怎样玩爆银行,擒拿最好房贷利率?
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如何获得最好的 利率?
影响房贷利率的因素非常多,主要的有信用分数,贷款的额度,贷款还款年限,还款方式,房产使用方式,房产类别,贷款用途,是否支付点数,和在美身份。
1.信用分数高低十分重要!
信用分数是在美国江湖闯荡的重要信誉指标。信用分数的高低直接影响贷款人的贷款利率高低和贷款资格。各大贷款机构会给信用高的贷款人更多的产品选择和更好的利率。反之可能百家难贷。以下简明的图式可以帮助大家更好的理解信用的重要性。贷款人务必宁做关羽,勿当吕布。影响信用分的因素有信用记录长短,现有债务个数多少,是否有迟还贷款记录等。
*想了解哪里可以免费查信用分?请联系我。
2.贷款额度大小-贷款产品的分水岭
美国的贷款主要分为政府担保贷款和非政府担保贷款。政府担保贷款可以在2级市场上自由交易,利率通常比非政府担保贷款低。但政府担保贷款有贷款额度限制,额度每年会有调整,2020年的额度为$510,400,高房价地区为$765,600。
贷款额度超过政府担保规定额度的贷款称之为超大贷款(Jumbo Loan)。超大贷款的利率相对比较高。
*对于超大额贷款,如 $500万,$1000万美金以上,很多贷款机构不会接受,但我们公司可以贷款。
3.固定利率年限关系未来是否依然“享福”!
主要固定利率(Fixed Rate Mortgage)年限有30 年15年,7年,5年和3年。在规定的贷款年限内,贷款利率不变。年限结束后第1个月,利率开始浮动。一般浮动利率计算方法为1年持续到期国债+利润率(1Year CMT Rate + Margin)如果届时市场利率低于浮动利率,贷款人可以换进行再融资。通常情况下,贷款还款年限越短,利率越低,年限越长,利率越高。因为贷款机构难估计未来利率,利率计算时会多加入利率风险溢价。如果贷款人计划长期持有房产,应该考虑30年固定利率贷款。如果贷款人预计未来短时间内偿还贷款,应选择5年,3年固定利率贷款。
*选什么样的还款年限最适合我?请联系我。
4.还款方式有2种
美国贷款的还款方式有2种,本息同还和只还利息(interest only)。只还利息贷款月供比本息同还低很多。
5.房产使用方式(东宫西宫,差异甚远!)
首套住宅的贷款利率最低,其次是2套房和投资房。投资房可分为民用投资房(Residentialinvestment property)和商用投资房(commercial investmentproperty). 4个家庭以上的投资房,办公室,工厂,购物中心,酒店等皆为商业投资房。
*关于如何贷款才能赚钱,请联系我。
6. 选择房产类别需谨慎
近年来产权公寓(Condo)销售火爆。对于很多新建的产权公寓,如果售罄单位超过总单位的90%,贷款利率会相对较低。如果房产是合作式公寓(Coop),产权(fee simple absolute)的项目,贷款机构需要进行审核后才能决定是否贷款。
7.贷款用途不一样,天差地别!
一般贷款用途有3种,买房,利率再融资,和现金再融资。买房贷款的利率最低,现金再融资的利率最高。
*大部分银行不会受理房东不自住的投资房的现金再融资贷款,如果有需要请联系我。
8.结算贷款时是否应该支付点数?
点(point)系统是美国贷款特有的系统。1点代表贷款额的1%。在贷款结算时如果贷款人支付点数即支付现金,可以降低贷款利率。反之如果贷款人从贷款机构拿“回扣”,即得到现金,贷款利率会增加。支付点数就是提前支付利息,消除了贷款未来部分利率波动风险,所以利率会降低。对于计划长期持有房产的客户可考虑支付点数。对于计划短期内还清贷款的客户建议不要支付点数。
*支付点数是否适合我?请联系我。
9.美国身份影响利率?
有美国身份的贷款人的贷款利率比外国人的低。美国身份包括公民,绿卡,h1b,和L。如果你持有其他类别的签证皆为外国人。虽然外国人贷款利率相对较高,但审核相对容易,能够购买的项目选择也相对较多。
*如果你需要外国人贷款,请联系我。
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