从上两篇商业地产系列文章 《原创科普|跟着中国大妈了解美国商业地产投资》 和 《优投房原创|围观中国土豪如何占领美帝心脏》 中，我们看到越来越多的中国人将海外投资的目标放到了商业地产。在美国，商业地产是个重要的房产市场，每年有几百亿到几千亿的商业物业交易。那么中国人投资美国商业地产是否有利可图？商业地产的涨跌有何特点？哪类商业地产更加保值？我们来跟随数据一探究竟。
2012年中国投资者开始涌入美国商业地产市场，实现汇率与资产双收益
随着美国的经济复苏，从2012年起，中国人在美国投资商业地产的规模飞速增长。如果不考虑租金收入，单从资本利得来看，投资美国商业地产的收益一方面受美国商业地产自身价格的变动影响，另一方面也受到汇率变动的影响。
（中国人投资美国商业地产总额）
（2012-2015年美元兑人民币汇率（单位：元/美元））
（2012年1月-2015年10月美国商业地产增长率和汇率收益）
那我们来估算一下，在2012年1月投资美国房地产的投资人，到2015年10月的资本利得是多少。
假设赵先生和钱先生分别在2012年1月投资了500万元人民币到办公物业和仓储工业物业，孙女士和李女士也在同期分别投资了50万元到零售物业和出租型公寓，我们来看一下这四位投资者2012年至今的资本利得是多少。
随着人民币贬值和美国房地产市场进入增长周期，四位投资不同商业地产类型的投资人都实现了汇率和美国商业地产自身的双收益。值得注意的是，截止到2016年2月1日，人民币进一步贬值到6.5782元/美元，汇率收益进一步增大。
美国商业地产周期性明显，出租型公寓表现良好
从交易量来看，商业地产的总体交易量随着2008年金融危机之后经济复苏不断上涨。不难看出，商业地产的交易量与经济周期息息相关。投资人也会关心在经济景气和不景气的时候，各种商业地产的表现如何。我们通过美国穆迪和瑞尔资本研发的著名的美国商业地产价格指数CPPI来一探究竟。
（美国商业地产交易总额）
（美国商业地产价格指数CPPI）
从2010年美国房地产开始复苏之后，商业地产也随之进入了增长周期。2010-2015年间，办公物业和出租型公寓增长速度最快，都翻了一倍多。而在2008-2009年的房地产市场下跌周期中，仓储工业物业和出租型公寓的跌幅最小，跌幅分布在32%和38%。综合增长周期和下跌周期来看，出租型公寓是个较优的选择。
（美国商业地产2010-2015年增长率）
（美国商业地产2008-2009年跌幅）
中国投资者的主要阵地纽约曼哈顿商业地产价格涨幅最大
我们在上篇商业地产系列文章《优投房原创|围观中国土豪如何占领美帝心脏》中发现，美国纽约曼哈顿成为中国人在美投资商业地产的主要阵地，中国人高达90%的办公物业投资都在纽约曼哈顿。那么我们再看看纽约曼哈顿地区的商业地产的发展情况。
（2015年中国人投资曼哈顿商业地产投资比例占全美总体的百分比）
并不出乎意料，与上个房地产市场增长周期的高位（2007年）相比，纽约曼哈顿地区的商业地产在美国各大城市中增速最快，达到了88%，中国的投资人选择纽约曼哈顿最为主要阵地也是个明智的选择。
（美国各大城市商业地产2007-2015年涨跌地图）
（美国各大城市商业地产2007-2015年涨跌情况）
结语：
2012年进入商业地产的中国投资人实现了资产和汇率的双收益，其中办公物业收益最高，2012-2015年间的资本利得达69.6%。从投资对象来看，越来越受投资人重视的出租型公寓表现最好。从地域来看，中国人的商业地产投资的主要阵地曼哈顿也表现最佳。可以看出，中国人在投资美国商业地产时作出了明智的选择。
数据来源：优投房数据库，瑞尔资本Real Capital Analytics（RCA授权优投房使用，任何文章与数据引用皆需经由优投房授权）
图片来源：优投房原创，网络
文章版权为“优投房UTOFUN”所有，未经授权，谢绝任何形式的引用与转载。如需媒体、商务、项目合作，请联系 media@utofun.com
添加优投房小助手Jessica，获取更多讯息
原创文章，作者：优投房，如若转载，请注明出处：https://utofun.com/blog/%e6%8a%95%e8%b5%84%e7%a7%91%e6%99%ae/%e4%bc%98%e6%8a%95%e6%88%bf%e5%8e%9f%e5%88%9b%e4%b8%ad%e5%9b%bd%e4%ba%ba%e6%8a%95%e8%b5%84%e7%be%8e%e5%9b%bd%e5%95%86%e4%b8%9a%e5%9c%b0%e4%ba%a7%e8%8e%b7%e5%88%a9%e9%ab%98%e8%be%be69-6/
