美国购房指南：
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◆ 什么是1031税务递延？
《1031税务递延》，也称为类似交换法，以美国国家税法第1031节的规定命名。1031递延税法规定了物业投资者可享受的税收延期交易处理。在物业买卖交易中，1031税务递延交换（1031 Exchange）是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。
理解1031税务递延交换，首先要弄清两个概念：
1031税务递延交换”通常只能用来延税而不是免税；1031税务递延交换只限于作为投资、贸易或是营业的产物，或是用来积极生产收入的物业，例如出租屋不能交换自住屋。
在交易开始前便需要申明1031递延交换，并且在卖出的物业交易关闭前（close escrow），和交换公司签订合同。若已经成交再去找交换公司，1031则不适用。
◆ 1031税务递延有什么好处？
我们从一个具体的例子来看。假使某投资者通过卖出某物业取得了$400,000的资本收益，其中此投资者在此项交易中的税负为大约$140,000。此投资者若同时投资新的物业，仅有$260,000的权益净额。假设需要25%的首付以及75%的贷款价值比，那么投资人只能购买价值$1,040,000的新物业。
还是同样的投资人，如果他选择递延置换，使用跟之前一种情况同样的首付和贷款比例，则其能选择将全部$400,000收益用来购买价值高$1,600,000的新物业中。
在上面这个例子中，购房者无需出售一项投资房产，并支付资本收益税，再用余下的净收益去购买其他房产，而是使用总的销售收入去投资新的房产，当下无需缴纳资本收益税。当然，并不意味着不缴税，只是将资本收益税递延到新房产售出之时。
我们可以看出，1031能让投资人递延资本收益税的缴纳，因此促进投资组合增长，从而提升整个投资收益。
图片来源：Irina Murza/Unsplash
◆ 1031税务递延的条件是什么？
- 新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产，如主要住宅、第二家庭和度假屋，不符合类似的交换处理。
- 这两个财产的属性必须足够相似，才能符合“同类财产”的要求。
- 不动产和个人财产都可以作为交换财产。但是，在个人财产交换中，有关同类财产资格的规则比有关不动产的规则更具限制性。例如汽车和卡车不属于同类财产，尽管它们都是车。
- 某些类型的财产被明确排除在第1031节的处理之外，比如：库存或交易中的股票、债券、票据和其他证券或债务、合伙权益和信任证书等。
◆ 什么叫同类物业？
那么什么叫同类物业（Like-Kind）？ “同类”的定义十分宽泛，只要是赚取租金计入利息的物业即可。因此出租公寓可以换工厂仓库，也可以换办公写字楼，前提是参与交换的房产必须在美国。置换的只能是同价或更高价值的物业，并且净值应全部投入到新买的物业中，否则未投入部分仍需要支付资本增值税。
在1031条例中，需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”（Identification Period），意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业；第二个是“交换期”（Exchange Period）即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧，错失了时间则会导致递延优惠无法申请。若是在年终做1031交换，此时从老物业交易结束到第二年报税截止日期4月15之间没有180天，这个时候则可以向税务局申请延期报税。
专栏作家-余慧：曾任机械工程系副教授，后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管。
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