低，那么北美整个房屋售出量也都会增加。为了证实这个推论我们可以通过2008年到2010年年的税收优惠政策来分析看是税收优惠政策的实施是否真的增加了房屋售出量。

从上图中我们可以看出，由于2008年金融危机的影响，房屋售出量在2008年急剧减少，但是由于购房者税收优惠效应，使得房屋售出量从2009年开始增加，并且一直持续到到了2011年。虽然其增加的幅度仍然为负，但是也说明房屋售出量有缓慢增加的趋势。

根据Dean Baker在【The Impact of the First-time Homebuyer Tax Credit】中写到，2008年到2010年的购房者税收优惠政策使得想在2010-2012年买房的人全部都提前到了税收优惠政策有效期内买房。因此在短期内房屋的售出量是增加。

据此，我们可以看出，如果新政府在2021年推出购房者税收政策，可能也会使得现在2021-2023年买房的人挤到2021年来购买房屋，只要房价增加的幅度在3%以内，房贷利率也保持在3%以内，买房所需要偿还的贷款就要低于其他时期，因此人们也蜂拥买房也就不稀奇了。

3. 购房者税收优惠政策的局限

总体来说，虽然购房者税收优惠政策使得房价降低并且增加了社会的总需求，但是其有着几个局限性，其中最为重要的就是购房者税收政策并没有解决经济下滑的根本问题。

3-1 房屋供给未恢复

我们在上文中说到在疫情中房价之所以会增加是因为消费者对房屋的需求增加，但是房屋的供给却一直在减少，这不仅是由于部分卖家不想在疫情之下卖房，还因为疫情影响到了新建房屋的进度，使得大部分本应该去年完工的房屋无法完成。

虽然购房者税收优惠政策变相的降低了房价，但是却没有解决房价上涨的根本原因：在疫情期间由于群众对房屋的需求增加，但是房屋供给减少，使得房价不断上涨。购房者税收优惠政策并没有提及如何恢复房屋供给，因此其政策在房屋供给方面有着局限性。

我们可以看出自从疫情之后，房屋的供给有一直有持续下降的趋势。相比之下，新政府也应该推出相应的政策帮助房市的供给快速恢复，比如对于疫情当下的开发商给予一定的政策支持等。 如果房屋能恢复到供需平衡，房价也会逐渐趋于稳定。

3-2 失业率是拯救经济的关键

在经济下滑，社会总需求不足的根本原因其实失业率较高，大部分家庭有失业的情况。虽然购房者税收优惠政策从一定程度上确实增加了社会对房屋的需求，但是总体来讲若想经济快速恢复，政府应该想尽办法降低失业率。

失业率的降低说明经济在逐渐好转，虽然自2020年下半年以来失业率已经好转但是相比于疫情之前仍然较高。如果失业率降低了，家庭总收入增加，社会的总需求也就会随之增加了，这样一来，经济才能快速恢复。

4. 总结

这篇文章我们分析了如果新政策推出新的购房者税收优惠政策对房地产市场的影响，其影响主要表现在对房价和对房屋售出量的影响。根据我们的计算，房价越高的地区，购房者税收优惠政策的作用就越小。根据历史上的实证，我们也分析了房屋售出量在未来有增加的趋势。

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