不能说的秘密-4种隐藏贷款&适合人群

产品1: 第2套首套房贷款

适合人群：为父母购买首套房产的子女（已有自己的首套房）
产品特色：子女贷款人可享受第2个首套房贷款的优惠
贷款额度：最高可贷房屋估值的97%，3%首付，最高额度请参考联邦房产金融局的规定https://www.fhfa.gov/DataTools/Tools/Pages/Conforming-Loan-Limits-Map.aspx，高房价地区最高贷款$822,375
审批条件：贷款人美国信用，美国收入及报税
可购买房产类型：独立别墅，1-4家庭别墅
房产使用类型：自住房
通过难易程度：简单

产品2: 外国人贷款

适合人群：非美国公民，非永久居民，没有工作签证的贷款人
产品特色：可使用祖国国内收入贷款，接受100%首付赠与金
贷款额度：房屋估值的60%，40%首付，最高5百万美金
审批条件：祖国国内收入，贷款人祖国信用
可购买房产类型：独立别墅，公寓，酒店公寓，联排别墅，1-4家庭别墅，合作公寓
房产使用类型：自住房，投资房
通过难易程度：中等

产品3: 不查收入贷款

适合人群：现金收入为主的贷款人，无收入贷款人
产品特色：无需审核收入，不查报税，不查现有债务
贷款额度：最高可贷房屋估值的75%，25%首付，最高3百万美金
审批条件：房屋潜在租金收益，贷款人美国信用
可购买房产类型：独立别墅，公寓，联排别墅，1-4家庭别墅，合作公寓
房产使用类型：自住房，投资房
通过难易程度：简单

产品4:FHA贷款

适合人群：首付有限，美国信用分数低的贷款人
产品特色：首付要求低，信用分要求低
贷款额度：最高可贷房屋估值的96.5%，3.5%首付，最高额度请参考Hud网站https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm，最高$1,581,750
审批条件：贷款人美国信用，美国收入及报税
可购买房产类型：独立别墅，1-4家庭别墅
房产使用类型：首套自住房
通过难易程度：难

美国买房贷款简单来说有以下5个步骤，如果是重新贷款步骤2可以省略。

1.贷款预批, （如果购买Condo, Coop,  Condo, Coop也需要预批）
2.买房合同生效后开始申请贷款
3.房子估价，产权调查
4.Underwriter 审批贷款，出loancommitment letter.贷款人提交Closing前需要的材料。
5.过户，贷款Closing

贷款银行VS贷款银行家 VS贷款中介公司

美国的大型储蓄银行都有贷款业务，如Chase Bank, Bank of America, Wells Fargo, Citi Bank, TD Bank. 银行的贷款产品利率好，速度有时候比较慢，联系贷款人员不方便。贷款银行家Mortgage Banker有自己的贷款产品，审批速度快，可以自己决定贷款的审批。贷款中介公司Mortgage Broker只卖第3方的贷款产品，自己没有审批贷款的权力。大部分网上的贷款公司都属于mortgagebanker or broker。

什么情况下找银行贷款合适？

·    银行存款很多（买房后还有百万存款），有公民身份，有报税记录，信用良好
·    Coop指定贷款银行，纽约有部分Coop只跟个别银行合作

什么情况下找贷款银行家/中介合适?

   ·    购买resale房产

·    申请重新贷款，特别是提现重新贷款cash out refinance。很多大银行对cashout refinance 有限制，特别是投资房的重新贷款

·    需要快速 closing

·    需要比较特殊的产品，如短贷款年限，只付利息，3.5%首付贷款

·    外国人贷款

·    LLC公司名义买房贷款

·    不查报税/收入贷款

贷款预批信有2种形式，一种叫pre-qualification,一种是pre-approval.前者贷款公司或者银行只是简单询问贷款人的收入信用情况即可授予，后者需要详细分析贷款人的财务情况和楼盘大致情况才能授予。市场上有不少不负责的公司甚至大银行的专员忽略对贷款人的全面的了解就许诺贷款人贷款没有问题，最后导致贷款人承担严重的经济损失。所以拥有一定的贷款知识是必须的。一般我可以在24小时内给出pre-approval letter,有300页以上报税的贷款人或楼盘情况复杂的案子除外。

以下是购房贷款或者重新贷款pre-approval需要的文件：

贷款人需要文件：

最近2年报税表(计算收入，开销，负债)
最近一个月paystub(核实工资收入)
1099报税人需要提供公司当年的损益报表
信用报告(需要有3大信用公司信用分数的信用报告。审查信用，开销，负债)

Condo,Coop 需要文件:

Condo or Coop Questionnaire

大楼最近两年经营损益表
大楼今，明两年经营预算表
大楼保险合同