在美国买卖豪宅时如何有效避税？

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首先谈谈买房过程中的税务问题。

以纽约为例。在纽约购房，如果是购买新房，买家需要承担过户税 (Transfer Tax)。过户税是产权转移时，州政府或市政府向卖家征收的税款；不同州，不同城市的的交易税征收方式与费用有所不同。纽约州的税率是房屋售价的0.4%；纽约市的税率，针对50万美元以下的房产征收1%；50万美元以上的房产征收1.425%。

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如果购买二手房，过户税由卖家支付。另外，即使是购买新房也可以和卖方协商，由卖方来支付过户税。

在纽约购买100万美元以上的房产，买家还需要支付1%的豪宅税。

相对于买房，卖房的税务相对复杂。除了上面提到的过户税，还需要缴纳资本利得税。资本利得税是针对卖房所产生的利润征税。资本利得税会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分是卖房的价格减去所有卖房成本。卖房成本包括当时买房的价格，房屋翻新，过户费，房产经纪人佣金，刊登卖房广告等，只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本里。另外，买房后翻新改建都要保留好收据，卖房时可以用来当做卖房成本。

如果卖家持有房产一年以下，税率和个人所得税率一样。如果卖家持有房产一年以上，可享受长期资本利得的优惠税率，一般在15%-20%。建议买家持有房产一年以上以减低税率。

如果所卖房子能满足自住房条件，那么卖房者就能享受单人25万美元，夫妻两人50万美元的免税额。这里的2年不一定是连续的时间，可以有间断，累计起来达到24个月即可。期间即使有短暂外出度假，这段时间仍可以计算在内。自住房通过以下事实来证明：税单地址，驾照地址，在各处法律文件上填写的邮寄地址，是否离工作地点近，是否离主要账户开户行近等。满足以上条件后可享有的免税增值额为，单身报税25万美元，夫妻合并报税50万美元。如果是满足自住房条件，那么不仅可以享受免税额，也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。

如果是投资房，可以考虑1031交易延税条款（1031 Exchange）。当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享延税福利。也就是说，你卖房之后，如果又买了一套相同种类的房子，那么是增值税是可以延后到你下次再卖房的时候。

1031交易延税条款的具体操作是：在卖出房子之后，所得资金须由第三方中间人保管，直到用来购买新的房产。卖出的45天内，就须以书面通知中间人你想购买的新物业，之后就会有135天来完成交割。也就是说当你卖出房产，只要在45天内把钱再投资到同类的资产（另一处或多处房产），那么之前卖出资产的利润可以延后缴纳资本利得税。在金钱快速贬值的前提下，晚交税就等于少交税。

1031同类交换要求是新买的资产和卖出的资产必须是同一类型。而且新买的房子价格必须大于或等于之前卖出房子的价格。如果之前的房子以200万美元卖出，那之后买的房子价格必须高于200万美元。买一套房不符合要求，买两套100万美元的房子也可以。如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格，也可以做部分交换，但中间的差价要缴资本利得税。

专栏作家-余慧：曾任机械工程系副教授，后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管。

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