房屋转让会涉及到哪些税务问题?

【摘要】

如果找到接手房屋的下家,在转让的时候,会涉及到什么税呢?大约是多少呢?该由谁来交呢?


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房产交易会涉及到的税种有,土地转让税,地产税退补,联邦和州增值所得税,净投资收入税。其中前两项发生在产权转让之时,后两项结算在随后申报年度所得税税单之时。

土地转让税

土地转让税是州,郡或市级管辖的税种,发生在房产转让之时。具体的税率和分级因地区不同而有所差别。以加州为例,现行的郡级土地转让税率为0.11%,基于房产的卖价(市价)而计算。同时在此基础上,有近30个市级区域,还会加收市级的土地转让税,税率在0.11%-1.5%的范围内不等。税务局没有明文规定土地转让税必须由哪方支付,且接受任意卖家,买家,或买卖双方联合支付。不过目前市场上最常见的默认形式是由卖家支付。简言之,如果在房产交割期间,买卖双方达成协议,便可由任意一方支付土地转让税。

地产税退补

地产税退补同样发生在房产转让之时。地产税或称房产税、不动产税,是郡级的税种,在不动产持有期间按年度计算,税率因郡而异大部分在1%-2%的范围内。郡政府每年会将当年应缴的地产税金额,平分在两张交税凭单内寄给业主,业主只要在交税凭单上显示的截止日期以前支付即可。两张交税凭单的截止日期是当年的11月1日和下一年的2月1日。如此一来在出售地产之时,总会产生比当年实际持有天数多交或少交的地产税。因此,在地产交割之日,负责结算的过户公证公司或产权公司会根据持有天数,重新按日平均值计算实际应由卖家支付的地产税费,并和买家结算多退少补。

联邦和州增值所得税

在房产转让当年,卖家需在申报其个人所得税税单之时,结算买卖不动产是否产生净增值。如有,则需计算增值所得税。 2018年,持有一年以下的短期房产,联邦增值所得税率等同于个人所得税率(10%-37%),无特定上限。而出售持有一年以上的房产,联邦增值所得税率的阶梯以个人全年应税所得的金额区分更为准确,且有上限。简言之,单人报税,应税所得不超过$38,600的情况下,无增值所得税。应税所得在$38,600-$425,800之间,增值所得税率为15%。超过$425,800的部分,增值所得税率为20%。 对于不同类型的房产有不同的税务抵扣或减免制度: 自住房产在出售之时,如果满足以下条件的情况下,卖家可享有一定的增值免税额(适用于任何身份的房产持有人):

房屋转让会涉及到哪些税务问题?

1)在出售“主要自住房”以前的5年内,拥有和居住在这套房产内至少2年。这里的2年不一定是连续的时间,可以有间断,累计起来达到24个月即可。期间即使有短暂外出度假,这段时间仍可以计算在内。

2)2年内没有使用过该免税制度优惠,这里的2年是指连续的2年时间。

3)该房产并非通过1031同业置换而来。自住房通过以下事实来证明:税单地址,驾照地址,在各处法律文件上填写的邮寄地址,是否离工作地点近,是否离主要账户开户行近,等。满足以上条件后可享有的免税增值额为,单身报税$250,000,夫妻合并报税$500,000。 出租房产在出售之时,如有往年累计的亏损,可以抵消增值收益,但往年累计折旧费用需加回一并计算增值收益。 非自住或出租的房产,称为投资房产。如在持有房产期间,每年在申报个人所得税税单的同时,披露关于这栋投资房产的花费。在转卖时,便可将累计的,披露过的,花费计入房产成本,以此来降低房产的增值收益。如果未披露历年花费,转卖房产时只可按房产的买价作为成本。 州增值所得税率因州而异,通常无短期或长期之分,均等同于州个人所得税率,无特定上限。

净投资收入税

净投资收入税,同样产生于年度申报个人所得税税单之时。税率为固定3.8%,仅针对当年调整后总收入(modified adjusted gross income )超过一定门槛的美国税务居民征收。不动产增值收入仅是可能产生该税费的收入类型之一。净投资收入税的起征门槛为,单身单亲报税情况下调整后总收入20万,夫妻报税情况下调整后总收入25万。

*文章内容均来自倪霁瑶。若想加入优投房专栏作家行列,请联系media@utofun.com。

专栏作者: 倪霁瑶

毕业于美国圣托马斯大学,提供跨境投资税务,公司合规管理,企业架构规划;美国个人税,EB-5投资移民,L/B/H类签证税务规划;美国公司经营本地化税务,财务,及审计事项等税务服务。


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