美国新房贷款科普:11个Tips带你轻松贷款

摘要

美国这几年的房产复苏和蓬勃发展是大家有目共睹的,尤其纽约最近两年出现了许多全新楼盘,而华人买家也非常偏爱购买新楼盘。在新楼盘上抢占先机至关重要,但是可能大家对新楼盘贷款上还存在一些疑问。优投房为新房贷款的常见问题提供专业的解答。


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美国新房贷款科普:11个Tips带你轻松贷款

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1. 新楼盘的贷款,银行有一些特殊规定和政策。

我们经常听到一些新楼盘的销售说,我们可以推荐给你一些我们已经approved的贷款银行?这是什么意思呢?

答:房子卖得好不好,贷款是一个至关重要的环节。有经验的地产开发商以及地产销售团队,在预售新楼盘之前,都会从合作过的银行里面,选择能提供专业咨询服务以及贷款通过率高的银行,作为购买该楼盘贷款的指定合作银行。也就是你刚才所说到的approved的贷款银行,或者叫preferred lender 。我们这些合作的银行就会预先审批大楼的offering plan 企划书以及大楼相关的销售资料, 确保购买此楼盘的客户可以获得贷款。

2. 这些被预先approved的楼盘,在贷款时有什么好处?

答:最大的好处就是为客户节省了时间和精力。预先被approved的楼盘说明与其合作的银行预先审批了大楼,已经确保了购买此楼盘的客户可以在合作银行里获批贷款。这样就节省了客户自己去找银行,银行再去联系开发商做大楼资料审核的这个环节。万一发现银行不能批准大楼,还需再去找另外一家。

3. 那是否意味着,一些还没有approved的楼盘,就无法获得贷款了?

答:其实不是的,我们没有approved楼盘不代表我们不能批贷款,也有可能是我们之前还没接触到这个楼盘,如果客户有购买需要,我们就会联系大楼管理处拿大楼问卷做审批工作。一般来说,我们只需要3-5 天的时间就可以完成审批工作。我们GuardHill既是direct lender ,也是贷款中介,我们有跟市面上50 多家银行合作的平台,所以基本市面上99%的楼盘,我们都是可以给于贷款的。

4. 本地买家和海外买家购买新楼盘你们都可以帮助其获得贷款吗?有什么区别?

答:本地买家购买新楼盘,最高可以获取80% 的贷款,海外买家最高可以获取60% 的贷款。无论海外还是本地买家,只要在美国购买楼盘,都可以获取贷款。银行都是从四个方面进行审核:

1)客户的收入;

2)客户的资产证明;

3)信用证明;

4)负债证明。

5. 新楼盘贷款与二手房贷款在贷款手续上有什么区别 ? 新楼盘贷款难度会大一些吗?

答:贷款手续资料其实差别不大的,银行都是从客户个人基本情况以及楼盘情况两个方向进行审核,所以我还是建议客户找已经approved 该楼盘项目的银行做贷款,新楼盘贷款难度会大一些,很多保守银行是不愿意给新楼盘做贷款的。就算能够给此楼盘做贷款,也经常会出现其他的要求,比如:1)银行不愿意做第一批交割过户,或者会要求新楼盘过户10-20% 才进行放贷;2)有些银行需要签约合同超过一定的比例,一般是30-50% 才接受客户的贷款申请。

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6. 我们知道新楼盘很多时候要等上一两年才过户,买家购买的时候是期房。因此购买期房的时候,买家什么时候启动贷款程序?在这之前要做好哪些准备?

答:一般来说,买家不需要太早进行贷款手续,一般在过户前3-4 个月左右时间开始办理申请手续就足够了。因为美国的贷款文件有效期是60 天,所以太早准备文件到了后期还是需要再准备一次。

但在这之前客户做好准备工作也是非常重要的,客户需要安排好首款资金和尾款,确保在申请贷款的时候资金都要准备好。其次就是工作尽量不要有大的变动,比如换工作或者辞掉工作,都会造成比较难开具收入证明从而影响贷款申请。

7. 一般新房的贷款周期有多长,贷款银行要做哪些额外的工作和调查?

答:新楼盘贷款周期有些不确定性,短则45-60天,长则大半年。购买新楼盘的客户签约合同后,需要等上半年或者1-2年的时间,楼盘才可以交割。预计交割时间也不是经常准确,有时会因为施工或者材料审查等情况导致延期2-3个月。房屋评估报告不能按时完成,从而导致贷款,周期延长。作为新楼盘贷款合作银行需要时常保持跟客户以及开发商的沟通,确保大家在交割过户这个事情上达成共识。而且经常有客户由于等待时间过长,忘记了房子交割时间。我们要确保客户按部就班的准备尾款以及过户手续。

8. 新楼盘贷款比较难,尤其希望提早过户的买家。银行往往要看新楼盘销售超过一定比例了,才提供贷款。是这样吗?

答:银行对于新楼盘的贷款确实是比较严格的,很多银行不愿意给新楼盘做贷款,就算同意,也会有额外的要求,并且会花费大量的时间等待银行审核。有些银行要求新楼盘签合约数量50%或者70%才愿意过户。并且很多银行不愿意做第一批过户,会要求楼盘过户10%-20%之后才愿意放款。

相比而言,我们银行还是相对宽松一些的,一般楼盘销售达到20%我们就愿意放款,并且我们愿意做第一批楼盘的交割贷款手续。

9. 贷款,需要本人来美国办理手续吗?过户需要出席参加吗?

一些海外客户签完合同便回国了,因为新楼盘需要比较长的等待时间,没有确定的过户时间,那么他们贷款,需要本人来美国办理手续吗?过户需要出席参加吗?

答:我们对于海外客户的贷款已经有一套非常完善的流程了,办理贷款全套手续都可以不用过来美国,我们的文件材料以及签字材料都可以在网上进行,过户时候如果没有时间出席的话也可以委托律师来办理过户手续。

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10. 用公司名义或信托形式来买房, 贷款有不一样的地方吗?

最近纽约很多超豪华高端新公寓屡屡创下房价纪录,我们发现很多买家使用的不是个人名义,而是用公司名义或信托形式来买房。这种不是用个人名义买房的,贷款有不一样的地方吗? 

答:无论是以个人名义购买,还是公司名义购买,我们银行都可以为其提供贷款。但是以公司名义购买的话,公司需要是美国的LLC或者corporation, 不能直接用海外公司来购买。用信托形式购买的话,需要在信托架构下面建立一个美国的LLC或者corporation来购买房子,才能够符合贷款的条件要求。唯一的区别就是以公司形式购买,要出示相关的公司文件注册信息。贷款申请审核主要是用公司拥有者的个人资质来做评估。无论以哪种形式购买,贷款的文件,手续,流程都是差不多的。

11. 美国经历了好几次的加息阶段,美国公民以及海外买家的购房利息有增长吗?现在利息大概是多少?

答:利率从去年2017到2018年确实经历了几次加息,美国客户30年的贷款利率利息从去年的4%上涨到4.25%,海外客户30年贷款也从去年的4.5%涨到了5%。

图片来源:优投房utofun.com, Unsplash


作者:Wendy Huang

毕业于哥伦比亚大学, 现任GuardHill国际贷款部总裁, 美国亚洲房地产董事成员, 中美房地产协会会员. 2018年获得美国杰出50华人称号。精通一家庭, 多家庭, 共有公寓(Condos), 合作公寓(Coops), 联排别墅, 新楼盘等各类型的贷款。熟悉中美文化以及精通粤语的优势, 与纽约, 新泽西, 麻州, 康州, 加州, 以及佛州等地的热门楼盘都有合作。


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