房产教学-房屋产权介绍 Condo V.S. Co-op

前一篇林书豪的纽约家谜底揭晓中介绍到书豪住在纽约的Condo公寓，很多朋友就开始询问我，什么是Condo? 　Condo 与Co-op, House, Townhouse 有什么不同呢?
美国的房屋大致上可分为Condo, Co-Op, Townhouse, 与House 四种类型。
一般看见公寓式的结构就是属于Condo与Co-Op 的型态，比较容易出现在人口密集区。
House 则是Single-Family Home 单一家庭的住宅模式，此模式比较容易出现在郊区或乡村，非人口密集的区块。

（Townhouse会在以后的博文中详细介绍）

既然要帮助解答林书豪的家，那我就解释一下什么是Condo，并且帮助大家区分Condo 和 Co-Op.
Condo 为Condonomium 的简称，即共有式住宅
Co-Op为Cooperatives 的简称，即集体式住宅
相信看到中文翻译以后大家一定还是傻傻分不清。
Condo 与Co-op 最大的差距来自于法律上财产结构的差异。此差异造就了有形资产与无形资产，并且衍生出房产税务、所有权、管理方式和买卖风险上的显著不同。以下逐列讨论之:

1/所有权: 有形资产ＶＳ无形资产
所有权为两者差异的根基: 从法律上，Condo 为个人的有形资产，一旦你购买此单元后，该单元就归属于购买人，购买者有百分之百的拥有与处分权。然而，购买Co-op，妳只是购买该单元占大楼或者物件的百分比。例如，妳的A单元占大楼10%，因此妳拥有此大楼的10%。换言之，假设这栋大楼为一个股份公司，妳便是在购买此公司的股票，并拥有此公司10%的股票数量。而妳对房屋所有权的显著差异会影响到对该单元的使用权。拥有Condo单位的人，可以直接行使房屋的使用权，但是购买Co- op的人则是藉由公司的股份拥有间接的使用权。因此便会衍生出以下将要讨论的问题.

2/管理方式: 直接管理ＶＳ间接管理

拥有Condo单元的屋主，相对于Co-op较有能力对所属单元进行买卖，租赁以及装修；相比之下，Co-op的屋主，因为只是拥有大楼的股份，所以进行买卖，租赁以及装修等行为时，必须受到大楼的管理委员会（一般股份公司内称为董事会）的规章制约或必须在批准下才能进行。由此衍生出在资产流动性方面, Co-op 较Condo不易转移。一般购买Co-op的人须先经通过“管委会”的面试，在购买人的财务个人背景等各项指标通过后才能进行买卖。 Condo也有此管委会，但权力没有如此具有强制性与权威性。

3/财务：融资自主ＶＳ限制

如前所述，为了管理该大楼的住户品质，Co-op的管委会会藉由付高额的定金（自备款）或者低融资比率来筛选住户。例如在纽约著名的富人区-上东区（Upper East Side）Co-op的管委会通常会要求定金必须高于单元总价的百分之五十，即融资比率必须低于百分之五十。又或者，你的房贷不能高于妳月薪或年薪的三分之一，诸如此类的限制。由此来有效隔绝非诚勿扰的客户。这样做的坏处是买卖不便，但好处是住户品质获得良好的保障。

4/税务：抵扣项目不同
Co-op和Condo都可以在税务上抵免个人房贷的利息，然而Co-op的人可以多抵免一项大楼的房贷项目。如前所述，由于类似购买一家公司的股票，所以大楼公司会将申请的房贷作为可扣抵的费用分配给每个股东。因此如果你看到Co-op的管理费很高，先别怕，试着了解他的扣抵额项目，负担往往可以得到大大减轻。

5/管理费：分列与统一
管理费Common Charges 一般用于处理电费，水费，修缮与税务等项目。
Condo与Co-op的不同处在于：
Condo将大楼的一般管理费用与地价税分列，而 Co-op则将两者合而为一。所以通常认为的Co-op具有较高的管理费，而Condo需要交纳地价税，都是错误的概念。因为Co-op 是大楼公司，所以他将所有的费用，包含地价税，通通以管理费的项目呈现。而Co-op在名目上显示的较高的管理费实际上需要精算才能判断其真正的高低。

6/买卖费用：
类似于买卖公司的股票，Co-op须另外缴交“Stock Transfer Fee”，大约为每股$0.5。

以上即是Condo与Co-op的主要区别，希望对大家在美国购买公寓有所帮助。