新税法下，海外买家在美国投资不动产涉及税务？

摘要

新税法有什么变更？对海外买家的影响如何？

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首先对于美国税收居民而言，新税法有如下变更：

1. 自住用房贷款利息(Mortgate interest) 抵扣额由一百万美元本金降低到75万。房屋重贷利息将不能够抵扣(Home equity debt).

2. 州税和地产税合计抵扣上限为$1万美元。如果州税$1.2万，地产税$1.3万，以前可以抵扣$2.5万，新税法只可以抵扣$1万美元。(夫妻双方是$1万，如果单身是$5千)

3. 1031房产置换条款仍然有效。新的条款限定到只有房地产 (Real Property) 才可以进行置换，机器设备飞机等置换将取消。1041条款置换是指对于个人投资性住房而言，处置时只要满足45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，资本利得税可以递延到新房产上，此条款可以反复应用。

4. Section 121条款依然有效。此条款规定自住用房处置时，5年住满两年即可享受单身$25万夫妻二人$50万的资本利得抵减额。

5. 遗产税门槛提高到每人$1120万美元，夫妻$2240万美元。

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针对海外地产买家而言，新税法在购买拥有和处置方面有如下影响：

1. 首先需要明确海外地产买家是非美国税务居民，那么仅针对美国境内的收入申报纳税即可，不用像美国税务居民那样全球收入申报，海外金融资产申报及股权申报等，当然海外买家也不享有针对本土居民的标准扣除额，财产置换1031或121条款等税收优惠。在购买不动产时，涉及销售税及property transfer tax地产交易税等州市一级税收目前都没有变化，海外买家和本土买家是相同的。

2. 在房产持有阶段，如果有出租收入，那么收入扣除房产税，折旧，贷款利息，修理费用后，适用新的优惠个人所得税率。如果以公司名义持有，那么适用最新21%公司所得税。如果亏损的话可以将来出售资产时冲减增值利润。

3. 在房屋处置方面，非税居民房产会被征收房屋销售收入15%(不是增值额)。此条款在新税法中没有提及，当然也可以理解为继续沿用以前条款，纳税人需要自行申报非美国税务居民所得税单申请拿回多扣缴的税款。

4. 对于非税居民而言，美国境内的所有资产遗产税门槛目前仍然维持$6万美元，也就是说如果非税居民不幸亡故，超过$6万美元的部分仍然需要被征收高达40%的联邦遗产税，5-10%左右州遗产税。这一点需要海外买家格外注意。 最后讨论下纳税人身份对于地产投资的影响，鉴于篇幅有限，简单来说对于地产投资税负而言，美国税务居民优于非美国税务居民，比如是否可以合理利用上述1031和121条款，遗产税门槛大幅提高等。投资者可以考虑身份变更带来的税收优惠，当然如果成为美国税收居民，将来要承担全球收入海外金融资产申报等，这些也是需要投资者充分考虑的。

梁恩泽，麦楷博平会计师事务所董事(美国十大会计师事务所之一)

专为中资赴美”上市”与”购併”服务, 专业知识领域涵盖金融，房地产，医药，教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服务，纽约州遗产规划委员会和家族办公室委员会现任委员。执业美国注册会计师

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