我该跟租客签租约吗?|三个房东应该签租约的理由

摘要

有什么必须签租约的情况吗?
租约到底有什么用呢?
如果租约跟法律冲突怎么办?
不签租约会有什么结果?
我该跟租客签租约吗?|三个房东应该签租约的理由
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笔者在纽约执业多年,许多房东都会问到同一个问题:
到底我该不该跟房客签约呢?签租约又有什么好处跟坏处?
 
虽然这个答案会根据房屋所在地的州法而有不同,不过总归来说大原则会根据合约法、房屋本身的情况(例如是否违法改建、违法使用等)、租金管制或租金稳定情况、与房客之间的特别约定事项(例如是否养宠物)、与房客之间的关系(如是否有亲属关系)等因素而定。有些时候是法律规定必须有特定的租约,但大多数时候都是双方自行决定是否签约、签什么约,这就是美国契约自由的精神。
 
我该跟租客签租约吗?|三个房东应该签租约的理由

 

有什么必须签租约的情况吗?

 
在讲到租约之前,我们得先谈谈基本的合同法。
 
有许多人误以为没有正式地书面写出来的租约就不是有效的租约,其实不然,有效的合约包含口头协议、手写的合约、自己写没找律师出的合约等等。只是不过,如何能证明这个(口头)合约真的存在、这个(没有签字的)合约真的是双方约定的内容而不是一方捏造的、如何确保合约内容没有违法、没有互相冲突、或者真正保护双方利益,那就不一定很容易了,这也就是为什么涉及比较大的金额通常会使用制式合约或者请律师草拟。
 
以大部分租房来说,其实并没有要求必须要有特定格式的租约,口头约定其实也是可以的。然而,如果你的房子是租金管制、租金稳定这些特别的类型,那就必须使用法律规定的制式合约。此外,如果是拿政府补助的一些租客,例如Section 8等,政府也会要求书面租约,这些租约通常都需要至少一年的租期,并且在租金管制的租约里面往往有许多政府规定必须要加入的条款。
我该跟租客签租约吗?|三个房东应该签租约的理由
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租约到底有什么用呢?

 
如上所说,有时候租约是为了符合法规必须签的,例如租金管制公寓房东必须给租约。租约就跟任何的合约一样,它都能够把双方约定好的事情留下纪录,因此在未来如果有争议的时候就能拿来作依据。租约里面最常见的大概有这些基本条款:
 
1. 租金 (包括数字、年缴、季缴还是月缴、迟交的罚款等)
2. 租期 (可以约定特定期间如一年、两年,也可以每月续租、或者每季、每年续租)
3. 租房的地点以及房子的具体描述 (通常除了地址之外,如果是超过一家庭的就要写出具体哪个公寓或哪一层,如果有公共区域如后院、车道等等,也可以写明怎样使用、谁有权使用)
4. 租房的双方(通常就是房东与房客,有时候也会有co-signer或者担保人,但必须写明各自的脚色以及在合约里面的权利义务)
5. 维修 (例如什么样的项目属于房东该处理,那些房客自行负责)
6. 水电暖器瓦斯 (包括怎样分担费用、谁负责开户)
7. 押金 (包括多少钱、怎样退还、什么情况可扣除)
8. 租约终止的时间及方式
9. 违约怎样处理
10. 双方签字以及签约日期
 
因此,如果有租约的话,在法庭里面要证明租客违反特定条款就有依据,此外要证明双方到底约定了什么(例如房租多少钱)也有书面的凭据;如果没有一个清楚的租约,往往就得凭着单面之词,到时候就变成你说、我说、他说的证明游戏,那就看法官/陪审团要相信谁了。此外,如果签了租约,房东就能知道租客是谁,免得有时候到底谁是租客都傻傻搞不清楚,连要上法庭开始驱赶程序都不知道该告谁。
 
比较特殊的是,如果租约到期以后租客并没有搬走,而房东也没有反对让租客继续住下去,那么在这种状况里面,虽然一年租约到期了但就变成按月租约(month to month lease),不再有特定租期而是每月自动续租,除非某一方给出终止通知。不过,在这种自动续约的情况下,租约内的条款仍然持续有效,只是期限不再特定而已。

如果租约跟法律冲突怎么办?

 
很多时候,如果房东或者准备租约的经纪人不熟悉法律,往往准备的条约会违反法律规定。一般在租约跟法律冲突的时候,这样的租约条款是无效的。
很多时候房东们总以为租约写得对自己越有利越好,殊不知如果不熟悉相关法律,租约条款违反法律反而可能有风险,不但达不到想要的效果,还招来麻烦。
 
例如笔者所在的纽约州在2019年通过新法案,规定起租时只能押一租一,也就是说各种形式的押金不能收超过一个月租金。许多当时没跟上法律脚步的房东们,可能就因此要求超过一个月的押金,那么就可能违反法律规定,不但租客可以要回多收的租金,还面临被州检察长起诉的可能。
 
不签租约会有什么结果?
 
除了特定租金管制类型的房子要求必须有租约之外,其实大多数的房屋出租法律并没有规定必须要有租约,因此房东也可以选择不签租约。那么不签租约有什么好处跟坏处呢?
 
坏处:如果没有清晰的租约来写出双方约定的内容,往往未来法庭上有疑问时就不容易证明,例如房东说租金是一个月$4000,房客说是$3000一个月,那到底法官要相信谁呢?当然还是有其他证据可以证明,但总是比不上双方签字的白纸黑字来得清楚。此外,如果签了租约,理论上房客是要对租约期间内的租金负责的,不能够随意提前解约,那么房东就有点保障。
 
好处:没签租约那大多数情况就是自动认定为按月租约(Month to Month Lease),这可以为房东保留弹性,想要终止的时候就能终止,而不会有想要卖房但是租约还剩下9个月的困境。此外,如果房子本身有违法或者不宜居(inhabitable)的情况,这时候房客不交租就难以用欠租方式驱赶,因为法官会认为房子本身有问题因此不应该收租金,那么如果没签租约至少可以选择终止按月租约,万一租约还剩下9个月那就很有可能让租客白住9个月了。

总结:签租约与否是个案情况而定

 
综合上面各种情况,笔者认为是否要签租约是要看个案决定。
 
大多数情况下签租约有三个好处:一是符合为了符合法律规范、二能够保障双方权益、明确用白纸黑字写清楚租金、租期等各种规则、三则是能够清楚知道租客是谁。
 
但如果房子本身有问题、违法出租、或者房东想要保留弹性以便自己收回房子、卖房等等考虑,那么不签租约也许是明智之举。
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