什么是房地产投资信托基金？
简单来说，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）可被视为一个共同基金，融资后直接投资稳定的持有型商业地产，因此中小投资人也可借此获得参与大型商业地产项目投资的机会，并获得定期的现金回报和增值收益。REITs不同于一般的房地产项目融资在于其经营模式大都是收购已有商业地产并出租，依靠租金回报投资者。
REITs的优势
REITs的发展历史
美国是世界上第一个建立REITs立法和成熟结构的国家。虽然目前全世界约有30个国家具备REITs立法，但多数是参照美国模式。REITs在美国经历了50多年的发展历程，其中前30年的发展非常缓慢，直到90年代末，才进入了一个快速发展的现代REITs时代。如今，REITs已管理着17000多亿美元的房地产资产。
在REITs尚未出现之前，商业房地产投资是一个被投资机构和高净值人群占据的行业。1960年，美国国会通过REITs法案，沿用了共同基金的税务机制，REITs得以在基金层面免缴营业税。
REITs的分类
按投资渠道来分：
- 权益型REITs
该类REITs属于传统型REITs，是指REITs公司以投资并持有房地产产权的方式获得租金收益和资产长期升值，例如投资写字楼，商业地产，工业地产，住宅公寓或酒店。很多权益型 REITs公司不仅参与地产收购业务，还涉及地产开发和资产管理等业务。
目前，绝大多数的REITs均属于权益型REITs类别，在所有公开挂牌的REITs当中，权益型REITs大约占90%的市值。在投资对象上，权益型REITs往往倾向于投资单一物业类型或特定投资策略的物业资产组合。例如，SL Green（NYSE: SLG），主要投资纽约的写字楼；Taubman（NYSE: TCO）则主要投资购物中心及区域型购物广场；而Prologis（NYSE: PLD）则偏向于物流型地产。投资策略明确的REITs有利于投资者及投资机构进行市场比较，进而识别风险并估算回报。
- 抵押型REITs
与权益型REITs不同，抵押型REITs主要通过投资抵押贷款或抵押证券（MBS）来赚取利差和转让收益。抵押证券包括住宅地产抵押证券（RMBS）和商业地产抵押证券（CMBS）两种。其中，RMBS的占比约为80%，CMBS的占比约为20%。目前，抵押型REITs所占REITs总体的市值份额并不高，约在10%左右。2008年金融危机过后，由于享受到联邦保障系统（GSEs）对抵押证券的支持和对高杠杆使用管制的宽松政策，抵押型REITs在数量和资产总量上都呈现上升趋势。绝大多数抵押型REITs会在纽约证券交易所或者纳斯达克挂牌上市交易。
权益型REITs VS. 抵押型REITs
与权益型REITs相比，抵押型REITs具有较高的股息分红，但长期资产增值较低。原因在于，抵押型REITs一般利用高杠杆投资于抵押贷款或证券，而贷款或证券本身不具备升值潜力。因此这类REITs的现金流收益虽然较高，但升值潜力较小。抵押型REITs的风险在于这类产品对于利率具有高敏感性，因而其股价波动性较大。其之所以会具有较强的利率敏感性，原因在于抵押型REITs是通过对杠杆的运用，实现以短期低利率贷款去投资长期高利率的抵押贷款或证券的目的，其收益的主要来源是短期利率和长期利率之间的利差。当短期利率的增长速度快于长期利率时，REITs的收益便会缩水。
按交易类型来分：
- 公开挂牌REITs
公开挂牌REITs是最常见的类型，它占据了所有公开交易REITs的约94%的份额。该类REITs在证交所挂牌交易（目前几乎都是在纽约证券交易所挂牌上市），投资者可如同购买任何行业的公司股票一样，在任意一家股票交易平台进行购入和售出，同时对认购额度没有任何要求。
- 公开非挂牌REITs
公开交易的REITs叫做公开非挂牌REITs（PNLRs）。该类REITs在美国证券交易委员会（SEC）正式注册并受其监管，但不在公开市场挂牌交易。这种类型的REITs流动性不及上一种类型，其交易渠道主要是通过股票交易中介或金融服务公司，个人投资者只可通过股票中介或者财富管理公司认购此REITs。其设有最低认购额度，大概是1000～2500美元；同时很多公开非挂牌REITs（PNLRs）对赎回期也有要求，要求在一定期限内不得转让出售。
- 私募REITs
私募R E I T s则是指既不在公开市场上挂牌交易，也不在美国证券交易委员会（SEC）正式注册，而是通过私募方式成立的REITs公司。这种类型的REITs总体来说不适合个人投资者，它只针对大型机构投资者或合格高净值投资人。认购最低额度约在10000～25000 美元。
这三种类型在权益型和抵押型REITs中均有体现。除此以外， 个人投资者还可以通过投资REITs的共同基金（Mutual Fund）， 实现对REITs的间接投资。该类共同基金包括封闭型基金（Closed End Fund）和交易所交易基金（ETF）。REITs共同基金通过投资组合的形式投资于不同REITs公司的组合基金，比直接投资 REITs具有更分散化的资产组合，有助于进一步降低投资风险。
我们已经了解了什么是房地产投资信托基金（REITs）以及它有哪些类型。在下篇中我们将会介绍如何评估和鉴别REITs，并且解构伞状REITs，敬请期待！
信息来源：优投房专栏作家 Sherry Li
图片来源：优投房原创、网络
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