在纽约购买新公寓的问答|购买纽约新建公寓(Condo)完全指南

摘要

在纽约购买新公寓的问答|购买纽约新建公寓(Condo)完全指南
签合同 (When we sign the contract)
过户以后 (After closing)
我将来要卖掉房子 (When we sell property in the future)
关于在纽约买新公寓的问答
超完整!!购买纽约新建公寓(Condo)完全指南
 
关于在纽约购买新公寓的问答
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◆When we sign the contract:签合同:
问:我在签合同之前必须要看懂合同吗?
 
答:您自己选择看或者不看。但是我们不建议您读合同, 或者把合同放到网络上翻译成中文来理解,因为往往经过网络翻译的合同会产生歧义,理解合同更加困难。大部分美国人在买房时是不看合同的。当你决定买房后,代表你的律师会给你做必要的解释。
 
问:我可以问与合同条款相关的问题吗?
 
答:当然可以。我们很乐意回答您的问题。
 
问:假如我要在纽约买房,我必须要有我自己的代表律师吗?
 
答:是的,您必须要有一个代表律师来维护您的利益,因为相关法律以及程序可能会很复杂。
 
关于在纽约购买新公寓的问答
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问:我在什么时间跟律师联系比较好?
 
答:建议在一般作息时间,约时间早上9:30到晚上10:30;
 
问:我什么时候需要付律师费?
 
答:律师接手您买卖房产委托时您要付一半律师费,在过户的时候付另外一半律师费。
 
问:律师费是多少呢?
 
答:律师费是$800-$2,500. 如需要做委托书,使用律师第三方账户则有额外的费用。
 
问:委托书和律师第三方账户怎么收费?
 
答:委托给律师收费$300.00, 委托给其他第三方收费$150.00, 使用律师第三方账户$300.00, 仅限于两笔从海外的转账(提示:汇款人的姓名和地契上的姓名必须一致)。
 
问:假如我在美国其他州买房产,购买过程,要求文件和税都和纽约州的一样吗?
 
答:不一样。纽约州是独一无二的,在纽约和在美国其他的州买卖房产的过程,所需要的文件和税等等是非常不一样的。
 
问:我买的房子是永久产权还是有产权限制的?
 
答:永久产权
 
问:我10%的首付订金是付给谁的呢?
 
答:10%的首付是放在卖家律师作为第三方账户里直到过户。在过户的时候,卖家律师会把钱转给卖家。
 
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问:除了付房款之外我还要付什么钱?
 
答:现金交易的情况下(不需要贷款买房),一般买家还需要付下面的费用:
 
纽约市和纽约州的转让税(房屋售价$500,000.00以上包含$500,000.00,税率为1.825%;房屋售价$500,000.00以内,税率为1.4%)
 
纽约州豪宅税:房子售价一百万以上,纽约州要收1%的豪宅税。
大楼贡献费
 
新楼卖方律师费
 
第一个月的大楼管理费(取决于单位大小)
 
费用购买管理公司单位(取决于单位大小)
 
产权保险费(取决于卖价)
 
产权调查费:约$1,000
 
登记费:约$1,000
 
地税按日调整费和大楼管理调整费
买方律师费:$1,250.00
 
贷款买房的情况下,下面这些费用是额外的(不包含银行的费用,请咨询银行) 
 
贷款税:贷款金额$500,000.00 以上,贷款税税率为1.925% ; 贷款金额$500,000.00以下,贷款税税率为1.8%。Mortgageinsurance: 贷款保险(取决于贷款数字)Mortgage recording fee: $300.00. 贷款登记费:$300.00
 
问:我可以把买房的全款转到我律师的第三方账号吗?
 
答:只有在汇款人和地契持有人一致的情况下才可以(有额外费用)
 
问:我可以用离岸公司名义在纽约买房吗?
 
答:可以,但是在将来卖这个房子的时候会多一些手续,将来会扣一些税直到应付税款付清。
 
问:我是应该以公司名义买房子呢还是以个人名义买?
 
答:假如您没有美国绿卡, 也不是美国公民身份,您应该以公司名义购买即使这处房产不是投资使用的。
 
关于在纽约购买新公寓的问答
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问:我可以把孩子的名字写在地契上吗?
 
答:可以,但孩子要年满18岁。
 
问:假如我只把孩子的名字写在地契上,我要怎么阻止孩子在没有我的同意下卖掉这个房子?
 
答:您可以把自己的名字写在地契上,哪怕只占1%的拥有权,孩子在卖房子的时候也需要您签字。
 
问:假如我在地契上写孩子的名字,那么等孩子结婚之后,这部分财产会变成夫妻共同财产吗?
 
