税务|美国出租房产怎么交税?

税务|美国出租房产怎么交税?

(credit to daryn stumbaugh 58483 unsplash)

摘要

买了房子出租的利润是需要交税的

合伙买房


美国购房指南:

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

买了房子出租

怎么可以少交税?!

出租房其实就是一个生意,有收入,有费用。首先要明确一个概念,就是只有出租的利润是需要交税的,而利润等于收入减去费用。这部分的税率就是您个人税所有收入加在一起后适用的税率。

·收入就是您租房的收入,每个月的房租收入。

税务|美国出租房产怎么交税?

·费用就是您的成本,

包括房屋的折旧,水电费,管理费,清洁费,维修费,保险,等其他各项杂七杂八的费用等等。

所以自打您跟租客签订了租约那天起,无论是收入还是支出,您都要保留好记录。当年报税的时候,汇总这些数据,用您的收入减去您的所有费用总和,就可以算出您当年需要报税的租房利润收入。

·房屋的折旧就是您的房屋交易成本closing cost 加上您后面为这个房屋所作出的投入和支出,譬如装屋顶,铺地板,配置各种家电等等之类都可以用来折旧。

举例来说,如果张先生花80万买了房子,自己装修花了3万。这个房子张先生是选择半自助,半出租,那么他能用来折旧的部分就是按照50%的比例来,也就是总成本83万的一半可以用来折旧。一半折旧年限,住宅是按照27.5年折旧,商业用地是按照39年折旧。而且如果您是从一年的中间开始出租的话,那么也要按照您出租的日子占一年中的比例来计算折旧。张先生如果是概念81日开始出租的话,那到1231日为止就一共出租了153天,那么张先生该年度可以使用的折旧费用就是(830,000*50%/27.5*153/365=$6326。

大规模的装修和维护一定要保留好收据和付款记录。该年报税的时候将这些数据提供给会计师,让会计师把这笔支出作为您房屋的成本记录下来。这样无论您是选择折旧还是不折旧,都可以帮您省税。

成立公司?

如果您想更专业一点操作自己租房的生意的话,也可以成立公司来做这件事情。成立公司相对于个人直接管理经营的好处,最明显的好处在于可以将个人的其他资产与该出租资产的债务分开。这样即使将来用于出租的房屋出现了什么债务纠纷,也不会牵扯到公司以外的其他个人资产。

合伙买房的形式?

而且好多人因为本金有限,采取的是合伙买房的形式。这种情况下成立专门的公司针对专门的房产,也可以实现个人资产债务与公司资产债务的剥离。大家各自出资多少钱,每个人占多少股?投资经营收益如何分配,有公司章程也会正规很多。而且房子放在公司里,也可以让合伙人更放心,而且如果有转让需要的话, 也可以直接转让公司的股份,不用频繁的更换房屋的Title。如果您有多个房产投资的话,那么不同的房产成立不同的公司,让每个房产与其他的房产债务分离。不用担心一损俱损的情况出现。

如果担心因为成立公司就要交“二重税”, 也可以选择成立LLC公司。公司选择很多,具体哪个更适合自己,还是建议大家咨询会计师后再行决定。

美国芦茵注册会计师
位于纽约华人聚居区法拉盛 、美国注册会计师, 现任美国注册会计师协会会员, 纽约州注册会计师协会会员。芦茵会计师事务所面向全美50州, 中国大陆, 港台为个人,公司和跨国企业提供一系列会计税务服务。

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