答:这种情况稍微复杂些。取决于婚姻持续了多久、对这处房产配偶方贡献了多少、在结婚之后这处房产做什么用,并且要视孩子将来离婚时是什么情况而定。最好的办法是签订清楚的婚前协议。
 
关于在纽约购买新公寓的问答
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问:我必须本人来纽约签订合同吗?
 
答:不用,电子签名也是合法的。
 
问:在过户的时候我本人要来纽约吗?
 
答:不用,但您要授权给您的亲戚,朋友,房产经纪或者律师让他们帮您签字(有额外费用)。我们会准备委托书然后你到美国驻中国领事馆或大使馆签字公证。
 
问:我必须是绿卡或公民身份才能在纽约买房吗?
 
答:不是,任何一个人有合法证件,比如说护照,就可以在纽约买房了。
 
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Photo by Spacejoy on Unsplash
 
问:为什么我需要买产权保险?
 
答:在需要贷款买房的情况下,没有产权保险,银行是不给贷款的;假如买家用全现金买房,买家也必须通过购买产权保险来维护自己的利益。产权保险保的是过去发生在这个房产的一切买卖情形并且确保产权没有瑕疵,而不仅仅是现在的这笔买房交易,否则很可能过完户后发现产权有瑕疵且第三方对该房产有权利。
 
问:有人说如果我买的是个新建的公寓, 我就不需要买产权保险. 因为大楼是新的, 大楼过去应该没有产权问题?
 
答:这种说法是误导的也是错误理解了产权保险。这种说法溷淆了占用证和产权保险的概念. 大楼占用证是指大楼可以合法的做居住用途,但是并不确保这个大楼的产权。
 
问:我什么时候可以过户?
 
答: 只有当政府建筑部颁发了占用证才能过户,所以过户没有时间限制。因为卖方也没有办法掌控占用证颁发的时间。
 
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问:我必须要买房主保险吗?
 
答:是的,大楼有保险保大楼和公用部分,但是您需要保险来保自己的单位, 包括责任险、财产险以及漏水造成的损害等。
 
问:房主保险都保什么?

 

答:任何一个在您的单位内受伤的人,保险公司会赔付医疗费和赔偿费;假如大楼任何一个部分发生火灾,您居住的部分或者您的个人财产比如说家具等等出现了损毁,保险予以赔偿;假如您公寓水管损坏或其他原因以至于水流到了别家或者别人家的水流到了您的公寓,您或他人公寓里财产的损毁由保险公司赔偿。
 
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◆After closing:过户以后:
 
问:我要和美国公民,绿卡持有者付一样的地税和其他费用吗?
 
答:是的,房产税,管理费您是和美国公民,绿卡持有者付的一样。但是您的个人所得税(假如您出租房子)是不一样的,即便是美国公民或绿卡持有者,交个人所得税也是各不相同的。
 
问:假如我要把买的房子租出去, 我需要跟房客签租赁合同吗?
 
答:是的,建议您跟房客签合同而且请代表律师。
 
问:假如我有租房收入,我该怎么付这部分所得税?
 
答:如果您是绿卡,您和其他人一样在年终的时候报税;如果您是以外国人身份购买,那么在买卖过户的时候您需要一个报税号码。
 
关于在纽约购买新公寓的问答
 
问:我如果不在美国,我该如何付房产税款和管理费?
 
答:您可以网上支付或者设定自动转账。
 
问:房产税和管理费会上涨吗?
 
答:是的,房产税经常每年都有变化。可能上涨可能下降,我们希望上涨因为这意味着房产在增值。但是对于新建的大楼来说管理费通常是固定的因为房子是全新的,在一段时间之内没有修理费用。
 
关于在纽约购买新公寓的问答
◆When we sell property in the future:我将来要卖掉房子:
 
问:我将来要卖房子的时候有什么限制吗?
 
答:是的,大楼有限制,政府没有限制。
 
问:我在卖房子的时候需要付税款吗?
 
答:是的,假如房子是投资房产而且您从这处房产收益,您需要付资产所得税,您和美国公民,绿卡持有者付的税款是一样的;假如房子主要是居住用途,您在这里住了很多年而且您不是美国公民也不是绿卡身份,和投资房产一样您也需要付资产所得税,而无法享受美国公民或绿卡身份的主要居所免税折扣额。
问:卖房之后我可以把钱转到其他国家吗?
 
答:您可以将没用到的款项转到任何地方。
 
问:我转账到中国后我还需要在中国交税款吗?
 
答:很抱歉我们无法在这方面给您法律建议,这个问题您需要咨询中国税务单位、会计师或税务律师。
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